Право собственности на здания и сооружения возникает

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Бесплатная юридическая консультация: Право собственности на здания, сооружения и другое.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество


Бесплатная юридическая консультация:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Оглавление:

Комментарий к Ст. 219 ГК РФ

1. Как известно, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Соответствующие нормы сформулированы в ст. 131 ГК РФ, а также в Законе о регистрации недвижимости.

На первый взгляд правило, предусмотренное в рассматриваемой статье, можно было не включать в Гражданский кодекс. В данном случае в усеченном виде воспроизводится норма, предусмотренная в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако если бы не было комментируемой статьи, то, несомненно, возникли бы затруднения при решении вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимость. С одной стороны, существует упомянутое правило п. 2 ст. 8 ГК РФ, а с другой — есть норма, установленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ. И был бы неизбежен вопрос: не есть ли указание п. 1 ст. 218 исключением из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 Кодекса? С тем, чтобы не допустить возможности двоякого толкования, и появилась рассматриваемая статья.

2. Казалось бы, вполне логичное появление правила комментируемой статьи на деле привело к трудноразрешимым проблемам в доктрине и затруднениям практического свойства. В частности, возникли вопросы: если нет права собственности на вновь созданный объект недвижимости, то какие-то права у субъекта, который, предположим, построил дом, все же существуют? Какие? На что? Иногда говорят, что данному субъекту принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве. Так ведь уже нет этих материалов, они подверглись переработке. Как представляется, существующее положение в этой сфере отмечено противоречием правовой формы реально существующим экономическим отношениям.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://stgkrf.ru/219

Право собственности на здания и сооружения возникает

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Полезная литература ›
  • Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ ›
  • ЧАСТЬ ПЕРВАЯ ›
  • Раздел II. Права собственности и другие вещные права ›
  • Глава 14. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ›
  • Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

1. Данная статья является новой. Она устанавливает специальные правила для приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Понятие недвижимости определено в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент.), а обязанность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, право собственности и других вещных прав на него установлены в ст. 131 ГК (см. коммент.).


Бесплатная юридическая консультация:

2. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает не в момент его изготовления или создания, а только после регистрации в установленном законом порядке. Правила регистрации установлены Законом о регистрации прав на недвижимость, который вступит в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Впредь до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, возникшие ранее, признаются юридически действительными и государственная регистрация их проводится по желанию их обладателей. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона.

Согласно Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который должен содержать информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество и может быть оспорена только в судебном порядке.

Подробно о государственной регистрации см. коммент. к ст. 131.

Необходимость государственной регистрации для приобретения права собственности на недвижимое имущество в отношении объектов строительства означает, что с момента физического завершения строительного объекта до признания его в качестве объекта права собственности неизбежен определенный срок, необходимый для сбора документов и государственной регистрации. Возникает вопрос: кто является собственником объекта в это время. Поскольку до оформления регистрации вновь созданное недвижимое имущество не считается объектом права собственности, оно рассматривается законом как незавершенное. В это время право собственности принадлежит создателю не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы со всеми вытекающими правовыми последствиями, в частности, несением бремени содержания, риска случайной гибели, необходимости возмещения причиненного вреда и др.

3. В практике арбитражных судов часто возникают споры о правах участников договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) на незавершенные строительством объекты, созданные в период действия договора. Практика не всегда единообразна: например, Президиум ВАС РФ Постановлением от 16 марта 1996 г. № 3341/96 отменил решение Волгоградского областного арбитражного суда, который признал право на долю в собственности на строящийся дом за одним из участников договора на том основании, что согласно ст. 301 ГК правом истребовать имущество обладает только собственник, а истец не является собственником, так как право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. В другом деле арбитражный суд Воронежской области удовлетворил требования истца о присуждении ему не завершенных строительством коттеджей. В Постановлении Президиума ВАС РФ сказано, что в соответствии с условиями договора и на основании ст. 124 Основ ГЗ можно признать право собственности истца на недостроенные коттеджи. Это соответствует правилам общей собственности и ст. 1043 ГК, которая устанавливает, что произведенная в результате совместной деятельности продукция признается общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Следовательно, не завершенные строительством объекты составляют общую собственность участников независимо от того, рассматривается ли она как движимое или недвижимое имущество, и участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в соответствии с правилами ст. 252 ГК (см. коммент.).


Бесплатная юридическая консультация:

4. Объекты незавершенного строительства могут быть отчуждены и право собственности на них может быть зарегистрировано, если доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, и если имеется разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства (Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» – СЗ РФ, 1997, № 20, ст. 2240).

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/2366

Право собственности на здания и сооружения возникает

В случае принятия Проекта NО ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЧАСТИ ПЕРВУЮ, ВТОРУЮ, ТРЕТЬЮ И ЧЕТВЕРТУЮ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, А ТАКЖЕ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «Раздел II. ВЕЩНОЕ ПРАВО ГК РФ будет выглятеть так.

«Раздел II. ВЕЩНОЕ ПРАВО

Подраздел 1. Владение


Бесплатная юридическая консультация:

Подраздел 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ

Подраздел 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Глава 18. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Глава 19.1. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Подраздел 4. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Источник: http://av-ue.ru/gknw.php?d=gknw297.htm


Бесплатная юридическая консультация:

Право собственности на здания и сооружения возникает

Статья 218. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.


Бесплатная юридическая консультация:

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Бесплатная юридическая консультация:

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для регистрации должны быть представлены:

1) документы о правах застройщика на земельный участок;

2) разрешение на строительство;

3) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.


Бесплатная юридическая консультация:

Документами, подтверждающими право заявителя на обладание земельным участком, могут являться свидетельство о праве собственности на земельный участок, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договор аренды.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.

Если строительство объектов ведется несколькими лицами, после приемки объекта в эксплуатацию они становятся сособственниками созданного объекта. До регистрации права собственности на созданное недвижимое имущество они могут заключить между собой соглашение о том, какую долю в праве общей собственности получит каждый участник строительства. При отсутствии такого соглашения доли сособственников в праве общей собственности на созданный объект признаются равными.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) подобного объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта указанного объекта.


Бесплатная юридическая консультация:

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;


Бесплатная юридическая консультация:

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);


Бесплатная юридическая консультация:

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

— документы, подтверждающие факт создания данного объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;


Бесплатная юридическая консультация:

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке.

Обязательным приложением к представляемым на регистрацию документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.

Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:

— право на подобный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;


Бесплатная юридическая консультация:

— рассматриваемый земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

— для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ данного земельного участка.

Источник: http://studfiles.net/preview//page:3/

Глава 193. Право собственности на здания и сооружения

Статья 297. Основные положения о праве собственности на здания и сооружения.

1. Право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом.


Бесплатная юридическая консультация:

2. Собственник здания или сооружения вправе передать во временное владение и пользование или пользование часть здания или сооружения при условии индивидуализации указанной части в договоре.

3. Отчуждение здания или сооружения его собственником, являющимся также собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, не допускается без одновременного отчуждения этого земельного участка, если иное не предусмотрено законом. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Статья. Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком

1. Собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренных соответствующим вещным правом или договором с собственником земельного участка.

2. Собственник здания или сооружения, не имеющий иного вещного права или договора с собственником земельного участка, вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению (право ограниченного владения земельным участком). Собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания или сооружения права на расположенный под ним земельный участок.

4. Собственник здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сносить и реконструировать принадлежащее ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

5. Повреждение (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. Собственник поврежденного (погибшего) здания или сооружения имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка.

Права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок прекращаются, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения (гибели).

6. Собственник здания или сооружения вправе требовать по своему выбору от собственника земельного участка предоставления ему права застройки, права постоянного землевладения или права аренды земельного участка, необходимого для обеспечения доступа к зданию или сооружению.

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать выкупа земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.


Бесплатная юридическая консультация:

7. Право ограниченного владения земельным участком не подлежит государственной регистрации и сохраняет силу до приобретения собственником здания или сооружения соответствующего права на земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 6 настоящей статьи.

Статья. Право собственности на объект незавершенного строительства

1. Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации указанного права. Собственник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, если соответствующий объект отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в статье 130 настоящего Кодекса.

3. Собственник объекта незавершенного строительства обязан в разумный срок завершить строительство указанного объекта.


Бесплатная юридическая консультация:

При неисполнении указанной обязанности орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости завершить строительство объекта недвижимости, а также назначить собственнику соразмерный срок для его завершения.

Если собственник без уважительных причин не завершит строительство объекта недвижимости в установленный срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого объекта незавершенного строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

4. К праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенного строительства применяются правила настоящего раздела о праве собственности и других вещных правах на здания и сооружения, если иное не установлено настоящим Кодексом и иным законом или не вытекает из существа объекта незавершенного строительства.

Источник: http://studfiles.net/preview//page:23/

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.


Бесплатная юридическая консультация:

Комментарий к статье 219 ГК РФ

1. Комментируемая статья представляет собой исключение из п. 1 ст. 218 ГК. Последняя не определяет, в какой момент возникает право собственности на новую вещь. По ее смыслу право собственности возникает в тот момент, когда в результате изготовления или создания появляется объект, который может квалифицироваться как новая вещь. Комментируемая статья решает этот вопрос по-иному. Если вновь создаваемый объект представляет собой недвижимость, право собственности возникает в момент регистрации, в случае когда подобное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Под действие правила комментируемой статьи подпадает только то вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации. Статья 219 говорит о регистрации вновь создаваемого недвижимого имущества. Она тем самым охватывает как недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще продолжает создаваться.

В 2004 г. ст. 130 ГК была дополнена указанием, что к недвижимым вещам относятся объекты незавершенного строительства. Однако уже и ранее закон предусматривал регистрацию строящихся морских и речных судов. КТМ различает первоначальную регистрацию вновь построенных судов (ст. 42) и регистрацию строящихся судов, для которых ведется специальный реестр (п. 3 ст. 376). КВВТ предусматривает регистрацию права собственности на строящиеся суда в общем судовом реестре (п. 3 ст. 15).

Статья 25 Закона о регистрации прав на недвижимость предусматривает как регистрацию вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, так и регистрацию объекта незавершенного строительства.

По существу, здесь ГК делает отсылку к другим законам. Однако единого закона, предусматривающего регистрацию прав на все виды недвижимого имущества, не существует. Все имеющиеся законы предусматривают регистрацию такой недвижимости, создание которой уже завершено к моменту регистрации. Между тем комментируемая статья говорит о вновь создаваемом недвижимом имуществе. Это, конечно, охватывает недвижимость, которая уже создана. Однако указанная статья служит основанием также и для государственной регистрации такого недвижимого имущества, создание которого к моменту регистрации еще не завершено. Такая государственная регистрация имеет важнейшее значение для обеспечения стабильности имущественных отношений, возникающих прежде всего в связи с таким важнейшим направлением деятельности, как капитальное строительство. Особенно важна государственная регистрация прав на вновь создаваемое недвижимое имущество для обеспечения надлежащего хода операций, известных как «проектное финансирование». Речь идет о получении банковского (или иного) кредита для создания объектов недвижимого имущества под залог той части недвижимости, которая уже создана.


Бесплатная юридическая консультация:

Комментируемая статья открывает путь для государственной регистрации прав на подобную недвижимость. Он определяет объект этой регистрации как вновь создаваемое недвижимое имущество. Тем самым он охватывает как недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще находится в процессе создания.

Законы, предусматривающие государственную регистрацию отдельных категорий недвижимости, в различной степени используют возможность, предусмотренную комментируемой статьей. КТМ наиболее полно регламентирует эти вопросы. Он предусматривает регистрацию вновь построенных судов, а также строящихся судов и прав на них (ст. 42). Важно подчеркнуть, что последние регистрируются в специальном реестре (п. 3 ст. 376). Установлено, что право собственности на строящееся судно может быть зарегистрировано в реестре строящихся судов при условии закладки киля или проведения подтвержденных заключением эксперта равноценных строительных работ. При регистрации права собственности на строящееся судно выдается соответствующее свидетельство (п. 3 ст. 376 КТМ). Порядок регистрации судов, в том числе строящихся судов, предусмотрен Правилами регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденными Приказом Минтранса России от 29.11.2000 N 145 , и Правилами регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденными Приказом Государственного комитета РФ по рыболовству от 31.01.2001 N 30 (в ред. от 05.06.2003) .

КВВТ также предусматривает регистрацию права собственности на строящееся судно. Однако его правила не столь детальны. Он устанавливает лишь, что такая регистрация производится в общем судовом реестре (п. 3 ст. 15). Порядок регистрации судов внутреннего водного транспорта предусмотрен Правилами государственной регистрации судов, утвержденными Приказом Минтранса России от 26.09.2001 N 144 .

Правила Закона о регистрации прав на недвижимость по данному вопросу далеки от совершенства. Они не проводят различия между недвижимостью, завершенной созданием к моменту регистрации, и недвижимостью, которая все еще находится в процессе создания. В Законе указано, что «право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания» (п. 1 ст. 25). Однако если уже имел место факт создания недвижимости, то она, безусловно, не является вновь создаваемым объектом.

Правда, упомянутый Закон частично затрагивает и вопрос о недвижимости, создание которой не закончено. Он называет ее несколько неодобрительно объектом незавершенного строительства, что, видимо, восходит к госстроевской терминологии советского периода. Важно, однако, что Закон не содержит твердых критериев, на основе которых должен решаться вопрос о государственной регистрации. Установлено лишь, что она производится «в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства» (п. 2 ст. 25). Закон оставляет открытым, когда возникает такая необходимость и кто должен определить ее наличие. Все это не содействует установлению необходимой стабильности в сфере прежде всего капитального строительства.

Право как на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, так и на объект незавершенного строительства регулируется на основании документов, указанных в названном Законе. Для первого из них — это документы, подтверждающие факт его создания (п. 1 ст. 25), для второго — это документ, подтверждающий право пользования земельным участком для создания данного объекта, а также некоторые другие документы (п. 2 ст. 25).

Упомянутый Закон идет дальше комментируемой статьи. Если она предусматривает всего лишь, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, то Федеральный закон устанавливает обязанность соответствующего лица осуществить эту регистрацию. Он предусматривает, что если правоустанавливающие документы оформлены после его введения в действие, то государственная регистрация является обязательной (п. 2 ст. 6). В случае объекта незавершенного строительства такая обязанность не является абсолютной, поскольку его государственная регистрация вообще производится лишь в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

О правовом режиме объектов недвижимого имущества, вновь создававшихся ранее введения в действие ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость, см. коммент. к ст. 131, рассматривающий обратную силу правил о регистрации недвижимости.

3. ГК относит космические объекты к недвижимости, подлежащей государственной регистрации (ст. 130 ГК). Однако право собственности на них возникает ранее такой регистрации.

Основанием для этого является правило ГК, устанавливающее, что если международный договор РФ содержит иные правовые нормы, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ст. 7 ГК).

Регистрация космических объектов осуществляется в соответствии с Конвенцией о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство, от 14 января 1975 г. Она устанавливает: «Когда космический объект запускается на орбиту вокруг Земли или дальше в космическое пространство, запускающее государство регистрирует этот космический объект путем записи в соответствующий реестр, который им ведется» (п. 1 ст. 11). Этот акт совершается тогда, когда соответствующий аппарат запускается. Однако он строится задолго до этого. В этот период согласно Конвенции он не может быть зарегистрирован.

ГК предусматривает, что когда международным договором установлены иные правила, чем те, которые содержатся в гражданском законодательстве, то применяются правила международного договора (ч. 2 п. 2 ст. 7). Международный договор устанавливает, что право собственности на вновь созданный космический объект должно возникать независимо от его регистрации. Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства (Вашингтон, Лондон, Москва, 27 января 1967 г.) постановляет, что «права собственности на космические объекты, запущенные в космическое пространство. остаются незатронутыми во время их нахождения в космическом пространстве» (ст. VIII). Договор не содержит указания на их регистрацию. Достаточно, чтобы объект был запущен в космос.

— Ведомости ВС СССР. 1967. N. 44. Ст. 588. СССР ратифицировал Договор (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 18.05.1967 N 1149-VII // Ведомости ВС СССР. 1967. N 21. Ст. 272). Вступил в силу, в том числе для СССР, 10 октября 1967 г.

Другой комментарий к статье 219 Гражданского Кодекса РФ

1. Как известно, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Соответствующие нормы сформулированы в ст. 131 ГК РФ, а также в Законе о регистрации недвижимости.

На первый взгляд правило, предусмотренное в рассматриваемой статье, можно было не включать в Гражданский кодекс. В данном случае в усеченном виде воспроизводится норма, предусмотренная в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако если бы не было комментируемой статьи, то, несомненно, возникли бы затруднения при решении вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимость. С одной стороны, существует упомянутое правило п. 2 ст. 8 ГК РФ, а с другой — есть норма, установленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ. И был бы неизбежен вопрос: не есть ли указание п. 1 ст. 218 исключением из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 Кодекса? С тем, чтобы не допустить возможности двоякого толкования, и появилась рассматриваемая статья.

2. Казалось бы, вполне логичное появление правила комментируемой статьи на деле привело к трудноразрешимым проблемам в доктрине и затруднениям практического свойства. В частности, возникли вопросы: если нет права собственности на вновь созданный объект недвижимости, то какие-то права у субъекта, который, предположим, построил дом, все же существуют? Какие? На что? Иногда говорят, что данному субъекту принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве. Так ведь уже нет этих материалов, они подверглись переработке. Как представляется, существующее положение в этой сфере отмечено противоречием правовой формы реально существующим экономическим отношениям.

Комментарии и консультации юристов по ст 219 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 219 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Источник: http://rugkrf.ru/st-219-gk-rf

Федеральный закон

Глава 19 3 . ^ Право собственности на здания и сооружения

Статья 297. Основные положения о праве собственности на здания и сооружения

  1. Право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом.
  2. Собственник здания или сооружения вправе передать во временное владение и пользование или в пользование часть здания или сооружения при условии индивидуализации указанной части в договоре.

3. Отчуждение здания или сооружения его собственником, являющимся такжесобственником земельного участка, на котором находится это здание илисооружение, не допускается без одновременного отчуждения этого земельногоучастка, если иное не предусмотрено законом. Сделка, совершенная с нарушениемэтого требования, является недействительной.

Статья 297 . ^ Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком

1. Собственник здания или сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на

условиях и в объеме, предусмотренных соответствующим вещным правом или договором с собственником земельного участка.

  1. Собственник здания или сооружения, не имеющий иного вещного права или договора с собственником земельного участка, вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению (право ограниченного владения земельным участком). Собственник земельного участка вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от собственника здания или сооружения соразмерную плату за владение и пользование земельным участком.
  2. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания или сооружения права на расположенный под ним земельный участок.
  1. Собственник здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сносить и реконструировать принадлежащее ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
  2. Повреждение (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. Собственник поврежденного (погибшего) здания или сооружения имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка.

Права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок прекращаются, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения (гибели).

6. Собственник здания или сооружения вправе требовать по своему выбору отсобственника земельного участка предоставления ему права застройки, правапостоянного землевладения или права аренды земельного участка, необходимогодля обеспечения доступа к зданию или сооружению.

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать выкупа

земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.

7. Право ограниченного владения земельным участком не подлежит государственной регистрации и сохраняет силу до приобретения собственником здания или сооружения соответствующего права на земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 6 настоящей статьи.

Статья. ^ Право собственности на объект незавершенного строительства

  1. Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом.
  2. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации указанного права. Собственник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, если соответствующий объект отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в статье 130 настоящего Кодекса.

3. Собственник объекта незавершенного строительства обязан в разумныйсрок завершить строительство указанного объекта.

При неисполнении указанной обязанности орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости завершить строительство объекта недвижимости, а также назначить собственнику соразмерный срок для его завершения.

Если собственник без уважительных причин не завершит строительство объекта недвижимости в установленный срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого объекта незавершенного строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

4. К праву собственности и другим вещным правам на объект незавершенногостроительства применяются правила настоящего раздела о праве собственности идругих вещных правах на здания и сооружения, если иное не установленонастоящим Кодексом и иным законом или не вытекает из существа объектанезавершенного строительства.

Глава 19 4 . ^ Право собственности на помещения

Статья 298. Основные положения о праве собственности на помещения

1. Помещением признается часть здания или сооружения, ограниченнаятрехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования.

2. Право собственности на помещение возникает с момента государственнойрегистрации этого права.

Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение.

Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в здании либо общей собственности на здание прекращает право собственности на помещения.

  1. Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания с момента государственной регистрации его права собственности на помещение.
  2. Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением.
  3. Помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживания других помещений, признается вспомогательным.

Статья. ^ Основные положения о праве собственности на жилые помещения

1. Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут

предоставляться собственником в пользование другим лицам для проживания граждан на основании договора.

2. Жилыми помещениями являются помещения, пригодные для проживания.Пригодность помещения для проживания определяется в соответствии сжилищным законодательством.

К числу жилых помещений не могут быть отнесены вспомогательные помещения.

3. Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживаниемграждан, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Переводпомещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемомжилищным законодательством.

Статья. ^ Виды жилых помещений

  1. Жилыми помещениями признаются квартира и комната.
  2. Квартирой признается жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания. Право собственности на квартиру возникает с момента его государственной регистрации.

3. Комнатой признается жилое помещение, расположенное в квартире.Право собственности на комнату возникает с момента его государственной

регистрации. Государственная регистрация права собственности на комнату прекращает право собственности на квартиру, в которой находится данная комната. Собственник квартиры не вправе требовать государственной регистрации права собственности на расположенные в ней комнаты, если иное не предусмотрено законом.

4. Квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрированоправо собственности, признается коммунальной.

Коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок.

Вспомогательные помещения коммунальной квартиры признаются общим имуществом собственников комнат.

Статья. ^ Права членов семьи собственника жилого помещения

  1. Члены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищным законодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользовладения (статья).
  2. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

3. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются также кчленам семьи собственника, проживающим в принадлежащем ему жилом доме.

Статья. Основные положения о праве собственности на нежилые помещения

1. Нежилым помещением признается помещение, предназначенное для целей,не связанных с проживанием граждан.

2. Собственник нежилого помещения не вправе использовать указанноепомещение способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересылиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в том же здании, вчастности размещать в нем промышленное производство.

Статья. ^ Общее имущество здания

1. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании.

176

  1. Собственники помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в соответствии с его назначением.
  2. Вспомогательные помещения, пригодные для самостоятельного использования, могут быть предоставлены в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, если это не нарушает права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений.

Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру принадлежащей ему доли, определяемому в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Собственники помещений не вправе отчуждать, а также иным образом распоряжаться общим имуществом здания, если иное не предусмотрено законом.

4. Доля собственника помещения в праве собственности на общее имуществоздания пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения вобщей площади здания.

Размер долей собственников помещений в праве собственности на общее имущество здания может быть изменен с учетом характеристик помещения (высота потолка, этаж и т.п.) по соглашению между ними или в судебном порядке.

5. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в правесобственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия,влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащееему помещение.

Собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания.

6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами илине вытекает из существа отношений, правила настоящей статьи применяются кнаходящемуся в общей долевой собственности собственников помещений в зданииземельному участку под зданием, а также к общему имуществу коммунальнойквартиры и к общему имуществу собственников земельных участков,расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки.

Статья. ^ Права собственников помещений на земельный участок под зданием

177

  1. Земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка.
  2. Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения государственного кадастрового учета соответствующего земельного участка.

До момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества такого здания.

Собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против третьих лиц.

3. Собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных наземельном участке, находящемся в государственной или муниципальнойсобственности, за исключением собственников нежилых помещений вмногоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующегоземельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренномзаконодательством о приватизации.

Статья. ^ Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение

1. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить

собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

2. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются к отношениям, связанным с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, с особенностями, предусмотренными жилищным законодательством.

Подраздел 4. Ограниченные вещные права Глава 20. Право постоянного землевладения

Статья 299. Основные положения

  1. Правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис).
  2. Право постоянного землевладения устанавливается по воле собственника, а в случаях, предусмотренных законом, — по иным основаниям.

Право постоянного землевладения подлежит государственной регистрации.

3. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельнымучастком, переданным в постоянное землевладение.

4. Правила настоящего Кодекса о постоянном землевладении соответственно применяются к постоянному владению и пользованию участками недр или водными объектами, если иное не установлено законом.

Статья. ^ Права и обязанности лица, имеющего право постоянного землевладения

  1. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, обязано использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не допуская ухудшения земельного участка, а также вносить установленную плату за право постоянного землевладения.
  2. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе, а в случае, предусмотренном договором, — обязано, осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств.

Возведение на земельном участке зданий или сооружений допускается при условии предоставления лицу, имеющему право постоянного землевладения, права застройки земельного участка (глава 20 ]).

3. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, приобретает всобственность плоды, продукцию и доходы, полученные от использованияземельного участка.

Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе использовать недра под земельным участком в соответствии с пунктом 2 статьинастоящего Кодекса.

Статья. ^ Договор об установлении права постоянного землевладения

1. Существенными условиями договора об установлении права постоянногоземлевладения являются условия о земельном участке (статья 287), о целяхиспользования земельного участка, о плате за право постоянного землевладения.

2. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществовносятся сведения о целях использования земельного участка, о плате за правопостоянного землевладения, о сроке права постоянного землевладения, если такойсрок предусмотрен договором.

Статья. ^ Срок права постоянного землевладения

Право постоянного землевладения является бессрочным, за исключением случаев, когда оно установлено на определенный срок. Такой срок не может быть менее пятидесяти лет.

Статья. ^ Плата за право постоянного землевладения

1. Плата за право постоянного землевладения устанавливается в виде:

  1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно, если иная периодичность их уплаты не предусмотрена законом или договором;
  2. установленной доли полученных в результате использования земельного участка плодов, продукции и доходов.

2. Законом размер платы за право постоянного землевладения, установленноев отношении земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, может быть ограничен размером земельногоналога.

  1. Размер платы за право постоянного землевладения или порядок его определения может не чаще чем один раз в десять лет изменяться по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — по решению суда.
  2. В случае утраты значительной частью земельного участка природных свойств и качеств, необходимых для его использования по целевому назначению, лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе требовать соответствующего уменьшения размера платы за право постоянного землевладения.

Статья. ^ Распоряжение правом постоянного землевладения

1. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

181

  1. Право постоянного землевладения переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.
  2. На право постоянного землевладения может быть обращено взыскание, в том числе путем продажи с публичных торгов.

4. Лицо, имеющее право постоянного землевладения, вправе сдать этотземельный участок в аренду на срок до пяти лет, но не более чем на остающийсясрок права постоянного землевладения.

Прекращение права постоянного землевладения влечет прекращение договора аренды.

Статья. ^ Прекращение права постоянного землевладения

  1. Право постоянного землевладения прекращается в случае такого изменения природных свойств и качеств земельного участка, которое привело к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением земельного участка.
  2. Право постоянного землевладения может быть досрочно прекращено по требованию лица, имеющего это право, в случае такого изменения природных свойств и качеств значительной части земельного участка, которое привело к невозможности ее использования в соответствии с целевым назначением.
  3. Право постоянного землевладения, установленное на определенный срок, прекращается по истечении срока, на который оно установлено.
  4. Право постоянного землевладения может быть прекращено по соглашению между собственником земельного участка и лицом, имеющим право постоянного землевладения, за исключением случаев, когда это право передано в ипотеку.
  5. Гражданин, имеющий право постоянного землевладения, может потребовать прекращения этого права по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 настоящего Кодекса.
  6. Право постоянного землевладения может быть прекращено по инициативе собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право постоянного землевладения, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за два года подряд.

182

Собственник земельного участка обязан направить лицу, имеющему право постоянного землевладения, уведомление о нарушении, содержащее требование об устранении соответствующего нарушения и срок для его устранения, который не может составлять менее шести месяцев. В случае неустранения лицом, имеющим право постоянного землевладения, допущенного им нарушения в срок, установленный собственником земельного участка, собственник имеет право требовать прекращения права постоянного землевладения в судебном порядке.

  1. Право постоянного землевладения прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.
  2. При продаже земельного участка с публичных торгов право постоянного землевладения не прекращается.

Статья. ^ Последствия прекращения права постоянного землевладения

  1. При прекращении права постоянного землевладения все улучшения земельного участка (посадки, результаты работ), осуществленные лицом, имеющим право постоянного землевладения, сохраняются за собственником земельного участка без выплаты компенсации за них, если соглашением между ними не предусмотрено иное.
  2. В случае прекращения права постоянного землевладения по основаниям, предусмотренным пунктом 7 статьинастоящего Кодекса, орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имеющему право постоянного землевладения, компенсации за досрочное прекращение права постоянного землевладения наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка. Размер компенсации определяется по правилам пункта 2 статьинастоящего Кодекса.

Глава 20 ] . ^ Право застройки

Статья 300. Право застройки земельного участка

1. Правом застройки является право владения и пользования чужимземельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и егопоследующей эксплуатации.

Право застройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений.

В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

  1. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.
  2. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с пунктом 2 или 3 статьинастоящего Кодекса), а их права определяются в соответствии с главой 19 4 настоящего Кодекса.
  3. Право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об установлении права застройки.

Право застройки подлежит государственной регистрации.

  1. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки.
  2. Правила настоящего Кодекса о застройке земельного участка соответственно применяются к застройке участков недр или водных объектов, если иное не установлено законом.

Статья. ^ Права и обязанности лица, имеющего право застройки

1. Лицо, имеющее право застройки, вправе в пределах, предусмотренных договором об установлении права застройки, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, — реконструировать их, сносить и возводить новые.

2. Лицо, имеющее право застройки, обязано в установленный срок возвести на земельном участке здания и сооружения.

Лицо, имеющее право застройки, обязано использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации.

Лицо, имеющее право застройки, обязано вносить установленную договором плату за право застройки.

Статья. ^ Договор об установлении права застройки

  1. Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке (статья 287), о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, — также о характеристиках возводимого здания или сооружения.
  2. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение и возводить новое, о праве реконструировать здание или сооружение, о сроке права застройки, о плате за право застройки.

Статья. ^ Срок права застройки

Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки. Такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет.

Право застройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срок в сто лет.

Статья. ^ Плата за право застройки

1. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно илиединовременно;

2) предоставления собственнику земельного участка в собственность либо вовладение и пользование помещений в возведенных зданиях.

2. Размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — по решению суда.

Статья. ^ Распоряжение правом застройки

1. Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передаватьего в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установленозаконом.

Право застройки в отношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.

  1. Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.
  2. Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения.

К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (пункт 6 статьи).

4. На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем егопродажи с публичных торгов. К обращению взыскания на право застройкиприменяются правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

Статья. ^ Прекращение права застройки

1. Право застройки прекращается по истечении срока, на который оноустановлено.

Гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки.

2. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению междусобственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими)право застройки, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку.

  1. По требованию лица, имеющего право застройки, оно может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 настоящего Кодекса. В этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения за его счет.
  2. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок.
  3. Право застройки может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьями96 6 настоящего Кодекса.
  4. Право застройки прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.

Статья. ^ Последствия прекращения права застройки

1. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка.

2. В случае прекращения права застройки земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 6 статьинастоящего Кодекса, орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки, компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка. Размер компенсации определяется по правилам пункта 2 статьинастоящего Кодекса.

Глава 20 2 . Сервитут

§ 1. Общие положения

Статья 301. Основные положения

1. Земельный участок, здание или сооружение (служащая вещь) могут бытьобременены правом ограниченного пользования управомоченного лица(сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственностина земельный участок, здание или сооружение, в том числе незавершенноестроительством (господствующая вещь), если использование такого земельногоучастка, здания или сооружения по назначению невозможно без установлениясервитута.

Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника служащей вещи возможности использовать ее по назначению либо затрудняет ее использование настолько, что служащая вещь утрачивает свое назначение. Сервитут не лишает собственника служащей вещи владения и распоряжения ею.

2. Сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц.

  1. Сервитут является бессрочным, если иное не установлено настоящим Кодексом.
  2. Сервитут устанавливается по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора — судом.
  3. Виды сервитутов и порядок их установления определяются настоящим Кодексом. Объем предоставляемых сервитутом прав определяется настоящим Кодексом, а в предусмотренных им случаях — иными законами.

Установление сервитутов, не предусмотренных настоящим Кодексом, не допускается.

188

  1. Сервитут может быть установлен по требованию лица, имеющего ограниченное вещное право, включающее правомочия владения и пользования господствующей или служащей вещью. Такое лицо пользуется всеми правами, а также несет все обязанности, предусмотренные правилами настоящей главы для собственников господствующей или служащей вещи.
  2. Правила о сервитутах, предусмотренные настоящей главой, применяются к помещениям, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Статья. ^ Содержание сервитута

  1. В силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут).
  2. Сервитут должен осуществляться наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению, и с причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства.
  3. На собственника служащей вещи не может быть возложена на основании сервитута обязанность выполнять какие-либо действия (в том числе работы или услуги) для обладателя сервитута или в его интересах.
  4. Собственник господствующей вещи не вправе производить какие-либо изменения в служащей вещи сверх пределов, необходимых для осуществления сервитута. Любая постройка (сооружение) или иное изменение в служащей вещи, необходимые или полезные для осуществления сервитута, производятся за счет собственника господствующей вещи. Затраты обладателя сервитута на такие изменения не входят в плату за сервитут.
  5. Вид устанавливаемого сервитута, условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, в том числе периодичность осуществления), размер платы за сервитут определяются соглашением собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора — судом. Договор об установлении

189

сервитута и решение суда должны содержать указания о размере платы за сервитут.

Договор об установлении сервитута должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

Статья. ^ Плата за сервитут

  1. Собственник господствующей вещи обязан вносить плату за сервитут.
  1. Размер платы за сервитут определяется договором об установлении сервитута, а в случае спора — судом и подлежит указанию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Договором об установлении сервитута, не связанного с осуществлением собственниками господствующей и служащей вещей предпринимательской деятельности, может быть предусмотрено, что сервитут является безвозмездным.

  1. Плата за сервитут может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей.
  2. Размер платы за сервитут может быть не чаще чем один раз в пять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — по решению суда.
  3. Плата за сервитут устанавливается в денежной форме, а в случаях, предусмотренных договором об установлении сервитута, — в иной форме.

Статья. ^ Множественность сервитутов

1. Служащая вещь может быть обременена несколькими сервитутами.

Если иное не установлено соглашением собственников вещей, связанных сервитутами, при осуществлении нескольких однородных сервитутов в отношении одной служащей вещи все сервитуты должны осуществляться одним и тем же способом, поскольку это не приводит к невозможности осуществления одного или некоторых сервитутов.

2. Не допускается установление последующего сервитута, если он приведет кневозможности осуществления ранее установленного сервитута.

Статья. Следование сервитута

  1. Сервитут сохраняется при принудительном изъятии служащей или господствующей вещи независимо от оснований изъятия.
  2. При разделе господствующей вещи сервитут сохраняется в отношении всех вновь образованных вещей. В этом случае к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут, применяются правила о солидарном обязательстве (статья 322).
  3. Раздел служащей вещи не затрагивает прав собственника господствующей вещи. В этом случае к отношениям, связанным с внесением платы за сервитут, применяются правила о солидарном требовании (статья 326).
  4. Отсутствие необходимости сервитута в отношении одной из вещей, образованных при разделе, является основанием для его прекращения в отношении этой вещи в установленном порядке.

Статья. Прекращение сервитута

  1. Сервитут может быть прекращен по соглашению собственников вещей, связанных сервитутом.
  2. При отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута, он может быть прекращен по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом.
  3. Сервитут прекращается при соединении служащей и господствующей вещей.
  4. Сервитут подлежит прекращению, если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута.
  5. Сервитут, для которого в соответствии с настоящим Кодексом установлен срок, прекращается по истечении указанного срока.
  6. Сервитут может быть прекращен по решению собственника, которому одновременно принадлежат служащая и господствующая вещи.
  7. При совпадении в одном лице права собственности на земельный участок и здание или сооружение, расположенное на таком земельном участке, сервитут, обременяющий земельный участок, прекращается.

191

8. Если для осуществления сервитута потребовалось изменение служащей вещи, собственник господствующей вещи обязан до прекращения сервитута привести служащую вещь в первоначальное состояние за свой счет, если иное не предусмотрено соглашением собственников вещей, связанных сервитутом.

§ 2. Виды сервитутов

Статья. Сервитуты перемещения

  1. Сервитут перемещения может предусматривать право прохода, право прогона скота или право проезда.
  2. Сервитут прохода позволяет осуществлять проход людей и перемещение их вещей через земельный участок или другую служащую вещь для нужд собственника господствующей вещи без применения транспортных средств.
  3. Сервитут прогона скота позволяет осуществлять перемещение скота и проход людей через земельный участок или другую служащую вещь без применения транспортных средств.
  4. Сервитут проезда позволяет осуществлять проход людей, прогон скота, проезд и перемещение грузов через земельный участок или другую служащую вещь, а также улучшать земельный участок для обеспечения нормальных условий эксплуатации транспортных средств.
  5. Условиями сервитута перемещения могут быть определены обязательные для собственника господствующей вещи ограничения по высоте, ширине, характеру покрытия, предельно допустимой нагрузке на существующие или создаваемые сооружения, используемые для осуществления сервитута.

Статья. ^ Строительные сервитуты

  1. В случае, когда строительство, капитальный ремонт или реконструкция здания или сооружения невозможны без использования чужого земельного участка или иного объекта недвижимости, может быть установлен сервитут стройки или опоры.
  2. Сервитут стройки допускает в целях проведения работ временное размещение в границах земельного участка или другой служащей вещи

192

строительных лесов, строительных машин и механизмов, подкрановых путей, иного необходимого оборудования, производство земляных работ в целях доступа к подземной части здания или сооружения, являющегося господствующей вещью, с последующим восстановлением служащей вещи. Возведение временных строений в границах служащей вещи без согласия собственника служащей вещи не допускается. Сервитут стройки устанавливается на период строительства, капитального ремонта или реконструкции здания или сооружения при недостаточности господствующего земельного участка для осуществления строительных работ.

3. Сервитут опоры устанавливается при использовании здания илисооружения, расположенного в границах земельного участка или другой служащейвещи, для опоры конструкций здания или сооружения, в том числе возводимогоили реконструируемого, в границах господствующей вещи.

В установлении сервитута опоры не может быть отказано, если в соответствии со строительными нормами и правилами такая опора необходима.

  1. Собственник служащей вещи обязан содержать ее в надлежащем состоянии, поскольку это необходимо для осуществления сервитута опоры без ухудшения условий пользования.
  2. Собственник господствующей вещи вправе за свой счет и сверх платы за сервитут производить улучшения служащей вещи в объеме, сроки и в порядке, которые согласованы с собственником служащей вещи.

Статья. ^ Сервитут мелиорации

1. Сервитут мелиорации может быть установлен для обеспечения нормальной эксплуатации господствующего земельного участка путем подвода или отвода воды на господствующий земельный участок или с господствующего земельного участка.

Сервитут мелиорации позволяет осуществлять отвод или подвод грунтовых или поверхностных вод, вод от наземных и подземных источников при необходимости осушения или обводнения земельного участка. В этих целях собственник господствующего земельного участка вправе устраивать сток воды и

проводить для его устройства необходимые земляные работы, осуществлять строительство наземных, надземных или подземных сооружений, их эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт.

2. Условиями сервитута мелиорации могут быть определены характеристики (ширина, глубина и др.) допускаемого стока.

Статья. ^ Горный сервитут

  1. Горный сервитут может быть установлен в отношении земельного участка, расположенного над площадями залегания полезных ископаемых, или иного служащего земельного участка, необходимого для использования господствующего участка недр, для пользования участком недр, являющимся господствующей вещью, в целях добычи полезных ископаемых (кроме общераспространенных).
  2. Горный сервитут позволяет создавать и размещать в границах служащего земельного участка оборудование и сооружения в целях осуществления добычи полезных ископаемых шахтным методом и (или) методом бурения. Горный сервитут не предоставляет право вести добычу полезных ископаемых открытым (карьерным) способом и размещать в границах служащего земельного участка отходы производства (отвалы горных пород, шламохранилища и т.п.).

Статья. ^ Коммунальный сервитут

  1. Коммунальный сервитут на земельный участок или другую служащую вещь может быть установлен для размещения, эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов коммунального назначения (водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, сооружений связи и иных подобных объектов). Господствующей вещью может являться объект недвижимости, для использования которого сооружается объект коммунального назначения, или сам объект коммунального назначения.
  2. Коммунальный сервитут позволяет собственнику господствующей вещи осуществлять в границах земельного участка или другой служащей вещи строительные, эксплуатационные, ремонтные, восстановительные работы в

194

отношении объекта коммунального назначения и осуществлять его реконструкцию, для чего вправе производить земляные работы, размещать необходимую специальную технику, устройства и приспособления.

Глава 20 3 . ^ Право личного пользовладения

Источник: http://www.userdocs.ru/pravo/90162/index.html?page=14

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн