Что нужно знать при покупке комнаты

Покупаем комнату, изучаем особенности Бесплатная юридическая консультация: Если Вы решили приобрести комнату и уже собрали нужную сумму, не торопитесь радоваться..

Покупаем комнату, изучаем особенности


Бесплатная юридическая консультация:

Если Вы решили приобрести комнату и уже собрали нужную сумму, не торопитесь радоваться. При сравнительно небольшой стоимости объекта, сделка может затянуться на «неопределенное» время.

Оглавление:

Цены на жильё хоть и небольшими темпами, но продолжают расти. В результате приобретение отдельной квартиры становится многим не по карману. Спрос на комнаты достаточно высок — их покупают, если не хватает доходов на целую квартиру, если нужно оформить регистрацию, при всевозможных разъездах и разделах имущества.

Решив приобрести комнату в коммунальной квартире, необходимо знать, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Где за каждым собственником закреплена своя комната, а места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников и не подлежат разделу между ними.

Процедура купли-продажи комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от такой же сделки, произведенной с отдельной квартирой. Но, зная все тонкости этого процесса, возможных в будущем проблем можно избежать.

Итак, прежде чем остановиться на каком-либо конкретном варианте комнаты и подписывать договор купли-продажи, необходимо ознакомиться со следующими документами, которые должны быть у продавца на руках. Во-первых, это документы, удостоверяющие личность Продавца и подлинники правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости (Свидетельство о государственной регистрации права + документы на основании которых было зарегистрировано право, например, приватизационные документы, договор дарения, мены или купли-продажи).


Бесплатная юридическая консультация:

На что нужно обратить внимание.

— Данные паспорта должны совпадать с данными в Свидетельстве о государственной регистрации права. Если эти данные не совпадают, возможно, что Вы имеете дело с Представителем Собственника. В этом случае Вам должны предъявить нотариально заверенную Доверенность на представление интересов Собственника комнаты.

— Если Продавец состоит в браке, и супруг не участвует в данной сделке как сособственник комнаты, то в дальнейшем, при подаче документов на государственную регистрацию, Продавцу необходимо будет представить нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества-комнаты (если она была приобретена во время брака).

— Обратите внимание на размер доли Продавца в предлагаемой к продаже комнате, т.к. собственников у комнаты может быть несколько и не все из них могут быть согласны на продажу или вообще могут не знать о предстоящей сделке.

— Если доля в комнате принадлежит несовершеннолетнему, должно быть письменное разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение данной комнаты.


Бесплатная юридическая консультация:

Далее, что касается ОСОБЕННОСТИ продажи именно комнат. У Продавца на руках должны быть документы, подтверждающие надлежащее уведомление собственников других комнат в коммунальной квартире о предстоящей продаже комнаты. В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Это означает, что другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается.

Уведомление о продажи доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2, ст. 250 ГК РФ). Обычно Уведомление собственников делают через почту: заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Если между собственниками сложились конфликтные отношения, и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже комнаты, он может подать такое заявление в нотариальную контору.

Обратите внимание на даты вручения всех уведомлений (даты отправки и вручения могут быть разные), с момента последнего вручения Уведомления должен пройти один месяц, т.к. именно один месяц дается собственникам других комнат для принятия решения приобретать или нет данный объект недвижимости. Если месяц с момента вручения уведомлений не истек, в регистрационной палате Вашу сделку не зарегистрируют (регистрация будет отложена до истечения установленного срока).

В регистрационной палате ведется учет всех собственников жилых помещений. И если данные представленных на регистрацию сделки Уведомлений не совпадут с данными Палаты (например, уведомили не всех собственников или если лица, указанные в уведомлениях вовсе не являются собственниками и т.д.), последует отказ в регистрации сделки.

Кроме этого, если Уведомление не было вручено адресату (например, если он не проживает по указанному адресу или уклонился от получения уведомления), сделку не зарегистрируют. Ну, а если даже и зарегистрируют, то в дальнейшем в суде не уведомленный собственник может требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.


Бесплатная юридическая консультация:

Еще один момент. Если стоимость комнаты, указанная в Уведомлении, будет в дальнейшем изменена, Уведомления собственникам нужно будет отправлять заново и снова ждать месяц их решения.

Для того, чтобы не ждать месяц, который дается на принятие решения другим собственникам комнат, можно оформить нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки собственников других комнат в коммунальной квартире либо отказ можно оформить в присутствии специалиста приема Управления.

Что хочется еще сказать по этому поводу. Чтобы избежать в дальнейшем неприятностей, связанных с отказом в регистрации сделки купли-продажи комнаты, расчет по договору осуществляйте после получения правоустанавливающих документов на комнату в Регистрационной палате.

Далее порядок действий такой же, как и при покупке квартиры: подписываете договор купли-продажи в трех экземплярах (помните о расчете после получения Вами Свидетельства о государственной регистрации права), перед подачей документов на регистрацию оплачиваете государственную пошлину (делаете ксерокопии квитанций), Продавец должен представить Справку из паспортного стола об отсутствии в комнате зарегистрированных лиц (если останется кто-то прописанный, выписывать его придется Вам, а если он будет еще и против выписки, то решать вопрос придется только через суд).

ООО «УралИнформПроект»Юридический отдел


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://www.portalprava.ru/article.php?id=113

Пошаговая инструкция по покупке комнаты в коммунальной квартире: документы, подводные камни, образец отказа соседей

Такой вариант приобретения собственного жилья, как комната в коммунальной квартире, интересует чаще всего студентов или же молодые семьи. Большой плюс в подобной покупке – низкая стоимость жилья. Не все ведь готовы брать кредит для приобретения хорошей отдельной квартиры, поэтому совершают покупку, исходя из своих возможностей. Ну, а из минусов – длительность и сложность процедуры оформления.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе.
  2. Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д.
  3. Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы.

В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. Риэлтор будет сопровождать всю сделку, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов.

Кто имеет преимущественное право на приобретение жилплощади в коммуналке?

Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), установленное законодательством, имеют люди, которые проживают в данной коммунальной квартире, то есть, соседи. Для того чтобы совершить сделку купли-продажи необходимо будет получить письменный отказ всех соседей от покупки комнаты.

Как купить: пошаговая инструкция

Прежде чем рассмотрим саму процедуру, поговорим о документах.

Какие нужны документы?

  1. Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
  2. Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права.
  3. Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке.
  4. Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные услуги и т.д.
  5. Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах.
  6. Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
  7. Паспорта.
  8. Согласие от органов опеки.
  • Скачать бланк отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать бланк согласия супруга на сделку
  • Скачать образец согласия супруга на сделку

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи комнаты в коммуналке оформляется в письменном виде (далее его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре). В нем должны содержаться следующие разделы:

  1. Предмет договора, должна фигурировать конкретная комната с ее описанием, включая адрес и месторасположение в квартире.
  2. Стоимость данной жилплощади (указывать нужно реальную, а не заниженную).
  3. Подробные сведения о продавце и покупателе.
  4. Порядок проведения расчета (когда, после каких действий и каким образом будут передаваться деньги).
  5. Конкретный срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
  6. Условия расторжения данного договора.
  7. Дата заключения договора, подписи обеих сторон.

Договор потребуется составить в трех экземплярах – каждой из сторон по одному и один экземпляр предоставляется в Росреестр. Помимо договора купли-продажи нужно также оформить акт приема-передачи комнаты.


Бесплатная юридическая консультация:

Порядок расчетов

Самая популярная форма передачи денег за жилье – через банковские ячейки. Это надежно и безопасно, у каждой из сторон определен свой порядок доступа к ним.

Например, пока в Росреестре не будет зарегистрировано право собственности на покупателя, продавец деньги получить из ячейки не сможет.

Если сделка не состоялась, то покупатель просто забирает свои деньги обратно и все.

Особенности оформления в ипотеку

При покупке комнаты в коммуналке следует обязательно удостовериться в следующих вопросах:

  1. Вся документация на квартиру должна быть подлинной.
  2. Дееспособность владельца недвижимости должна быть подтверждена справкой.
  3. Все посторонние лица, в том числе и дети, из комнаты должны быть выписаны.
  4. Жилплощадь не находится под арестом, она должна быть юридически чистой.

Подводные камни

Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке»). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.

Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.

Позиция банка

Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая. В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью. Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.

Бесплатная юридическая консультация:

Отказы соседей от преимущественного права

Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.

Имущественный залог

Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.

Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.

Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):

  • минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
  • кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
  • жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
  • наличие кухни и санузла в коммуналке;
  • наличие отопления, водопровода, электричества;
  • деревянные перекрытия не допускаются;
  • жилье не может быть новым, только вторичным.

Заключение

Итог можно подвести такой: если бюджет семьи в данный момент времени не позволяет приобрести просторное жилье, а деньги нужно куда-то вложить, то покупка комнаты в коммуналке будет хорошим вложением в любом случае. Лучше вложить финансовые средства в недвижимость, чем растратить по пустякам, к тому же, ее можно в дальнейшем сдавать и получать прибыль.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/p-doli/kak-priobresti-komnatu-v-kommunalke.html

Как правильно купить комнату в квартире

«Пусть одна комната, но своя!» — так решают многие, устав от скитаний по съемным квартирам. Вопреки распространенным стереотипам жизнь в коммунальной квартире необязательно представляет собой сущий ад с постоянными скандалами, испорченными вещами и отравленной едой. Если владельцы комнат достойные люди, они вполне способны не только мирно ужиться, но и помогать друг другу. Именно об этом «золотом соседстве» поется в песне «Плачу по квартире коммунальной».

А для того, чтобы покупка комнаты действительно была удачной, нужно знать юридические тонкости таких сделок.

Доля или комната?

Если раньше в ходе приватизации жилья, совладельцы получали долю в праве собственности на квартиру, то с принятием в 2004 году нового Жилищного кодекса в ходе приватизации передается в собственность не доля, а конкретная комната как объект права. В свидетельстве о государственной регистрации права указывается метраж комнаты и точный адрес квартиры. Правда, иногда комнату покупают в собственность на двоих и даже на троих – как правило, члены одной семьи. Тогда возникает общая долевая собственность – на эту комнату. Доли в праве собственности на квартиру, приобретенные в собственность ранее, в настоящее время также продаются как доли.

Мы выбираем, нас выбирают…

Выбор жилплощади начинается с просмотра. Старайтесь обращать внимание, прежде всего, на те вещи, которые будет невозможно изменить: метраж, освещенность комнаты, состояние мест общего пользования и т.д. А если в комнате висит огромный плакат, который вас раздражает, просто мысленно снимите его со стены.


Бесплатная юридическая консультация:

Жизнь на новом месте в любом случае во многом зависит от соседей, особенно при покупке комнаты. Для того чтобы познакомиться с собственниками других комнат, лучше всего приходить на просмотр вечером, иначе их можно просто не застать. Обязательно поговорите со всеми. Если во время вашего визита кого-то не было дома, стоит не полениться и прийти на просмотр второй раз. Ведь, приобретая комнату, вы должны быть уверены, что соседи вам рады. В противном случае лучше не рисковать.

Пример из жизни

Марина осталась довольна просмотром. Светлая комната, обои с нежным рисунком, уютный торшер, хороший диван. К тому же в квартире была просторная кухня. Соседи тоже понравились. Правда, девушка застала не всех, но не придала этому значения и на второй просмотр не пошла. Антон, владелец одной из комнат, тихонько намекнул ей, что здесь живет одна странная особа, и надо быть настороже. Но Марина только махнула рукой. «Где я еще такую хорошую комнату найду и по такой цене!», — сказала она. Однако в первый же день пребывания на новой жилплощади ее ждал неприятный сюрприз. Когда она вернулась с работы, замок в ее комнату был взломан, занавески там сорваны, вещи разбросаны, а на большом зеркале красовалась аршинная надпись: «Убирайся отсюда. ». Как выяснилось, это сделала та самая странная особа, о которой предупреждал Антон. Ей показалось, что у Марины «дурной глаз», и что «она принесет всем несчастье». Непредсказуемая соседка состояла на учете у психиатра.

Документы: с чего начать?

Итак, с соседями все в порядке, и вы решили: я хочу жить именно здесь. Теперь все внимание нужно уделить подготовке документов. Первое, что нужно сделать – убедиться, что продавец комнаты — настоящий хозяин. Это должны быть правоподтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права) и правоустанавливающие – показывающие на основании чего это право возникло (договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Затем следует заказать в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обратитесь в органы регистрации, напишите соответствующее заявление, и через пять дней вы получите ответ в письменном виде. Данную выписку также можно заказать и в электронном виде через портал государственных услуг Росреестра. В выписке будет указано, состоит ли данная комната под арестом, запрещением или под залогом, иначе, есть ли обременения, из-за которых продажа невозможна. Там же будет указано, кто является их собственниками других комнат. Причем иногда приходиться заказывать выписку не только на комнату, как на отдельный объект недвижимого имущества, но и на квартиру, где указываются собственники долей, которые приватизировали их до вступления в силу нового Жилищного кодекса.


Бесплатная юридическая консультация:

Приоритетное право

Теперь мы переходим к другому, не менее важному моменту. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ и п.6 ст.42 Жилищного Кодекса РФ собственники других комнат и долей квартиры имеют преимущественное право покупки соседней с ними жилплощади. Другими словами, если вы хотите продать свою комнату, то должны сначала предложить ее своим соседям: «Я собираюсь ее продавать по такой-то цене». Причем не просто сказать им об этом за чашкой чая, а послать письмо или телеграмму с уведомлением о вручении, а лучше обратиться к нотариусу и с его помощью разослать официальные уведомления на имя каждого собственника. Иначе потом, когда вы найдете покупателя, соседи могут сделать вид, что их «обошли стороной».

Документы, подтверждающие уведомление сособственников, необходимо приложить к пакету документов при подаче договора купли-продажи комнаты (доли) на государственную регистрацию. Иногда бывают ситуации, когда соглашаются купить комнату сразу несколько сособственников, в этом случае вы вправе продать свою комнату любому из них по вашему выбору.

Пример из жизни

Андрей наконец-то решился продать свою комнату и взять ипотеку. Зная о приоритетном праве покупки, сразу же зашел ко всем соседям с предложением купить его жилплощадь. «Я комнату продаю за, — сказал он. — Если надо, берите, присоедините к своей. Уже как полквартиры будет». Правда, владелец одной из комнат в то время был в командировке, и Андрей послал ему смс. Но реакция всех соседей была одинаковой: «Да ты что? Откуда у нас такие деньги? Нет уж, продавай, кому хочешь. Только не пьяницам». Вскоре Андрей нашел покупателя – спокойного вежливого молодого человека, который работал программистом. Они уже собирались подписать договор, как вдруг соседка Лена возмутилась: «Кому это ты собрался продавать? А почему не нам?» «Так я же вам предлагал! Вы отказались!», — опешил Андрей. Но подтвердить свою правоту он ничем не мог – официального уведомления о планируемой продаже не было.

Предположим, вы оказались благоразумны и разослали официальные извещения о планируемой продаже. Теперь остается ждать ответа в течение месяца. Если другие собственники столь же официально подписали отказ, нотариус выдаст вам письменный документ, подтверждающий, что они получили это предложение, но отказались. Тогда смело можно продавать комнату, кому пожелаете. Если же по истечении данного срока ответа так и не последовало, молчание приравнивается к отказу. В этом случае вы тоже вольны искать любого покупателя.


Бесплатная юридическая консультация:

Если среди собственников других комнат есть дети или недееспособные граждане, то одного отказа мало. Нужно, чтобы родители этих детей и опекуны недееспособных лиц получили соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.

Бывает и так, что отдельные комнаты не приватизированы. Тогда приоритетное право покупки появляется и у органов местного самоуправления. А продавец точно также обязан уведомить о том, что он продает и по какой цене. Также придется ждать ответа в течение месяца.

Но вернемся к роли покупателя. Если вы собираетесь приобрести комнату, обязательно убедитесь, что ваши потенциальные соседи отказались от своего приоритетного права покупки. А если среди них есть несовершеннолетние или находящиеся под опекой граждане – проверьте, получено ли соответствующее разрешение на подписание отказа от органов опеки и попечительства. Внимательным нужно быть и в том случае, если дети или недееспособные граждане являются собственниками той комнаты, которую вы хотите купить. В таком случае разрешение от органов опеки и попечительства должен получить тот, кто продает вам жилплощадь. Не стоит также забывать, что при продаже доли или комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Имейте в виду: при несоблюдении хотя бы одного из этих условий сделка будет признана в суде недействительной. И вы лишитесь своих квадратных метров.

А самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора дарения комнаты вместо договора купли-продажи. Продавцы иногда в обход статьи 250 ГК РФ предлагают подписать договор дарения, чтобы не получать отказы сособственников (при дарении этого не требуется). Такая сделка по иску заинтересованных лиц может быть признана судом притворной.


Бесплатная юридическая консультация:

Права хозяина

На что вы имеете право, если купили комнату? Разумеется, жить в ней, пользоваться, владеть и распоряжаться ею. Такие же права есть и у членов вашей семьи. Вы также получаете доступ к местам общего пользования – готовить на кухне, мыться и стирать в ванной, вешать одежду в прихожей. Однако важно помнить, что точно такие же права есть у собственников других комнат. Поэтому во избежание выматывающих душу конфликтов лучше всего заранее полюбовно договориться, кто и когда принимает душ, варит борщ, драит кастрюли и т.д. И стараться следовать установленному порядку.

Если вы потом захотите, можно продать свою комнату, ведь это ваша собственность. Но обязательно учитывайте, что у соседей есть приоритетное право покупки. Кстати, если кто-то из собственников других комнат задумает продать свою жилплощадь, приоритетное право появится и у вас.

С арендой все еще сложнее. Согласно п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания других лиц по договору. Таким образом, теоретически вы можете сдавать свою комнату, не спрашивая ни у кого разрешения. Но ведь на практике ваш наниматель будет не только сидеть «у себя», но и есть на кухне, мыться в ванной – то есть получит доступ к местам общего пользования. Поэтому договориться с соседями все же необходимо.

Подготовила Злата Балика Благодарим за помощь в написании статьи юриста, менеджера по сделкам агентства недвижимости ООО «Жемчужина-Риэлти» Эдуарда Шалина

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/kak-pravilno-kupit-komnatu-v-kvartire

Покупка комнаты в коммунальной квартире: способы и необходимые документы

Покупка жилья – часто самое важное приобретение человека в жизни.


Бесплатная юридическая консультация:

Замечательно, если можно сразу купить недвижимость своей мечты, но иногда к цели приходиться идти постепенно.

Покупка комнаты в коммунальной квартире может стать первым шагом в исполнении желания иметь отдельное жилье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Кроме того, это и хорошее вложение денег. Для того чтобы это приобретение было выгодным, необходимо тщательно все продумать и совершить некоторые действия. Об этом мы и поговорим подробнее.


Бесплатная юридическая консультация:

Нужен ли риелтор?

Прежде всего, необходимо решить, кто будет осуществлять подбор комнаты, проверку документов и оформление сделки.

Можно сделать это самому или обратится в агентство недвижимости.

Стоит оценить хватит ли у вас знаний и времени для осуществления этого процесса.

ВАЖНО! Следует помнить, что риелтор продавца – не ваш риелтор. Он защищает только интересы своего клиента, а они часто противоположны вашим интересам.

Так ваше сотрудничество будет наиболее плодотворным.


Бесплатная юридическая консультация:

При самостоятельном подборе нужно своевременно просматривать все рекламные площадки города. Не стоит пренебрегать и возможной помощью знакомых. Может быть, кто-то из них или их друзей продает как раз то, что вам нужно. Кроме того, можно и самому разместить объявления о покупке квартиры.

Выбираем комнату

Одним из главных критериев выбора комнаты является адекватность будущих соседей. При осмотре покупаемого жилья желательно пообщаться с ними и обсудить правила совместного проживания. Если они не идут на контакт или ведут себя агрессивно, то лучше подобрать другой вариант для покупки.

Не менее важна и инфраструктура района.

Небольшая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие школы, больницы и магазинов шаговой доступности, ухоженный двор – все это не только сделает ваше проживание здесь комфортнее, но и поможет при необходимости быстро и выгодно продать комнату.

Кроме того, следует внимательно осмотреть дом, квартиру и саму в комнате. Неприятный запах в и сломанные почтовые ящики в подъезде могут существенно ухудшить качество жизни и стать препятствием для успешной продажи или сдачи комнаты в аренду.


Бесплатная юридическая консультация:

Так как заставить соседей принимать участие в ремонте практически невозможно, и, может быть, придется либо все переделывать за свой счет, либо жить среди искрящей проводки и протекающей сантехники.

Список необходимых документов

Прежде чем покупать комнату нужно ознакомиться с документами, которые продавец должен предъявить для осуществления сделки. Для заключения договора купли-продажи необходимы:

  • документ, удостоверяющий личность продавца (для лиц старше 14 лет это паспорт, младше – свидетельство о рождение);
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • документ на основании которого возникло право собственности (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и тому подобное);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально заверенный отказ от права покупки остальных собственников квартиры;
  • нотариально заверенное согласие супруга на сделку (требуется, в случае если комната приобретена в браке);
  • согласие органов опеки и попечительства (если собственником является несовершеннолетний).

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов можно ознакомиться со справками об отсутствии задолженности по налогам и сборам и по коммунальным платежам.

Конечно, предъявлять эти справки никто не обязан, но категорический отказ в их предъявлении должен насторожить.

Для регистрации договора купли-продажи требуются документы и от покупателя. Это действующий паспорт (для не достигших 14 лет – свидетельство о рождение) и нотариально заверенное согласие от супруга (если вы состоите в браке).


Бесплатная юридическая консультация:

На что следует обратить внимание?

Прежде всего, необходимо обратить внимание на наличие в комплекте документов нотариально заверенного отказа от права покупки сособственников квартиры. При этом следует учитывать, что в случае, если, соседняя комната не приватизирована, то ее собственником является город, следовательно, отказ должен быть от соответствующего муниципалитета.

Кроме того, нужно убедиться, что цена, по которой вы приобретаете комнату, не ниже указанной в отказе.

При наличии несовершеннолетнего сособственника необходимо разрешение органов опеки на проведение сделки.

ВАЖНО! При отсутствии правильно оформленного отказа уполномоченный орган может зарегистрировать сделку, и покупатель получит свидетельство о регистрации права собственности, а продавец причитающие ему деньги.

Но впоследствии заинтересованные лица могут оспорить сделку в суде. При удовлетворении их иска покупатель рискует без собственности и с сомнительной перспективой возврата денежных средств.


Бесплатная юридическая консультация:

Нелишним было бы проверить наличие прописанных в комнате на момент приватизации, но не участвовавших в ней жильцов, так как они имеют право на пожизненное проживание, в независимости от того, кто является собственником этого объекта недвижимости. Узнать это можно ознакомившись с архивной выпиской из домовой книги.

Если по каким-либо причинам это невозможно, то желательно поговорить с соседями о том, кто здесь жил на момент приватизации, ее дату можно узнать из правоустанавливающих документов.

В некоторых случаях на комнате могут быть наложены обременения в виде залога или ареста. Лучший способ убедиться в их отсутствии, это обратиться в Регистрационную палату и заказать выписку из ЕГРП на интересующий вас объект.

Оформление

В настоящее время возможно оформление договора купли-продажи без заверения нотариусом, в простой письменной форме.

Для того чтобы правильно его составить, можно ознакомиться с образцами, размещенными в интернете или обратиться к специалисту.


Бесплатная юридическая консультация:

В нем необходимо указать предмет договора, стоимость и порядок расчетов.

Право собственности на комнату переходит только после государственной регистрации договора купли-продажи, для этого необходимо сдать договор и необходимые документы в отделении Росреестра.

По истечении определенного срока, как правило, это около трех недель, вы сможете получить новое свидетельство о собственности и стать полноправным хозяином своей комнаты.

Порядок и способы расчетов

В этом случае никто не рискует остаться без денег, так в договоре с банком прописываются особые условия для доступа в депозитарий.

Продавец имеет право открыть ячейку, только при предъявлении погашенного свидетельства о собственности, а покупатель может вернуть себе деньги только в случае неявки продавца в течение определенного времени. Это защищает их обоих от возможного мошенничества одной из сторон.

Покупка в ипотеку

Комнату, так же как и квартиру, можно купить при помощи ипотеки.

Помимо вышеприведенного списка документов для этого понадобится технический паспорт и акт об оценке недвижимости независимым специалистом.

Часто условием банка для выдачи займа является оформление страхования жизни заемщика и объекта недвижимости от потери титула. Это влечет за собой появление дополнительных расходов.

Конечно, покупка комнаты сопряжена с большими трудностями, чем покупка квартиры. Но все тяготы этого процесса будут с лихвой компенсированы радостью от обладания своим жильем, которое может стать отличным стартом для приобретения отдельной квартиры.

Если вы уже являетесь обладателем недвижимости, то приобретение комнаты будет хорошей инвестицией в свое будущее. Грамотно подобранный объект поможет не только сохранить деньги, но и приумножить их. Например, сдача комнаты в аренду станет неплохой прибавкой к семейному бюджету.

Кроме того, благодаря низкой, по сравнению с другими объектами недвижимости, стоимостью, комнаты легко продаются, что позволяет, в случае необходимости, достаточно быстро получить наличные.

Источник: http://zhivemvrossii.com/kvartira/pokupka/komnaty-v-kommunalnoj.html

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

​Когда семейный бюджет не позволяет купить новое просторное жилье, а имеющиеся накопления необходимо вложить, чтобы не растратить на пустяки, стоит все же задуматься о приобретении недвижимости. Экономичным вариантом траты средств может стать покупка комнаты в квартире или в общежитии. Заниматься ли этим самим, довериться ли профессиональным риэлторам – право каждого. Главное – перед оформлением сделки учесть все нюансы, чтобы и документы продавца проверить, и правильно оформить собственные. Сегодня мы расскажем вам обо всех «подводных камнях», которые вас поджидают при покупке комнаты в квартире.

5 нюансов при оформлении комнаты в собственность

Наиболее востребованы комнаты в квартирах в больших городах. Цены на них ниже, чем на гостинки, а потому они доступны молодым семьям без детей, студентам. К тому же, комнату можно сдавать и получать небольшой, но стабильный доход. Через некоторое время ее можно продать и купить жилье больше и комфортнее. При покупке комнаты все документы будут проверены, а потому реализовать ее потом не составит труда. Юридически комната в квартире может быть либо долей квартиры, либо отдельным помещением. При оформлении сделки купли-продажи стоит учесть несколько нюансов.

Первый – уведомление и отказ соседей

Покупателю необходимо проверить, уведомил ли продавец – собственник комнаты – остальных владельцев жилой площади в квартире. Если письменные уведомления не были отправлены, любой из соседей, пользующийся преимущественным правом покупки, может об этом заявить. Лучшим вариантом являются нотариально заверенные уведомления. После их отправки продавец ждет от соседей отказов или согласия претендовать на комнату. Если процедуру не соблюсти, сделка с покупателем может быть признана недействительной. Когда покупатель своими глазами увидит отказы соседей-собственников, то может начинать процедуру оформления своей сделки.

Второй – уведомление местной власти

Если среди собственников остальных комнат в квартире есть муниципальная власть, значит и ее продавец должен был уведомить о намерении продать свою комнату. Таким образом, в квартире могут быть и приватизированные комнаты, и те, что муниципалитет передает жильцам на основании договора социального найма. Покупателю должны представить доказательства того, что абсолютно все собственники уведомлены в определенном законодательством порядке. Также покупатель не имеет права покупать комнату дешевле, чем по той цене, которую продавец указал в уведомлениях, отправленных соседям. Все движения в данном процессе в идеале оформляются у нотариуса.

Третий – нет отказов, не будет и сделки

В случае, когда один из соседей выражает свое намерение приобрести выставляемую на продажу комнату, покупателю «с улицы» сразу же стоит отказаться и поискать для себя другой вариант. Пойдя на нарушение выше описанных норм, можно лишиться комнаты и после оформления сделки, так как соседи имеют право в течение трех месяцев заявить о своих желаниях через суд и оспорить заключенный договор и государственную регистрацию документов на нового собственника.

Четвертый – оформление общей площади

При покупке комнаты в квартире следует знать, что новый владелец имеет право получить вместе с комнатой и несколько квадратов общей площади, к которой относятся кухня, туалет, ванная, коридор и др. Точный размер общей площади покупатель может узнать из документов продавца, зарегистрированных в установленном порядке. Если собственник молчит, возможно, доли в квартире не определены. До продажи комнаты места общего пользования необходимо распределить между собственниками. Данная информация прописывается в соглашении, которое затем нотариально заверяется.

Пятый – ограничения при покупке

Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.

  • Москва и область:
  • Санкт-Петербург и область:
  • Федеральный:

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?

Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.

Анализ рынка и оценка возможностей

Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки. Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую. Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.

Взять кредит на комнату и заработать

Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов. Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой. Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.

Жить дорого – богато

Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты – не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить. Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом. В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.

  • Москва и область:
  • Санкт-Петербург и область:
  • Федеральный:

Проверяйте документы до оформления сделки!

А теперь о самом главном – о документах, которые покупателю обязан предоставить собственник при продаже комнаты. Комплект получится тот же самый, что и при покупке квартиры:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
  • зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
  • нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
  • справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
  • отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
  • справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
  • выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
  • справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.

Купили комнату – получили права на всю квартиру

Жизнь – штука непредсказуемая. Сегодня маленькая семья с одним ребенком, к примеру, ютится на 20-ти квадратных метрах комнаты, а уже через пару лет живет в просторной квартире. То есть все начиналось с покупки комнаты, а позже появилось преимущественное право приобрести остальную жилплощадь в квартире. Когда-то приходилось проверять собственника на наличие отказов соседей, теперь, получив уведомление, необходимо принимать быстрое решение о покупке остальных комнат.

Риск встретить на своем пути недобросовестного продавца существует всегда. Но безопасность – это не только железные двери, за которыми никакие соседи не страшны, но и владение ситуацией и информацией о своих правах и требованиях действующего законодательства. Как видно из комплекта документов для регистрации сделки и оформления комнаты в собственность, все не так уж и сложно. Если покупатель занимается этим сам, точно зная, как это делается, на что нужно обратить внимание, времени у него этот процесс займет немного.

Первые вложения в недвижимость – неважно, для жизни или для заработка – с лихвой окупятся. Видно это становится уже через пару-тройку лет. К собственному жилью прилагается и неоценимый опыт, который наверняка пригодится в будущем. Внимание к деталям – и все будет хорошо!

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки комнаты в квартире, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire

Какие могут быть проблемы при покупке комнаты в коммуналке, общаге. Советы юриста при покупке комнаты на что обратить внимание.

Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки. Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

○ Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке.

Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

  • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
  • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

○ Процедура оформления.

Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

✔ Какие документы нужны.

Для совершения сделки продавец должен представить:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на комнату.
  • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Справку о: — составе семьи; — отсутствии долгов за коммуналку.
  • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

✔ Как составить договор?

В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон.
  • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
  • Сумма сделки.
  • Способ передачи денег.
  • Права и обязанности сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
  • Дата, подписи.

Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

✔ Аванс перед оплатой.

Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

✔ Какие могут быть риски?

Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

  • Юридическая чистота недвижимости.
  • Отсутствие обременений на жилье.
  • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

✔ Договор дарения или договор купли-продажи.

Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение 3 месяцев с даты заключения сделки.

✔ Мошеннические действия.

Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

✔ Махинации с авансом.

Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

✔ Не выписанные жильцы комнаты.

Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки. Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно. Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

✔ Проверка документов продавца.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

  • Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
  • Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

✔ Помощь риэлторов.

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

○ Советы юриста:

✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/54057-pokupka-komnaty-v-kommunalke.html

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн