Нарушения при приватизации

Нарушение прав при приватизации Бесплатная юридическая консультация: Эта схема, по которой действуют мошенники, основывается на обратимости сделки на приобретение жилья..

Нарушение прав при приватизации


Бесплатная юридическая консультация:

Эта схема, по которой действуют мошенники, основывается на обратимости сделки на приобретение жилья. В этом случае будет фигурировать документ, устанавливающий права собственности, который оформлен с нарушением закона, поэтому при любых действиях связанных с преобретением продажей или сдачей в аренду жилья вам потребуется www.exp-kom.ru.

Оглавление:

Большинство граждан РФ стали собственниками жилья в 90-х годах. При этом, примерно до 1994 года, процедуру приватизации можно было провести, не включая в нее детей. То есть дети в число собственников не входили. Более позднее законодательство говорит о том, что приватизация жилья, без включения в нее детей, является незаконной, а кроме этого признается недействительной.

Сделки, которые проведены на основе незаконной приватизации, также считаются незаконными.

На практике это выглядит следующим образом.

В квартире проживает семья: мать, отец и сын. При первой же возможности, родители приватизировали квартиры, не включив в приватизацию несовершеннолетнего ребенка. По прошествии лет, когда мальчик вырос, квартиру решили продать. Нашелся покупатель, была заключена сделка купли-продажи. Продавцы получили деньги. После этого, появляется взрослый сын и подает иск в суд о незаконности приватизации. Большая вероятность того, что суд он выиграет, а значит и сделка о купле-продаже будет признана недействительной, следовательно, покупатель останется без квартиры.


Бесплатная юридическая консультация:

Здесь следует отметить, что весь успех такого разбирательства будет зависеть от того, сможет ли сын доказать, что в процессе приватизации он не знал о нарушении его прав. Значение имеет еще и исковая давность. Истец должен будет доказать, что узнал он о нарушении своих прав не более, чем три года назад. Весомый аргумент, который может предъявить истец – это то, что на момент приватизации он являлся несовершеннолетним и встать на защиту своих прав не мог.

В подобных процессах, судья скорее встанет на сторону истца. Покупатель, который был обманут. Может апеллировать только тем, что это не он нарушал права истца, что за его права должны нести ответственность его родители. Другим аргументом может послужить то, что ребенок, который был исключен из приватизации данного жилья, сохраняет право на участие в приватизации другого жилья, следовательно, никакого нарушения прав истца не было. Если же спорная квартира является единственным жильем, на которое истец может предъявить права, суд не станет принимать во внимание никакие возражения.

Чтобы не попасть в подобную историю, необходимо выяснить о проведении приватизации все возможные факты. Помочь это сделать может квалифицированный юрист, с хорошим опытом работы.

Источник: http://www.juristu.su/sovety-yuristu/1546-narushenie-prav-pri-privatizacii.html

Нарушение прав при приватизации

Адвокат Окунькова Татьяна Михайловна

Вопрос: если, в добровольном или судебном порядке, мне будет возвращена моя половина, то не возникнет ли проблем с продажей квартиры, которая 3 года до продажи должна быть в собственности? На данный момент она в собственности матери 7 лет.


Бесплатная юридическая консультация:

2). Если я восстановлю свои права на 1/2 квартиры, могу ли я продать эту половину по рыночной стоимости без согласия второго собственника (оба прописаны)?

Восстановление нарушенных в момент приватизации квартир прав граждан, бывших на тот момент несовершеннолетними

Что в свою очередь породило порочную практику исключения несовершеннолетних из числа собственников квартир. И только изменениями от 29.12.2004 года в указанный закон такое право было специально оговорено.

Включение несовершеннолетних в договор приватизации занимаемого жилого помещения было обязательным всегда в соответствии со ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР. Отказ от участия в приватизации мог быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Консультация юриста: Нарушение «детских прав»

12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года №«О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», УК РФ и КоАП РФ.

Конференция ЮрКлуба

Оформляет договор купли-продажи на себя. Ребенок остается только прописанным в квартире. Далее мама выходит благополучно замуж второй раз и у нее появляется еще один ребенок. Вся китайская семья прописана в 4-х комнтной квартире. которая оформлена по договору купли-продажи на маманьку. Сейчас ребенку (дочке) исполнилось 18 лет, и она хочет, чтобы ее доля собственности была тоже каким-то образом обозначена.


Бесплатная юридическая консультация:

Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации

Более того, еще в 1994 г. в указанный закон внесли изменения, в соответствии с которыми в договор передачи жилого помещения в собственность граждан должны включаться несовершеннолетние (ст. 7).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» прямо указано, что несовершеннолетние члены семьи нанимателя в случае бесплатной занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Нарушение прав при приватизации

Из вашего вопроса не видно всех обстоятельств дела и возможно, права несовершеннолетнего вовсе не ухудшились, а наоборот улучшились. Но если предположить, что права ребенка ухудшились, то существует риск того, что несовершеннолетний ребенок, когда достигнет совершеннолетия, подаст иск о признании сделки приватизации квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Нарушения при приватизации квартиры в 1993г.

И вдруг в июне 2009года случайно узнаём,что единоличным собственником квартиры является моя бывшая жена.

В суд я решил обратиться после прокуратуры.Подал заявление-проверить законность регистрации права собственности на мою бывшую супругу единолично(так как приватизировали квартиру на троих)и что были нарушены права ребёнка ,т.к. сыну на момент приватизации было 8 лет.


Бесплатная юридическая консультация:

Прокуратура отписалась,типа-«Вы отказались от приватизации в пользу бывшей жены»,а права сына-» да действительно нарушены-пусть обращается в суд за восстановлением».

Несовершеннолетний ребенок не включен в договор приватизации

Согласно ст. 7 ч. 2 Закон РФ от 04.07.1991 Nв договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Источник: http://likvidaciya-ooo-balashiha.ru/narushenie-prav-pri-privatizacii-13481/

Незаконная приватизация квартиры — как восстановить свои права

Приватизация стала ещё одним инструментом в руках мошенников. Нередки случаи, когда граждане оставались «за бортом» и оказывались лишёнными права стать одним из владельцев квартиры.

Оказывается, весь процесс можно оспорить. Главное вовремя обратиться в суд и суметь отстоять свои интересы. В каких случаях оспаривается или признаётся незаконной приватизация, мы и расскажем вам сегодня.


Бесплатная юридическая консультация:

Можно ли аннулировать приватизацию?

Скажем сразу, что признать приватизацию квартиры недействительной можно, главное – иметь для этого веские основания, подтверждённые документально.

Оспаривание приватизации квартиры возможно в при определённых обстоятельствах. Перечислим их.
  1. Один из проживающих в квартире граждан не фигурировал в приватизационном договоре и ранее не выступал участником приватизации;
  2. Один из проживающих в жилом помещении совершеннолетних лиц повторно воспользовался правом на приватизацию;
  3. В договор приватизации не внесли несовершеннолетнего, прописанного в данной квартире. Участие детей в приватизации квартиры является обязательным;
  4. Договор приватизации был подписан лицом, не имеющим на это полномочий;
  5. Незаконность процедуры приватизации. О порядке приватизации квартиры по договору социального найма мы уже писали.;
  6. Оформление приватизации по поддельным документам;
  7. Признание одного из участников приватизации недееспособным;
  8. Введение в заблуждение одного или нескольких участников приватизации;
  9. Совершение сделки под давлением.

Подать иск в суд с целью оспаривания приватизации может любой гражданин, считающий свои права нарушенными. Но прежде чем начинать заявлять о своих правах нужно эти самые права знать. Право на приватизацию квартиры имеют следующие категории граждан:

  • все совершеннолетние граждане РФ, которые проживают в данном помещении на условиях социального найма;
  • несовершеннолетние лица, постоянно проживающие в квартире.

Для проведения процедуры приватизации нужно получить согласие на заключение сделки у всех совершеннолетних лиц, а также граждан от 14 до 18 лет. Вы можете узнать как выглядит образец согласия на приватизацию квартиры в нашей предыдущей статье. В случае, когда среди проживающих в квартире лиц есть несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, приватизация дополнительно одобряется органами опеки и попечительства. Отсутствие указанного выше согласия – основная причина, по которой приватизация оспаривается на практике.

Как отменить приватизацию квартиры? Признание приватизации квартиры незаконной возможно исключительно через суд. При признании сделки недействительной она отменяется. То есть квартира будет возвращена в собственность государства или муниципалитета.

Но и к этому правилу есть исключение. Например, при проведении сделки не был включён в приватизационный договор гражданин, обладающий таким правом. В данном случае, при наличии соответствующих требований в исковом заявлении, суд вправе вынести вердикт о включении данного лица в число участников приватизации. Тогда квартира останется в собственности граждан, но доли будут распределены в соответствии с новым числом участников.


Бесплатная юридическая консультация:

Срок давности для признания приватизации квартиры незаконной составляет три года. Если этот срок истёк, вам придётся сначала восстанавливать срок исковой давности и только потом начинать процедуру оспаривания. Что это означает? Вы имеете право оспаривать сделку в течение трёх лет после того, как узнали о нарушении своих прав.

В судебной практике есть случаи, когда оспаривание приватизации проводилось через 14 лет после осуществления сделки. Здесь главное – суметь предъявить суду неоспоримые доказательства.

После принятия закона о приватизации возникло немало мошеннических схем по оформлению этой самой приватизации с нарушением норм законодательства. Случаи встречались разные – это подделка документов, обман участника приватизации, различные угрозы, запугивания и многое другое.

В такой ситуации не все оказались способными отстаивать свои права. Кто-то просто наивно посчитал, что ничего сделать нельзя и опустил руки, другие же сомневались в положительном исходе дела. Однако признать приватизацию незаконной можно, если начать действовать.

Как оспорить приватизацию в суде

Можно ли расторгнуть приватизацию через суд, и как это сделать? Оказывается всё не так сложно, как кажется. Вам нужно предъявить исковые требования о признании приватизации незаконной. В заявлении нужно обязательно указать, на основании каких фактов вы считаете сделку вышедшей за рамки закона, и приложить подтверждающие документы. Важно соблюсти срок давности подачи заявления, который также составляет три года.

Для уверенности в положительном решении суда можно воспользоваться помощью юриста. Он сможет грамотно отстаивать ваши интересы, опираясь на те нормы законодательства, о которых вы можете просто не знать.

Бесплатная юридическая консультация:

При удовлетворении судом ваших требований запись регистрирующих органов о праве собственности на жильё погашается. Одновременно на квартиру накладывается арест, чтобы у мошенников не было возможности её продать. Через какое время можно продать квартиру после приватизации подробнее здесь.

Весь процесс займёт не более полугода.

Случаи признания приватизации незаконной

Среди самых распространённых вариантов противозаконных действий в процессе приватизации можно выделить следующие:

  1. отсутствие отказа от участия в процессе приватизации граждан старше 14 лет. Информация о том, где посмотреть образец отказа от участия в приватизации квартиры вот тут;
  2. повторное участие в приватизации одного или нескольких лиц;
  3. противозаконное лишение права стать участником приватизации.

По поводу первых двух пунктов всё достаточно ясно – это прямые нарушения действующего законодательства.

Так же обстоят дела и с повторным участием. Граждане имеют право выступать участниками приватизации всего один раз. Исключение составляют несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, для них такое повторное право закреплено в Законе.


Бесплатная юридическая консультация:

Что же подразумевается под незаконным лишением права на приватизацию? Здесь возможны мошеннические действия при условии временного снятия гражданина с регистрационного учёта. В основном такое снятие производится в отношении лиц, призванных для прохождения воинской службы или осуждённых лишением свободы. В то время, пока гражданин проходит службу по призыву или отбывает наказание, недобросовестные родственники могут воспользоваться ситуацией и оформить сделку без выделения доли в квартире отсутствующему лицу.

Но и другие граждане рискуют оказаться лишенными прав на приватизацию на незаконных основаниях. Например, один из зарегистрированных в квартире граждан, фактически проживает на другой жилплощади (жена у мужа или наоборот). В этом случае аннулировать регистрацию гражданина можно и без его участия, достаточно заручиться показаниями соседей, что человек не проживает в данной квартире. Чтобы узнать как выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия пройдите по ссылке.

В любом случае обратившись в суд, вы можете восстановить свою запись о регистрационном учёте и претендовать на признание приватизационной сделки незаконной.

Возможно ли приостановление приватизации?

Приостановить процесс приватизации можно на любом этапе до момента государственной регистрации права собственности.

Приостановление данного процесса возможно при возникновении определённых условий, препятствующих оформлению сделки на законных основаниях. Сюда можно отнести регистрацию брака или рождение ребёнка и, как следствие, появление нового гражданина, имеющего право стать участником приватизации. Информация о порядке прописки новорождённого в муниципальную квартиру тут. В данной ситуации вам нужно будет переделывать всю приватизационную документацию с учётом нового количества участников. Здесь приватизация приостанавливается на основании волеизъявления её участников.


Бесплатная юридическая консультация:

Возникали также случаи, когда жильё каким-то непонятным образом оказывалось не зарегистрированным в реестре муниципальной собственности. Здесь регистрация приостанавливается по независящим от вас причинам.

Процесс оформления регистрации права собственности может быть приостановлен и по решению государственного регистратора. Самые распространённые случаи:

  • возникновение у регистратора сомнений по поводу законности сделки;
  • сомнения в подлинности предоставленных документов;
  • неполный пакет документов.

Срок такого приостановления – три месяца. По его истечении оформляется официальный отказ в регистрации сделки.

Процесс регистрации может быть приостановлен и по решению суда. Например, если до процедуры государственной регистрации сделки по приватизации жилья, кем-то был подан иск о признании этой приватизации недействительной или незаконной. В этом случае срок приостановления законодательством не определён и зависит от длительности судебного процесса.

Можно ли переделать приватизацию?

В последнее время в сети появляются заметки, что приватизацию можно переделать. На самом деле это не так. Приватизация представляет собой процесс передачи жилья, занимаемого на условиях социального найма и принадлежащего муниципалитету, в собственность граждан. Поэтому переделать ничего нельзя, можно лишь оспорить и аннулировать.


Бесплатная юридическая консультация:

Если вы захотели изменить количество собственников приватизированной квартиры, оформите куплю-продажу или дарение долей.

Подводя итоги, хочется призвать граждан уметь отстаивать свои законные интересы. Если каким-то неведомым образом приватизация обошла вас стороной, смело обращайтесь в суд. Внесение вас в число участников возможно даже после государственной регистрации сделки по приватизации жилья. Неуверенность в своих силах – повод не опускать руки, а обратиться к квалифицированному юристу.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Приватизация» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: (звонок бесплатен)


Бесплатная юридическая консультация:

Санкт-Петербург и Лен.область:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Источник: http://napravah.com/kvartira/privatizaciya/kak-otmenit.html

Нарушение прав несовершеннолетнего при приватизации

Собрались покупать квартиру, которая была приватизирована в 2008 году, собственник квартиры в тот момент был разведен с женой и у них был общий ребенок 1994 года рождения.

Согласно 7 статье Закона N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» могли быть нарушены права несовершеннолетнего при приватизации.


Бесплатная юридическая консультация:

Какие документы надо потребовать от собственника в подтверждение того что приватизация без нарушений? Что делать, если в процессе проверки квартиры обнаружиться нарушение прав несовершеннолетних при приватизации? И какой срок давности для обжалования в суде недействительности приватизации в случае нарушения?

Ответы юристов (2)

Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок не был прописан в приватизируемом помещении (был зарегистрирован по другому адресу), и в следствии чего не имел права пользовании жилым помещением, то его права не нарушены. При заключении договора приватизации Администрация требует справку о составе семьи, так что ваш продавец должен был предоставить эту справку. В которой должен был быть указан несовершеннолетний ребенок, но скорее всего в этой же справки место постоянной регистрации ребенка было определено по другому адресу. Иначе договор бы не заключили, опека не дала бы разрешения.

Документом, подтверждающим, что приватизация прошла без нарушений будет являться справка о регистрации несовершеннолетнего ребенка на момент приватизации вместе с матерью по другому адресу в другом жилом помещении, которым они беспрепятственно могли пользоваться.

Срок действия для обжалования в суде договора приватизации — 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

Перед покупкой квартиры очень важно проверить следующее:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Справка из ЖЕКА о составе семьи. Из этой справки Вы узнаете, сколько человек прописано в квартире, кто собственник и кто был собственником ранее
  • Правоустанавливающие документы, включая: договор купли-продажи, ордер на получение квартиры, свидетельство о праве собственности, документы о приватизации квартиры

Из перечисленных выше документов Вы можете определить, что нужно проверять далее:

  • Как давно продавец владеет этой квартирой, если менее трех лет, то желательно проверить документы на покупку этой квартиры продавцом. Если три года не прошло, то продавцы продавца могут иметь претензии на квартиру
  • Также, по дате покупки квартиры продавцом важно проверить: был ли продавец в браке на момент покупки квартиры и на момент продажи Вам квартиры – если да, то необходимо получить письменное согласие супруга (супруги), или отказ от претензий на квартиру
  • Необходимо получить письменное согласие всех собственников квартиры на продажу (если их несколько)
  • Если на дату продажи квартиры в квартире прописаны взрослые, у которых есть несовершеннолетние дети, и эти дети нигде не прописаны, или же прописаны с своими родителями, то придется получать согласие органа опеки и попечительства. До оформления сделки важно проверить прописаны ли несовершеннолетние дети по новому адресу
  • Необходимо проверить технический паспорт квартиры на дату покупки квартиры Вашим продавцом и на сегодняшний день: не было ли в квартире перепланировок, а если они проводились, то оформлены ли они документально. Надлежащее оформление перепланировки очень важно, иначе, у Вас могут возникнуть проблемы при продаже квартиры в дальнейшем. Вы не сможете оформить залог на квартиру с неоформленной перепланировкой. Оформление перепланировки может стоить% стоимости квартиры. В некоторых случаях, для оформления техпаспорта на квартиру при продаже проще временно восстановить снятые ранее стены, нежели официально получать все необходимые согласования на перепланировку.
  • Необходимо проверить, не внесена ли квартира в Государственный реестр ипотек и в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Это можно проверить у нотариуса. Если квартира является предметом какого-то спора, внесена в залог за кредит, внесена в уставной фонд юридического лица, то оформление покупки нужно будет согласовывать с теми, кто внес квартиру в реестр.
  • Возможно, будет целесообразным, попросить продавца (и сособственников квартиры) предоставить справку о состоянии их психики.
  • Внимательно изучите документы продавца и членов его семьи, проверьте, совпадают ли даты: отметки о браке у супругов.
  • В том случае, если продавец получил квартиру по наследству, важно проверить, нет ли претензий у родственников умершего на эту квартиру и какой срок исковой давности. Возможно кто-то из родственников умершего за границей или в местах лишения свободы, и в этом случае, у вас могут возникнуть проблемы с такими родственниками не зависимо от даты смерти. Претензии могут быть предъявлены как только такие родственники узнают о смерти предыдущего собственника квартиры, что может случиться или через 10 лет после покупки Вами квартиры.

Также не забудьте проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и выписались ли все проживающие из квартиры. Все документы желательно проверять самому, договора и документы внимательно вычитывать.

Если Вы столкнетесь с ситуацией, когда продавец истребует у Вас квартиру обратно, то Вы сможете вернуть сумму, которая будет указана в Вашем договоре купли-продажи.

Уточнение клиента

По архивной выписке из ЖЭКа, все члены семьи (включая несовершеннолетнего ребенка) кроме собственника были выписаны из квартиры за 2 месяца до приватизации квартиры. Ребенку на данный момент 20 лет т.е. у него есть еще 1 год на обжалование в суде договора приватизации? Достаточно нотариально заверенного отказа ребенка от своего права, если он сейчас его сделает? Или лучше отказать от такой сделки?

10 Июля 2014, 11:45


Бесплатная юридическая консультация:

Зачем ему делать отказ, если он и так не имел законных прав на участие в приватизации. Право на участие в приватизации имеют лица постоянно зарегистрированные в жилом помещении и имеющие право пользования этим жилым помещением.

Срок давности на обжалование 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Т.е. он может обжаловать договор приватизации в течение 3 лет с момента когда ему станет известно о том, что его права нарушены.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question/497990/

Нарушение прав несовершеннолетнего при приватизации

ID:

В истории предполагаемой к покупке квартиры есть несовершеннолетний собственник, права которого при совершении приватизации в 2008 году были нарушены — выписка за три месяца до приватизации в другую муниципальную квартиру вместе с матерью, при этом отец остался зарегистрированным в приватизируемой квартире и только он участвовал в приватизации. На момент приватизации несовершеннолетнему было 15 лет.


Бесплатная юридическая консультация:

В настоящий момент, чтобы обезопасить сделку, решено взять у теперь уже совершеннолетнего нотариальное заявление о том, что он знал о факте приватизации с 2009 года(в возрасте 16 лет, через год после приватизации), что он согласен с результатами приватизации и не против продажи квартиры.

Вопрос, может ли содержание такого нотариального заявления быть впоследствии обжаловано самим заявителем? То есть, может ли заявитель отказаться от своих слов, подтвержденных его подписью в присутствии нотариуса и по каким основаниям?

Год(2009), с которого человек знал о приватизации, хотим указать, чтобы исключить восстановление срока исковой давности. Верным ли будет указывать, что о факте приватизации человек узнал еще несовершеннолетним(в 16 лет), либо лучше указать другую дату?

Источник: http://www.cian.ru/forum-rieltorov-narushenie-prav-nesovershennoletnego-pri-privatizatsii/

Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации

Квартира (в Москве) была приватизирована в ноябре 1992 года, собственность зарегистрирована в феврале 1993 года. На момент приватизации в ней проживали двое несовершеннолетних детей 1986 и 1990 г.р., однако доли им выделены не были.


Бесплатная юридическая консультация:

В 2004 году квартира продается по договору купли-продажи.

В 2009 году по договору купли-продажи покупаем ее мы.

Сейчас мы ее пытаемся продать. Риэлтор покупателя нашел сведения, что в момент приватизации несовершеннолетним не была выделена доля. Утверждает, что есть большой риск отката сделки, если дети решат восстановить свое право на квартиру. Важная для нас сделка может сорваться, покупатель взял паузу на раздумья.

Вопросы, по пунктам отвечать необязательно, т.к. могу намешать всего:

1. Действительно ли были нарушены права детей? Ведь вроде в те года не было обязанности включать детей в долю. Собственность же была зарегистрирована по действующему законодательству того времени.

2. Они реально могут восстановить сроки исковой давности? И подать в суд? Что-то слышал про новые недавние законы про максимальный срок 10 лет.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Неужели в случае благоприятного для них исхода пострадают все покупатели, в т.ч. мы, т.е. откатят оба наших договора к-п (2004 и 2009)? Мы же вроде добросовестные покупатели?

4. Много ли случаев в судебной практики, что откатывают всю цепочку договоров купли-продажи?

Уточнение клиента

Поузнавал на счет сделки 2004 года. На момент сделки один ребенок был уже совершеннолетним, на второго ребенка прикладывали разрешение органов опеки. Оба ребенка переехали в новую муниципальную квартиру, затем приватизировали ее (на двоих), младший при этом все еще был несовершеннолетним. Получается интересная ситуация: если кто-нибудь из них что-нибудь предпримет, встанет под вопрос приватизация их новой квартиры в любом случае.

21 Апреля 2017, 09:52

Ответы юристов (20)

Добрый день, Андрей.


Бесплатная юридическая консультация:

1. Действительно ли были нарушены права детей? Ведь вроде в те года не было обязанности включать детей в долю. Собственность же была зарегистрирована по действующему законодательству того времени.

В 1992 году Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» позволял не включать несовершеннолетних детей в число лиц, приватизирующих жилое помещение. Поэтому у них уже на основании этого практический нет шансов предъявить права. Закон не имеет обратной силы.

Есть вопрос к юристу?

1. Действительно ли были нарушены права детей? Ведь вроде в те года не было обязанности включать детей в долю. Собственность же была зарегистрирована по действующему законодательству того времени. Андрей

Дело в том, что до августа 1994 года статья 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» действовала в следующей редакции:

Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.


Бесплатная юридическая консультация:

То есть действительно законом не было предусмотрено обязательное выделение долей в праве на приватизируемую квартиру несовершеннолетним детям.

2. Они реально могут восстановить сроки исковой давности? И подать в суд? Что-то слышал про новые недавние законы про максимальный срок 10 лет. Андрей

Самый младший ребенок 1990 года рождения достиг совершеннолетия в 2008 году, и именно с этого года следует исчислять срок исковой давности. А срок составляет (ст. 181 ГК РФ):

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

То есть максимальный срок — 3 года.

3. Неужели в случае благоприятного для них исхода пострадают все покупатели, в т.ч. мы, т.е. откатят оба наших договора к-п (2004 и 2009)? Мы же вроде добросовестные покупатели? Андрей

Маловероятно (практически невозможно), учитывая, что истек срок и в 1993 году можно было приватизировать без участия детей.

В дополнение к коллегам скажу — судебной практики довольно много:

При этом в вашем случае, соглашусь с коллегами, мизерный шанс восстановления срока — если с 2008 года до 2017 года иск о восстановлении прав подан не был, сейчас их права практически не восстановимы.

Отдельный вопрос — разворот цепочки договоров. Очень часто это не возможно технически и цепочка «глохнет» на середине — кого-то не нашли, у кого-то денег нет и т.д. Поэтому крайне маловероятно.

2. Они реально могут восстановить сроки исковой давности? И подать в суд? Что-то слышал про новые недавние законы про максимальный срок 10 лет. ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

примечание. В соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ (в ред. от 28.12.2016) десятилетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 196, начинает течь не ранее 1 сентября 2013 года. Лица, которым до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2016 N 499-ФЗ судом было отказано в удовлетворении исковых требований в связи с истечением указанного срока, вправе обжаловать судебные акты в порядке и сроки, которые установлены арбитражным и гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации.

2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму». (п. 2 в ред. Федерального закона от 02.11.2013 N 302-ФЗ)

Таким образом срок все равно пропущен.

3. Неужели в случае благоприятного для них исхода пострадают все покупатели, в т.ч. мы, т.е. откатят оба наших договора к-п (2004 и 2009)? Мы же вроде добросовестные покупатели?

В гражданском праве при защите права собственности дается такое определение добросовестного приобретателя: это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

То есть другими словами, если вы докажете, что вы не имели возможности знать о неправомерности предыдущих сделок — вам ни чего не грозит. Ссылаться нужно на то, что регистрацию документов производит государство и гражданин не несет ответственности.

Здравствуйте. Не имеет значения. что в законе на тот момент не было указано про права несовершеннолетних.

Верховный Суд РФ указал, что несовершеннолетние имеют такие же права, что и совершеннолетние.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 24 августа 1993 г. N 8 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» 7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Со сроками исковой давности, тоже не все так просто как указывают коллеги.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 12 августа 2008 г. N 56-В08-10 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего — Кнышева В.П. судей — Горшкова В.В. и Гетман Е.С. рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Б.А.А. к К., Б.Е.А. о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону по надзорной жалобе Б.А.А. на определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года. Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кнышева В.П., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: Б.А.А. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители Б.А.И. и Б.Н.Е. (К.). заключили договор с разрезом «Лучегорский» на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: . На время заключения договора она, 1976 года рождения, и ее брат Б.Е.А., 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, хотя и являлись членами семьи своих родителей. В связи с этим просила включить ее в состав собственников указанного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 года о регистрации права собственности на спорную квартиру за Б.А.И. и Б.Н.Е. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 года в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 года Б.А.И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Ответчица К. исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения; к настоящему времени она пропустила срок для обращения в суд с иском, в связи с чем в исковых требованиях следует отказать. Привлеченный по делу в качестве третьего лица Б.Е.А. с исковыми требованиями не согласился, хотя полагал, что также должен быть указан в числе собственников спорного жилого помещения. Решением Пожарского районного суда Приморского края от 14 мая 2007 года договор приватизации квартиры от 23 февраля 1994 года признан недействительным в части невключения в состав собственников квартиры Б.А.А. и Б.Е.А. Оба включены в состав собственников приватизированного жилья. Удовлетворены и остальные требования истицы Б.А.А. Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года решение районного суда отменено, вынесено новое решение об отказе Б.А.А. в ее требованиях. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 года на основании ч. 2 ст. 381 ГПК РФ (в прежней редакции) надзорная жалоба Б.А.А. оставлена без удовлетворения, в истребовании дела ей отказано. В надзорной жалобе, поданной Б.А.А., поставлен вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года и определения судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 года и передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции. В связи с поданной надзорной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности, 5 июля 2008 года Заместителем Председателя Верховного Суда РФ Нечаевым В.И. указанное дело было истребовано в Верховный Суд РФ и определением от 15 июля 2008 года передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены вынесенного по делу определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года в части вынесения нового решения об отказе Б.А.А. в ее требованиях. В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение по делу, судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда исходила из того, что истицей заявлен иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, срок исковой давности по которой составлял в соответствии с законодательством, действовавшим на время заключения сделки (ст. 42 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) — три года, а в соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ, (в редакции ФЗ от 21.07.2005 года N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока начинается со дня исполнения сделки. Истица обратилась в суд с иском спустя 13 лет после исполнения сделки. Следовательно, срок исковой давности, о применении которой было заявлено ответчицей, пропущен и истице следовало в иске отказать в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ. С данными доводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям. Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Б.А.А. обратилась в суд с требованием о признании договора приватизации спорной квартиры от 23 февраля 1994 года недействительным в части невключения ее в состав собственников приватизируемого жилья, хотя она имела право стать участником общей собственности на жилое помещение. О том, что договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 6 постановления от 24 августа 1993 года N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“, указав, что договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Что же касается основания для признания договора от 23 февраля 1994 года недействительным, то истица сослалась на то, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на время заключения договора, о равенстве прав членов семьи нанимателя на жилое помещение, она также имела право на приватизацию и отказ от участия в приватизации мог быть осуществлен родителями несовершеннолетних лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Этот довод суд первой инстанции признал обоснованным, удовлетворяя иск. Б.А.А. о признании сделки приватизации жилого помещения частично недействительным ввиду нарушения прав истицы. Эта позиция суда согласуется с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда РФ в названном выше постановлении (п. 7). При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что срок исковой давности (ч. 2 ст. 181 ГК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). Как установлено судом первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Б.А.И. 26 июля 2006 года. В суд она обратилась в феврале 2007 года, т.е. в пределах годичного срока. С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ считает, что у суда кассационной инстанции не имелось оснований, предусмотренных законом, для вынесения нового решения об отказе в иске. В связи с чем, определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным, и оно подлежит отмене. На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 года отменить и оставить в силе решение Пожарского районного суда Приморского края от 14 мая 2007 года.

Понятно, что Б.А.А. достигла своего совершеннолетия после приватизации, в 1994 году. В суд же она обращается только в 2007 году после получения документов на наследство. При этом суд признает, что срок не пропущен, т.к. истица узнала о нарушении своих прав не тогода, когда достигла совершенноления, а когда узнала о том, что имущество является наследственным, и у неё нет доли в нем.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 2015 г. N 43 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ Начало течения срока исковой давности 1. В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 2. В случае нарушения прав физических лиц, не обладающих полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда об обстоятельствах, указанных в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, узнал или должен был узнать любой из их законных представителей, в том числе орган опеки и попечительства. В исключительных случаях, когда пропуск срока исковой давности имел место, например, ввиду явно ненадлежащего исполнения законными представителями таких лиц возложенных на них законодательством полномочий, пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен по заявлению представляемого или другого уполномоченного лица в его интересах (статья 205 ГК РФ). Если нарушение прав названных лиц совершено их законным представителем, срок исковой давности по требованиям к последнему, в том числе о взыскании убытков, исчисляется либо с момента, когда о таком нарушении узнал или должен был узнать иной законный представитель, действующий добросовестно, либо с момента, когда представляемому стало известно либо должно было стать известно о нарушении его прав и он стал способен осуществлять защиту нарушенного права в суде, то есть с момента возникновения или восстановления полной гражданской или гражданской процессуальной дееспособности (статья 21 ГК РФ, статья 37 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ).

Так что безусловных гарантий того, что бывшие несовершеннолетние не обратятся в суд и решение не будет в их пользу, увы, нет.

Но практика московских судов на данный момент не в пользу бывших несовершеннолетних.

Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2016 по делу N/2016 Требование: О признании приватизации жилого помещения недействительной, признании отказа на участие в приватизации жилого помещения недействительным, признании права собственности на долю жилого помещения. Обстоятельства: Истица указала, что проживает совместно с родителями. Ей стало известно, что по договору передачи родители приватизировали квартиру, в которой они сейчас проживают. В момент приватизации истица была несовершеннолетним ребенком, однако она не была включена в договор передачи квартиры в собственность. Решение: В удовлетворении требований отказано, поскольку истицей пропущен срок исковой давности. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2015 N/2015 Требование: О признании частично недействительным договора мены, включении доли наследства в наследственную массу, признании права собственности на долю наследства. Обстоятельства: Истица указала, что при жизни отец ее дочери приватизировал в равных долях комнаты в коммунальной квартире, без ведома и согласия истицы, как законного представителя несовершеннолетней, законный представитель другого несовершеннолетнего заключил с ответчиком-2 договор мены комнат на две квартиры, о том, как распределены доли в квартирах, истица узнала только при ознакомлении с материалами наследственного дела, имущественные права ее ребенка нарушены. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истицей без уважительных причин пропущен срок исковой давности. Апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2015 по делу N/2015 Требование: О признании недействительным в части договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации. Обстоятельства: Истица указала, что ей, ее близким родственникам по договору социального найма была представлена квартира, в приватизации она не участвовала. Истица на момент приватизации была несовершеннолетней, считает, что ее право на приватизацию было нарушено. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как требования заявлены истцом по истечении срока исковой давности, требования о восстановлении пропущенного срока истицей не заявлено. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2015 по делу N/2015 Требование: О признании частично недействительными договора передачи квартиры в собственность, свидетельства о собственности, признании недействительными завещания и свидетельства о праве на наследство по завещанию, включении в состав сособственников. Обстоятельства: Истец считает завещание недействительным, поскольку оно совершено с нарушением действующего законодательства. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как действовавшее в период заключения оспариваемого договора законодательство не предусматривало обязательное включение несовершеннолетних лиц в приватизацию либо отказ от такой приватизации, кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

Тогда одно из немногих оснований для оспаривания вашей сделки отпадает — на несовершеннолетнего было разрешение органа опеки.

затем приватизировали ее (на двоих), младший при этом все еще был несовершеннолетним Андрей

Таким образом они в любом случае не смогут получить доступ к вашей квартире — их право на бесплатную приватизацию утрачено.

Источник: http://pravoved.ru/question//

Нарушения при приватизации жилья

Сделка при нарушении прав несовершеннолетнего ребенка при приватизации в 2018 г.

Добрый день Михаил!

Из вашего вопроса не видно всех обстоятельств дела и возможно, права несовершеннолетнего вовсе не ухудшились, а наоборот улучшились. Но если предположить, что права ребенка ухудшились, то существует риск того, что несовершеннолетний ребенок, когда достигнет совершеннолетия, подаст иск о признании сделки приватизации квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки. Я бы на вашем месте воздержался от покупки указанной квартиры. Хотя бы даже исходя из того, что если захотите продать квартиру, то продать её будет сложно и уж явно не за рыночную цену. Многие, просто увидев нарушение прав несовершеннолетних, не захотят дальше разбираться в ситуации, просто откажутся от сделки.

Судебная практика подобная вашему случаю.

Определение Московского областного суда от 01.12.2011 по делу N

Исковые требования о признании сделки приватизации квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворены правомерно, так как тот факт, что в период приватизации квартиры ребенок в ней не проживал, поскольку находился вместе с матерью, не свидетельствует об утрате им права пользования спорным жилым помещением.

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 18 октября 2011 г. по делу N

Отказывая Л. А.В., действовавшей в интересах несовершеннолетнего Л.А.Ю. и Л.Е. в признании частично недействительным договора передачи в собственность Л.В. спорной квартиры в порядке приватизации, суд исходил из того, что на момент приватизации жилого помещения в 1993 году интересы несовершеннолетних не учитывались.

Такой вывод суда свидетельствует о неправильном применении норм материального права.

Согласно ст. 53 ЖК РСФСР, действовавшего в исследуемый период, несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с ним имеют права, вытекающие из договора найма.

Это же следует из разъяснений, содержащихся в п.7 Постановления N 8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации « О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ от 24.8.1993 г., согласно которым несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Указанным Постановлением также разъяснено, что договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке.

Поэтому решение суда в части отказа в признании договора приватизации недействительным нельзя признать законным.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 3 Закона РФ « О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и п. 7 указанного выше Постановления для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние лица, независимо от того, собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Мать несовершеннолетних ответчица Л.А.В. от приватизации отказалась только от своего имени, данных о ее отказе от участия в приватизации несовершеннолетних при наличии согласия органов опеки и попечительства в деле нет.

Судом данные требования не учтены при разрешении спора о признании недействительными договора приватизации и договора дарения.

Признание договора приватизации недействительным является основанием для признания недействительными всех последующих сделок, совершенных со спорным жилым помещением.

Оспаривание приватизации и нарушение прав несовершеннолетних в приватизации

Добры день. Суть вопроса: Приблизительно вг. Мои родители получили от предприятия 3-ком. Квартиру с учетом Мама Папа Дочь и Сын. После чего был оформлен развод и Мама Сын и Дочь съехали с данной жил/площади и жили с мамой. Квартиру получал Папа от своей организации. Примерно в 2000-ых годах Папа приватизировал квартиру на одного себя! Вопрос имеем ли Мы (Я-дочь и Брат) какие либо права на данную недвижимость и не были-ли наши права ущемлены! На данный момент не какой недвижимости у нас нет-мы просто прописаны в квартире которую купила Мама и является полноценным собственником в одном лице!

Ответы юристов (1)

День добрый! В пункте 7 разъяснения, содержавшегося в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 года N8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (в редакции от 02.07.2009 года), указывалось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР (ст. 69 ЖК РФ) имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Таким образом, по моему мнению, факт совместного проживания (наличия у вас права пользования жилым помещением) на дату приватизации является необходимым условием для оспаривания приватизации.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нарушение прав несовершеннолетнего при приватизации

Собрались покупать квартиру, которая была приватизирована в 2008 году, собственник квартиры в тот момент был разведен с женой и у них был общий ребенок 1994 года рождения.

Согласно 7 статье Закона N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» могли быть нарушены права несовершеннолетнего при приватизации.

Какие документы надо потребовать от собственника в подтверждение того что приватизация без нарушений? Что делать, если в процессе проверки квартиры обнаружиться нарушение прав несовершеннолетних при приватизации? И какой срок давности для обжалования в суде недействительности приватизации в случае нарушения?

Ответы юристов (2)

Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок не был прописан в приватизируемом помещении (был зарегистрирован по другому адресу), и в следствии чего не имел права пользовании жилым помещением, то его права не нарушены. При заключении договора приватизации Администрация требует справку о составе семьи, так что ваш продавец должен был предоставить эту справку. В которой должен был быть указан несовершеннолетний ребенок, но скорее всего в этой же справки место постоянной регистрации ребенка было определено по другому адресу. Иначе договор бы не заключили, опека не дала бы разрешения.

Документом, подтверждающим, что приватизация прошла без нарушений будет являться справка о регистрации несовершеннолетнего ребенка на момент приватизации вместе с матерью по другому адресу в другом жилом помещении, которым они беспрепятственно могли пользоваться.

Срок действия для обжалования в суде договора приватизации — 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

Перед покупкой квартиры очень важно проверить следующее:

  • Справка из ЖЕКА о составе семьи. Из этой справки Вы узнаете, сколько человек прописано в квартире, кто собственник и кто был собственником ранее
  • Правоустанавливающие документы, включая: договор купли-продажи, ордер на получение квартиры, свидетельство о праве собственности, документы о приватизации квартиры

Из перечисленных выше документов Вы можете определить, что нужно проверять далее:

  • Как давно продавец владеет этой квартирой, если менее трех лет, то желательно проверить документы на покупку этой квартиры продавцом. Если три года не прошло, то продавцы продавца могут иметь претензии на квартиру
  • Также, по дате покупки квартиры продавцом важно проверить: был ли продавец в браке на момент покупки квартиры и на момент продажи Вам квартиры – если да, то необходимо получить письменное согласие супруга (супруги), или отказ от претензий на квартиру
  • Необходимо получить письменное согласие всех собственников квартиры на продажу (если их несколько)
  • Если на дату продажи квартиры в квартире прописаны взрослые, у которых есть несовершеннолетние дети, и эти дети нигде не прописаны, или же прописаны с своими родителями, то придется получать согласие органа опеки и попечительства. До оформления сделки важно проверить прописаны ли несовершеннолетние дети по новому адресу
  • Необходимо проверить технический паспорт квартиры на дату покупки квартиры Вашим продавцом и на сегодняшний день: не было ли в квартире перепланировок, а если они проводились, то оформлены ли они документально. Надлежащее оформление перепланировки очень важно, иначе, у Вас могут возникнуть проблемы при продаже квартиры в дальнейшем. Вы не сможете оформить залог на квартиру с неоформленной перепланировкой. Оформление перепланировки может стоить% стоимости квартиры. В некоторых случаях, для оформления техпаспорта на квартиру при продаже проще временно восстановить снятые ранее стены, нежели официально получать все необходимые согласования на перепланировку.
  • Необходимо проверить, не внесена ли квартира в Государственный реестр ипотек и в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Это можно проверить у нотариуса. Если квартира является предметом какого-то спора, внесена в залог за кредит, внесена в уставной фонд юридического лица, то оформление покупки нужно будет согласовывать с теми, кто внес квартиру в реестр.
  • Возможно, будет целесообразным, попросить продавца (и сособственников квартиры) предоставить справку о состоянии их психики.
  • Внимательно изучите документы продавца и членов его семьи, проверьте, совпадают ли даты: отметки о браке у супругов.
  • В том случае, если продавец получил квартиру по наследству, важно проверить, нет ли претензий у родственников умершего на эту квартиру и какой срок исковой давности. Возможно кто-то из родственников умершего за границей или в местах лишения свободы, и в этом случае, у вас могут возникнуть проблемы с такими родственниками не зависимо от даты смерти. Претензии могут быть предъявлены как только такие родственники узнают о смерти предыдущего собственника квартиры, что может случиться или через 10 лет после покупки Вами квартиры.

Также не забудьте проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и выписались ли все проживающие из квартиры. Все документы желательно проверять самому, договора и документы внимательно вычитывать.

Если Вы столкнетесь с ситуацией, когда продавец истребует у Вас квартиру обратно, то Вы сможете вернуть сумму, которая будет указана в Вашем договоре купли-продажи.

Уточнение клиента

По архивной выписке из ЖЭКа, все члены семьи (включая несовершеннолетнего ребенка) кроме собственника были выписаны из квартиры за 2 месяца до приватизации квартиры. Ребенку на данный момент 20 лет т.е. у него есть еще 1 год на обжалование в суде договора приватизации? Достаточно нотариально заверенного отказа ребенка от своего права, если он сейчас его сделает? Или лучше отказать от такой сделки?

10 Июля 2014, 11:45

Зачем ему делать отказ, если он и так не имел законных прав на участие в приватизации. Право на участие в приватизации имеют лица постоянно зарегистрированные в жилом помещении и имеющие право пользования этим жилым помещением.

Срок давности на обжалование 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Т.е. он может обжаловать договор приватизации в течение 3 лет с момента когда ему станет известно о том, что его права нарушены.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Незаконная приватизация квартиры — как восстановить свои права

Приватизация стала ещё одним инструментом в руках мошенников. Нередки случаи, когда граждане оставались «за бортом» и оказывались лишёнными права стать одним из владельцев квартиры.

Оказывается, весь процесс можно оспорить. Главное вовремя обратиться в суд и суметь отстоять свои интересы. В каких случаях оспаривается или признаётся незаконной приватизация, мы и расскажем вам сегодня.

Можно ли аннулировать приватизацию?

Скажем сразу, что признать приватизацию квартиры недействительной можно, главное – иметь для этого веские основания, подтверждённые документально.

Оспаривание приватизации квартиры возможно в при определённых обстоятельствах. Перечислим их.

  1. Один из проживающих в квартире граждан не фигурировал в приватизационном договоре и ранее не выступал участником приватизации;
  2. Один из проживающих в жилом помещении совершеннолетних лиц повторно воспользовался правом на приватизацию;
  3. В договор приватизации не внесли несовершеннолетнего, прописанного в данной квартире. Участие детей в приватизации квартиры является обязательным;
  4. Договор приватизации был подписан лицом, не имеющим на это полномочий;
  5. Незаконность процедуры приватизации. О порядке приватизации квартиры по договору социального найма мы уже писали.;
  6. Оформление приватизации по поддельным документам;
  7. Признание одного из участников приватизации недееспособным;
  8. Введение в заблуждение одного или нескольких участников приватизации;
  9. Совершение сделки под давлением.

Подать иск в суд с целью оспаривания приватизации может любой гражданин, считающий свои права нарушенными. Но прежде чем начинать заявлять о своих правах нужно эти самые права знать. Право на приватизацию квартиры имеют следующие категории граждан:

  • все совершеннолетние граждане РФ, которые проживают в данном помещении на условиях социального найма;
  • несовершеннолетние лица, постоянно проживающие в квартире.

Для проведения процедуры приватизации нужно получить согласие на заключение сделки у всех совершеннолетних лиц, а также граждан от 14 до 18 лет. Вы можете узнать как выглядит образец согласия на приватизацию квартиры в нашей предыдущей статье. В случае, когда среди проживающих в квартире лиц есть несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, приватизация дополнительно одобряется органами опеки и попечительства. Отсутствие указанного выше согласия – основная причина, по которой приватизация оспаривается на практике.

Как отменить приватизацию квартиры? Признание приватизации квартиры незаконной возможно исключительно через суд. При признании сделки недействительной она отменяется. То есть квартира будет возвращена в собственность государства или муниципалитета.

Но и к этому правилу есть исключение. Например, при проведении сделки не был включён в приватизационный договор гражданин, обладающий таким правом. В данном случае, при наличии соответствующих требований в исковом заявлении, суд вправе вынести вердикт о включении данного лица в число участников приватизации. Тогда квартира останется в собственности граждан, но доли будут распределены в соответствии с новым числом участников.

Срок давности для признания приватизации квартиры незаконной составляет три года. Если этот срок истёк, вам придётся сначала восстанавливать срок исковой давности и только потом начинать процедуру оспаривания. Что это означает? Вы имеете право оспаривать сделку в течение трёх лет после того, как узнали о нарушении своих прав.

В судебной практике есть случаи, когда оспаривание приватизации проводилось через 14 лет после осуществления сделки. Здесь главное – суметь предъявить суду неоспоримые доказательства.

После принятия закона о приватизации возникло немало мошеннических схем по оформлению этой самой приватизации с нарушением норм законодательства. Случаи встречались разные – это подделка документов, обман участника приватизации, различные угрозы, запугивания и многое другое.

В такой ситуации не все оказались способными отстаивать свои права. Кто-то просто наивно посчитал, что ничего сделать нельзя и опустил руки, другие же сомневались в положительном исходе дела. Однако признать приватизацию незаконной можно, если начать действовать.

Как оспорить приватизацию в суде

Можно ли расторгнуть приватизацию через суд, и как это сделать? Оказывается всё не так сложно, как кажется. Вам нужно предъявить исковые требования о признании приватизации незаконной. В заявлении нужно обязательно указать, на основании каких фактов вы считаете сделку вышедшей за рамки закона, и приложить подтверждающие документы. Важно соблюсти срок давности подачи заявления, который также составляет три года.

Для уверенности в положительном решении суда можно воспользоваться помощью юриста. Он сможет грамотно отстаивать ваши интересы, опираясь на те нормы законодательства, о которых вы можете просто не знать.

При удовлетворении судом ваших требований запись регистрирующих органов о праве собственности на жильё погашается. Одновременно на квартиру накладывается арест, чтобы у мошенников не было возможности её продать. Через какое время можно продать квартиру после приватизации подробнее здесь.

Весь процесс займёт не более полугода.

Случаи признания приватизации незаконной

Среди самых распространённых вариантов противозаконных действий в процессе приватизации можно выделить следующие:

  1. отсутствие отказа от участия в процессе приватизации граждан старше 14 лет. Информация о том, где посмотреть образец отказа от участия в приватизации квартиры вот тут;
  2. повторное участие в приватизации одного или нескольких лиц;
  3. противозаконное лишение права стать участником приватизации.

По поводу первых двух пунктов всё достаточно ясно – это прямые нарушения действующего законодательства.

Так же обстоят дела и с повторным участием. Граждане имеют право выступать участниками приватизации всего один раз. Исключение составляют несовершеннолетние граждане в возрасте до 14 лет, для них такое повторное право закреплено в Законе.

Что же подразумевается под незаконным лишением права на приватизацию? Здесь возможны мошеннические действия при условии временного снятия гражданина с регистрационного учёта. В основном такое снятие производится в отношении лиц, призванных для прохождения воинской службы или осуждённых лишением свободы. В то время, пока гражданин проходит службу по призыву или отбывает наказание, недобросовестные родственники могут воспользоваться ситуацией и оформить сделку без выделения доли в квартире отсутствующему лицу.

Но и другие граждане рискуют оказаться лишенными прав на приватизацию на незаконных основаниях. Например, один из зарегистрированных в квартире граждан, фактически проживает на другой жилплощади (жена у мужа или наоборот). В этом случае аннулировать регистрацию гражданина можно и без его участия, достаточно заручиться показаниями соседей, что человек не проживает в данной квартире. Чтобы узнать как выписать человека из муниципальной квартиры без его согласия пройдите по ссылке.

В любом случае обратившись в суд, вы можете восстановить свою запись о регистрационном учёте и претендовать на признание приватизационной сделки незаконной.

Возможно ли приостановление приватизации?

Приостановить процесс приватизации можно на любом этапе до момента государственной регистрации права собственности.

Приостановление данного процесса возможно при возникновении определённых условий, препятствующих оформлению сделки на законных основаниях. Сюда можно отнести регистрацию брака или рождение ребёнка и, как следствие, появление нового гражданина, имеющего право стать участником приватизации. Информация о порядке прописки новорождённого в муниципальную квартиру тут. В данной ситуации вам нужно будет переделывать всю приватизационную документацию с учётом нового количества участников. Здесь приватизация приостанавливается на основании волеизъявления её участников.

Возникали также случаи, когда жильё каким-то непонятным образом оказывалось не зарегистрированным в реестре муниципальной собственности. Здесь регистрация приостанавливается по независящим от вас причинам.

Процесс оформления регистрации права собственности может быть приостановлен и по решению государственного регистратора. Самые распространённые случаи:

  • возникновение у регистратора сомнений по поводу законности сделки;
  • сомнения в подлинности предоставленных документов;
  • неполный пакет документов.

Срок такого приостановления – три месяца. По его истечении оформляется официальный отказ в регистрации сделки.

Процесс регистрации может быть приостановлен и по решению суда. Например, если до процедуры государственной регистрации сделки по приватизации жилья, кем-то был подан иск о признании этой приватизации недействительной или незаконной. В этом случае срок приостановления законодательством не определён и зависит от длительности судебного процесса.

Можно ли переделать приватизацию?

В последнее время в сети появляются заметки, что приватизацию можно переделать. На самом деле это не так. Приватизация представляет собой процесс передачи жилья, занимаемого на условиях социального найма и принадлежащего муниципалитету, в собственность граждан. Поэтому переделать ничего нельзя, можно лишь оспорить и аннулировать.

Если вы захотели изменить количество собственников приватизированной квартиры, оформите куплю-продажу или дарение долей.

Подводя итоги, хочется призвать граждан уметь отстаивать свои законные интересы. Если каким-то неведомым образом приватизация обошла вас стороной, смело обращайтесь в суд. Внесение вас в число участников возможно даже после государственной регистрации сделки по приватизации жилья. Неуверенность в своих силах – повод не опускать руки, а обратиться к квалифицированному юристу.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Приватизация» по ссылке.

Когда только начались разговоры о приватизации, все сразу похватали документы и побежали приватизировать свои квартиры и дома. Но, к сожалению, именно тогда было очень много недобросовестных людей, которые обманули наивных боящихся потерять свое жилье. Хорошо, что сейчас существует система, благодаря которой можно отменить приватизацию.

Если с момента приватизации прошло более 10 лет оспорить ее уже не возможно?Наша квартира приватизирована в 2003 на четырех человек, по 1/4 в равных долях, в том числе и на меня. На момент приватизации мне было 14 лет. Отец воспользовался правом приватизации повторно. Ранее, в другом городе он приватизировал другую квартиру и в последствии ее продал. Но об этом узнали только сейчас, в 2016.Сейчас он живет с другой семьей, а нам с мамой и бабушкой угрожает вселением цыган, продажей доли уголовникам и так далее.

Отец и бабушка проживали в двухкомнатной квартире, у бабушки был еще один сын, который там не проживал. Квартира не была приватизирована. Умирает отец, его брат без моего ведома получает у бабушки доверенность на ведение приватизации (ввел в заблуждение потерей собственности) и приватизирует квартиру только на себя, отправляет бабушку в психиатричискую больницу, где она умирает спустя пару месяцев после приватизации. Ввиду проживания в разных городах, данные факты выясняются после ее смерти, теперь еще оказывается что бабушка ранее уже проходила лечение в психиатрической больнице, т.е. на момент написания доверенности на приватизацию могла быть недееспособной. В итоге мне в наследство вместо 1/2 квартиры не досталось ничего.

Здравствуйте! Я пишу из Болгарии. Моя мама жената на болгарина. Когда началась перестройка ее сестра и племянник забралили у нас квартиру, где мама прожила 40 лет. Квартира находилась в Волгограде — она была ведомственая. Там были прописанъ моя мама, ее сестра и их родители. Во время приватизации моя мама была в Болгарии, а сетра ее и племянник обещали что пропишут ее и так они обманули ее и продали квартиру. Имеем ли мы право обжаловать приватизацию и судить племянника. Приватизированная квартира продана после приватизации. А сетра мамы умерла. Я жду ответа. Какой срок давности на обжалование?

Здравствуйте! Я из Тулы. Пока мой муж сидел в тюрьме его родители выписали его из квартиры, и приватизировали без него всю жилплощадь на себя сестру и внука. После его освобождения его прописали назад но про приватизацию умолчали. Некоторое время спустя у нас родился сын. Муж прописал его к себе, а теперь их двоих выгоняют так как по закону у них нет прав на собственность. ПОМОГИТЕ подскажите как нам быть?

Добрый день! Меня зовут Иван. В 2008 году была приватизация комнаты, мама написала отказанную и мы с отцом получили по 1/2 доле. Комната была ведомственная и получал в 90 ее отец. Проработав не много на заводе его попросили уволиться . А мама так и осталась работать на заводе за эту комнату. Про работала она на заводе 17 лет. Щас отец ставит нам уславия о выселении или о продаже комнаты так имеет долю 1/2. Мы ему предлагали деньги он откозался. Может ли мама оспорить приватизацию и восстановить свои права. Или нам продовать комнату и маме подовать в Суд на отца 1/2 долю его что совместно нажитое имущество?!

После освобождения из мест лишения свободы выяснилось что квартира приватизованна и на нее наложен арест за кредитный долг .но я согласие не давал на приватизацию.могули я оспорить приватизацию и через это долг соответственно.который перейдет на меня если я в ступлю в наследство приватизация на мать оформленна

Здравствуйте! У моего знакомого такая ситуация он жил с женой в официальном браке и жена предложила ему преватизировать квартиру, но в квартире была прописана ее дочь он согласился, но думал что он будет собственником и тут два года газад они развелись и выяснилось, что он имеет только 1/3 доли как можно выиграть суд? Ведь дочь то тут не причем она не совместный ребенок

У нас такая ситуация. нас пятеро детей в семье,на момент приватизации в квартире были прописаны 2-е детей одной сестры 1 другой сестры.Старшая сестра была прописана в другом месте .Вообщем в приватизацию вошли мать,отец, 4 детей и 3 внуков,чтобы сделать приватизацию на 1 человека на ( мать )всем остальным надо было выписываться,чтобы выписать несовершеннолетних их надо было куда то прописать.На тот момент прописать их было некуда.И у нас между детьми была устная договорённость что все соглашаются на приватизацию при условии что в случае раздела квартиры (после смерти родителей) делим квартиру на 5 равных долей т.е (на 5-х детей)месяц назад произошёл разговор на эту тему, и сестра у которой в приватизацию вошли 2-е детей(внуки) заявила что почему она будет лишать своих детей доли в квартире. Мы все остальные в шоке.Можно ли на основании наших заявлений ( что мы были введены в заблуждение ) переприватизировать квартиру. Или признать приватизацию недействительной,незаконной. С момента приватизации прошло лет 8.

Заочным решением был снят с регистрации 3Хкомнатная квартира была приватизирована на бывшую жену и двоих взрослых сыновей.Суд отменил заочное решение.Обязал вселить не чинить препятствие выдать ключи.Подал иск о перераспределении долей по1/4 с включением меня.Суд отказал.Мотивируя что со мной вощможно они приватизировать не стали.В законе не нашел такова термина.сказано нужно согласие всех. Приватизацией они подтвердили свое согласия,а я иском о включении меня в число участников.Суд шел больше2х лет.Сейчас в суде дело об отмене приватизации в полном обьеме.Итог почти 3 года хождения по мукам.

Нарушения при приватизации жилья

Жилищный спор о приватизации квартиры или иного жилого помещения возникает в случаях, когда нарушаются права граждан на приватизацию. Закон о приватизации жилищного фонда в РФ указывает на основные положения, которыми должен руководствоваться пользователь жилого помещения, желающий оформить право собственности на него в порядке приватизации. Иногда хождение по многочисленным государственным инстанциям не приносит положительного результата и, получив отказ в приватизации еще на стадии подачи документов, гражданин сталкивается с дилеммой его обжалования и принятия решения о том, каким образом ему восстановить нарушенные права. При наличии веских оснований он вправе обратиться с данным жилищным вопросом в вышестоящую инстанцию или в суд.

Особого внимания заслуживают жилищные споры, касающиеся уже осуществленной приватизации, но произведенной с существенным нарушением прав нанимателя жилого помещения или членов его семьи. Это основание позволяет оспорить данную приватизацию в судебном порядке и провести расприватизацию, вернув все в прежнее состояние либо уравновесить права всех лиц, занимающих жилое помещение, устранив ранее допущенные нарушения путем пересмотра долей в праве общей долевой собственности на жилище.

Приватизация квартиры представляет собой форму преобразования государственной (муниципальной) собственности на квартиру в частную собственность и, поскольку, в большинстве случаев приватизация квартиры не вызывает у граждан много вопросов и заканчивается успешно на стадии оформления документов в КУГИ и Росреестре, можно сделать вывод, что порядок приватизации довольно прост и под силу даже юридически неосведомленному лицу. Но, в ряде казуальных случаев сложности при оформлении приватизации (расприватизации) приводят к тупиковым ситуациям, поскольку, получив официальный отказ, граждане, с ним не согласные, не знают как действовать дальше. Ответ на этот вопрос зависит от каждой конкретной ситуации и тех оснований, на которых были вселены жильцы в данное жилое помещение. Иногда бывает достаточно собрать и предоставить необходимые документы для успешного устранения причин отказа в приватизации.

Необоснованные отказы в приватизации порождают жилищные споры, которые приводят гражданина в суд и вынуждают его доказывать нарушение своего права на приватизацию.

Множество жилищных вопросов порождается динамично меняющимся законодательством и сложностью взаимодействия муниципальных органов с гражданами, поэтому участие в таких делах опытного адвоката по жилищным вопросам продиктовано необходимостью результативно обжаловать отказ и при этом максимально упростить правоприменение норм Закона о приватизации жилищного фонда в РФ.

Опытный адвокат проконсультирует Вас по существенным моментам этого жилищного вопроса, поможет в сборе доказательств, приведет необходимые доводы в судебной инстанции.

Приватизация квартиры: ключевые моменты

К приватизации квартиры, как и иного жилого помещения, закон предъявляет определенные требования. Вот их ключевые моменты.

Государственное и муниципальное жилое помещение, используемое по договору социального найма, может быть приобретено в собственность бесплатно в порядке приватизации лицами, имеющими право пользования этим помещением.

Участвовать в приватизации жилого помещения в совершеннолетнем возрасте можно только один раз.

В начале приватизации необходимо выяснить следующие моменты: на балансе какого образования, предприятия, организации находится жилое помещение, в чьей собственности оно находилось на момент предоставления в пользование гражданину и в чьей собственности оно находится сейчас (если статус помещения менялся), на каком основании оно было предоставлено (договора найма, ордер и т.д.), на какой состав семьи оно было предоставлено и кто именно зарегистрирован по данному адресу на постоянной основе в настоящее время, было ли использовано право приватизации данными лицами ранее и если было, то в каком возрасте. Для успешного окончания приватизации необходимо чтобы информация по каждому из этих пунктов была подтверждена соответствующими документами, а в случае их отсутствия решением суда, вступившим в законную силу.

Лица, зарегистрированные в приватизируемой квартире на момент совершения приватизации, не утратившие право приватизировать, но пожелавшие отказаться от приватизации, сохраняют право пожизненного проживания в указанной квартире.

Жилищный спор как результат отказа в приватизации: законность его оснований.

Отказ в приватизации жилого помещения можно оспорить при наличии весомых оснований. Такой спор рассматривается судом и, как правило, является результативным, если будет доказана необоснованность, незаконность такого отказа. Поскольку причины отказа различны, доказательства предоставляются истцом исходя из каждой конкретной ситуации. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

Отказ в приватизации: не достигнуто согласие всех лиц.

Все лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны принять решение о том, желают ли они участвовать в приватизации или желают официально отказаться от участия. При этом никто не может остаться в стороне иначе приватизация не состоится. Если такое согласие не достигнуто и кто то из них возражает против приватизации, желая тем самым сохранить статус муниципального помещения, то всем им в приватизации будет отказано. На такой отказ сложно повлиять даже в судебном порядке, поскольку Законом о приватизации жилищного фонда в РФ установлен принцип добровольного волеизъявления всех граждан, иными словами, закон запрещает принуждать несогласного гражданина к приватизации.

Но, остальные граждане, занимающие жилое помещение, желают реализовать свое право на приватизацию, которое им предоставлено законом, и в данном случае возникает конфликт интересов сторон спора. Основополагающими моментами правильного разрешения этого спора является необходимость выяснить основания предоставления жилого помещения всем лицам, в том числе и возражающему против приватизации гражданину, наличие у него права на приватизацию, возможность сохранения за ним права пользования жилым помещением.

Считаю важным привести в качестве примера спор, в котором участвовал на стороне ответчика бывший супруг, на стороне истца — бывшая супруга и двое ее детей от второго брака. Бывший супруг был зарегистрирован в спорном жилом помещении и не давал согласие на его приватизацию. В ходе судебного разбирательства адвокатом было обращено особое внимание суда на основания и порядок пользования спорным жилым помещением всеми лицами, в том числе и бывшим супругом, который не был согласен участвовать в приватизации и не желал давать официальный отказ от участия в приватизации, и тем самым, препятствовал ходу приватизации и реализации прав всем остальным проживающим. При этом судом были установлены обстоятельства, позволившие признать бывшего супруга утратившим право пользования жилым помещением. По результатам рассмотрения спора бывший супруг был снят с регистрационного учета, а истцы смогли благополучно приватизировать квартиру без его участия и согласия.

Итак, если такой спор выходит в зал судебного заседания, то истцам необходимо будет выяснить обстоятельства и доказать необоснованность препятствий для реализации их права приватизировать занимаемое им жилое помещение, будь то комната, квартира, доля дома либо жилой дом в целом.

Отказ в приватизации: наличие долга за коммунальные услуги или недостаточность документов?

Нередко муниципалитет незаконно отказывает в приватизации по причине наличия долга за жилое помещение и коммунальные услуги, требуя при этом погасить долг, и используя данный факт для препятствия реализации законных прав граждан на приватизацию жилого помещения.

Для получения письменного информированного отказа необходимо обратиться в Комитет по управлению городским имуществом Вашего региона и удостовериться после его получения, что отказ связан именно с долгами нанимателя жилого помещения. Акцентирую на этом Ваше внимание, поскольку после получения письменного отказа нередко оказывается, что в конкретном случае кроме долга за коммунальные услуги у муниципалитета имелись иные претензии, например, для приватизации было недостаточно предоставленных документов и именно это основание было изложено в отказе, при этом требование об уплате долга было лишь озвучено, но не нашло своего отражения в документе.

Если отказ содержит требование муниципалитета о необходимости собрать и предоставить недостающие документы, такой отказ в большинстве случаев законен, ведь только при наличии полного пакета документов можно приватизировать занимаемое жилое помещение.

Но, поскольку муниципалитет иногда требует от лиц, занимающих жилое помещение, документы, не являющие обязательными, то любой отказ, даже внешне законный необходимо подвергнуть тщательному анализу. Например требование муниципалитета разыскать и получить официальные отказы от приватизации лиц, ранее снятых с регистрационного учета по адресу приватизируемого жилого помещения, является незаконным, такой отказ следует обжаловать в судебном порядке.

Иногда причина отказа в приватизации кроется в том, что гражданин не может подтвердить период своего постоянного проживания в ином регионе по другому (предыдущему) адресу. В данном случае ситуация неоднозначная, так как муниципалитет должен убедиться в том, что гражданин ранее не использовал свое право участия в приватизации. Если доказать это документально не представляется возможным, то препятствие для приватизации можно устранить в суде путем подачи соответствующего заявления.

Отказ в приватизации служебных помещений: спорные моменты.

Закон указывает, что не подлежат приватизации жилые помещения, относящиеся к аварийному и служебному фонду, к общежитиям, к закрытым военным городкам, к фонду учреждений социальной защиты и, следовательно по этим основаниям обжаловать отказ в приватизации нецелесообразно. Но, как я уже отметила ранее, любой отказ нужно сначала проанализировать, прежде чем принимать решение.

Так, ситуация с приватизацией, так называемых, служебных помещений в настоящий момент неоднозначна. Жилые помещения, предоставленные работникам в пользование на основе трудовых отношений, по инициативе работника не могут быть приватизированы, так как закон регламентирует такую возможность только по решению собственника-работодателя, предоставившего жилье в пользование. Но, судебная практика содержит прецеденты, подтверждающие, что отказы по таким основаниям в некоторых случаях можно успешно обжаловать, поскольку исключение из вышеупомянутого положения составляют жилые помещения, юридическая судьба которых изменилась в результате ликвидации, реорганизации работодателя или по иным причинам.

Важно знать, что если служебное жилье, ранее находящееся на балансе предприятия, организации, позднее было передано по каким то причинам муниципальному образованию, то никаких препятствий для его приватизации нет, так как оно утратило свой прежний статус, поскольку считается, что теперь оно предоставлено гражданам по договору социального найма.

То же самое касается иных жилых помещений с особым статусом: помещений общежитий, военных городков. Прежде чем принять решение о законности или незаконности отказа в приватизации необходимо выяснить статус помещения, ознакомиться с документами его подтверждающими. Если в ходе разбирательства выяснится, что жилое помещение изменило статус, было передано на баланс муниципалитета, то вопрос его приватизации в суде как правило решается положительно.

Отказ в приватизации аварийных помещений.

Отказ в приватизации аварийных помещений также должен быть проанализирован. По общему правилу жилые помещения, отнесенные к аварийным не могут быть приватизированы, но это относится только к тем помещениям, в отношении которых подтвержден статус аварийного помещения в установленном законом порядке. Люди годами могут ждать изменения сложившейся в доме аварийной ситуации, но запросив письменный ответ на свою претензию, могут узнать, что их дом таким особым статусом не обладает, а соответственно отсутствуют правовые последствия и социальные гарантии, сопутствующие этому статусу.

Статус аварийного помещения присваивается жилому помещению в случае выявления вредных факторов, препятствующих проживанию в нем граждан, например, физический износ здания в процессе его эксплуатации, снизивший устойчивость и прочность здания до недопустимого минимума, потенциально опасное для человека вредное воздействие факторов окружающей среды, делающее помещение непригодным для проживания, несоответствующим требованиям санитарных и иных норм.

Статус аварийного жилья должен быть подтвержден в порядке, предусмотренном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 (с изменениями от 2 августа 2016 года).

Признать помещение непригодным для проживания, а жилой дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может Межведомственная комиссия в состав которой входят эксперты, аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Она принимает акт, на основании которого органы государственной власти издают распоряжение о дальнейшей судьбе аварийного дома, помещения. По одному экземпляру акта и распоряжения направляется в орган жилищного надзора по месту нахождения такого дома (помещения), а в исключительных случаях в прокуратуру.

Иногда межведомственная комиссия рекомендует вместо ожидаемого гражданами сноса или реконструкции дома, только принятие мер по обеспечению безопасности и созданию необходимых для эксплуатации дома условий.

Считаю необходимым отметить, что решение о приватизации должно быть основано на полной информации о приватизируемом жилом помещении. Если чиновники из муниципалитета отказывают Вам в приватизации жилого помещения и утверждают, что занимаемое вами жилье со временем будет признано аварийным, но это не находит своего отражения в письменных ответах, то, определенно, право на его приватизацию вы имеете. При таких обстоятельствах вопрос о признании жилья аварийным может оставаться долгое время открытым и может закончиться очередным капитальным ремонтом дома и заключением межведомственной комиссии о пригодности дома и помещений в нем для проживания. Чтобы сэкономить время и разобраться в ситуации необходимы письменные обращения в Комитет по управлению городским имуществом.

Отказ в приватизации при наличии перепланировки (переоборудования)

Отказом в приватизации может послужить неоформленная должным образом перепланировка (переоборудование) жилого помещения.

В зависимости от того каким образом были внесены изменения в жилом помещении можно вести речь о перепланировке или переустройстве.

Перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение комнат в многокомнатных квартирах, устройство дополнительных кухонь и санузлов, увеличение и уменьшение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация или образование новых дверных проемов, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, подразумевает перепланировку жилого помещения, поскольку влечет изменение его конфигурации. Даже снос встроенного шкафа-купе с точки зрения закона является одной из форм перепланировки помещения и подлежит соответствующему оформлению.

Установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых и изменение существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», и иных сантехнических и бытовых приборов повышенной мощности, а равно любая другая замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования представляет собой переоборудование, которое тоже должно быть оформлено соответствующим образом.

Поскольку наличие неузаконенной перепланировки (переоборудования) может существенно усложнить приватизацию и даже привести к отказу от приватизации, необходимо заблаговременно, до того как инструменты и стройматериалы пойдут в ход, обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции за разрешением на проведение перепланировочных работ в квартире, а после проведения соответствующих работ — за актом приемки выполненных работ.

Для получения разрешения Вам понадобятся следующие документы: технический паспорт жилого помещения, проект переустройства (переоборудования), письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, документ, подтверждающий право на жилое помещение (ордер, договор найма и т. д.). Если дом отнесен к объектам историко-культурного наследия, которые в историческом центре Санкт-Петербурга встречаются повсеместно, то дополнительно понадобится документ, подтверждающий согласование с органом по охране памятников истории, архитектуры и культуры допустимости проведения перепланировки и переустройства применительно к данному дому и отражающий степень этой допустимости.

Без получения разрешения на перепланировку (переоборудование) работы в жилом помещении производить нельзя, несоблюдение этого требования влечет наложение штрафа.

К сожалению, часто вопрос оформления документов возникает уже после того как перепланировка была осуществлена, а в некоторых случаях даже выясняется, что граждане вселились в уже измененное помещение с неузаконенной перепланировкой, о которой забыли упомянуть предыдущие пользователи квартиры. В этом случае такая перепланировка (переоборудование) жилого помещения считается самовольной и становится препятствием для реализации прав граждан на приватизацию, что в свою очередь порождает жилищный спор.

Если хождение по инстанциям не приносит положительного результата и оформить право на квартиру в порядке приватизации не представляется возможным по причине того, что не оформлены своевременно документы на перепланировку (переоборудование) жилого помещения, то следует обращаться в суд с исковым заявление и решать вопрос о сохранении помещения в измененном виде. В этом случае судом, как правило, назначается строительно-техническая экспертиза, позволяющая определить соответствие произведенных изменений требованиям строительных норм и правил.

Заключение эксперта является важнейшим документом, позволяющим решить данный спор в суде положительно для истца. Кроме того, одним из ключевых моментов, от которых зависит успех дела, является отсутствие претензий со стороны всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении, а в некоторых случаях — отсутствие претензий со стороны соседей, интересы и права которых также могут быть затронуты, если, например, изменениям подвергался тамбур жилого помещения или места общего пользования.

Следует знать, что ряд изменений нельзя узаконить, и в этом случае жилому помещению придется вернуть прежнее техническое состояние. Нельзя узаконить те изменения жилого помещения, которые привели к нарушению прочности несущих конструкций дома, к разрушению фасадов, к нарушениям в работе инженерных систем, противопожарных устройств, иного оборудования.

Расприватизация жилого помещения.

Расприватизация жилого помещения представляет собой процесс обратно противоположный приватизации и подразумевает передачу прав на жилое помещение из частных рук в муниципальную (государственную) собственность. При этом собственнику возвращается статус нанимателя, а жилому приватизированному помещению — статус муниципального, то есть их статусы переходят в первоначальное состояние, которое было у участников приватизации до подписания договора о передаче в собственность жилого помещения.

Процесс расприватизации запускается в случае добровольного волеизъявления всех лиц, участвоваших в приватизации квартиры. Для проведения процедуры расприватизации необходимо обращаться в Комитет по управлению городским имуществом того муниципального образования, к которому относится квартира. Если добровольное согласие всех лиц на расприватизацию жилого помещения не достигнуто, либо, если в процессе приватизации были нарушены права заинтересованных лиц, то данный спор может быть решен в судебном порядке.

Источник: http://si-am.ru/narushenija-pri-privatizacii-zhilja/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн