Признание договора ипотеки недействительным единственное жилье

Обращение взыскания на единственное жилье Бесплатная юридическая консультация: На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества..

Обращение взыскания на единственное жилье


Бесплатная юридическая консультация:

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов.

Оглавление:

Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон об ипотеке).


Бесплатная юридическая консультация:

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно. Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.


Бесплатная юридическая консультация:

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/vetrov/538041/

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

06 июля 2010 года г. Ульяновск

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:


Бесплатная юридическая консультация:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Королевой А.В. и Бабойдо И.А.,

при секретаре Трифоновой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 28 мая 2010 года и дополнительное решение того же суда от 07 июня 2010 года, по которым постановлено:

Исковые требования Фединой М*** Е*** удовлетворить частично.


Бесплатная юридическая консультация:

Признать договор об ипотеке от 05.10.2007, заключенный между закрытым акционерным обществом «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» и Фединой Марией Евгеньевной, недействительным.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» в пользу Фединой Марии Евгеньевны расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Применить последствия недействительной сделки, прекратив регистрационную запись № *** от 12.10.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке квартиры № *** дома № *** по проспекту *** в городе Ульяновске, принадлежащей на праве собственности Фединой М*** Е***, на срок 120 месяцев, начиная с 12.10.2007 в пользу закрытого акционерного общества «Коммерческий банк «ГАЗБАНК».

Взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» в пользу Фединой М*** Е*** возврат госпошлины в сумме 200 рублей, расходы по составлению доверенности на представителя в размере 700 рублей.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия


Бесплатная юридическая консультация:

у с т а н о в и л а :

Федина М.Е. обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» о признании договора залога недействительным.

В обоснование заявленных требований указала, что 05.10.2007 года между ней и Двугрошевым Ю.Г. с одной стороны и ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» с другой стороны был заключен договор, согласно которому они получили кредит в банке в сумме рублей сроком на 60 месяцев. Кредит был получен ею на развитие бизнеса и лечение мужа. Одновременно банк заключил с ней договор о залоге пятикомнатной квартиры по адресу: г. Ульяновск, проспект ***, в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Договор о залоге не соответствует требованиям закона, который не допускает обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В связи с несоответствием закону сделка является недействительной и не влечет никаких юридических последствий.


Бесплатная юридическая консультация:

Истица просила признать договор залога недействительным, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размереруб.

Суд привлек к участию в деле в качестве 3-х лиц Двугрошева Ю.Г. и Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области и постановил приведенные выше решение и дополнительное решение.

В кассационных жалобах ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» не соглашается с решением суда и дополнительным решением суда, просит их отменить и отказать в удовлетворении заявленного Фединой М.Е. иска, взыскав с нее расходы по уплате госпошлины в размере 2000 руб. При этом указывает, что суд нарушил нормы материального права и неправомерно признал договор об ипотеке недействительным. Нормами ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлен запрет на обращение взыскание на спорное жилое помещение в случае, если такое имущество является предметом ипотеки по обязательству, не связанному с приобретением или строительством данной квартиры, её капитальным ремонтом или иным неотделимым улучшением.

Суд неверно истолковал ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не принял во внимание, что указанная статья регламентирует порядок использования квартиры уже при наличии решения об обращении взыскания, а не саму процедуру взыскания. Суд ненадлежащим образом исследовал содержание кредитного договора и договора об ипотеке, в соответствии с которыми целевым назначением кредита является ремонт квартиры, находящейся по адресу: г. Ульяновск, проспект ***. Из содержания п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что кредит может выдаваться как на капитальный ремонт, так и на иное неотделимое улучшение жилого помещения. Поэтому вывод суда о том, что названная норма распространяется лишь на правоотношения, возникающие только при предоставлении кредита на капитальный ремонт, является ошибочным.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав пояснения представителя ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» Петрунова И.А., поддержавшего доводы кассационных жалоб, и представителя Фединой М.Е. Иванова В.Б., возражавшего относительно доводов кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда и дополнительного решения суда.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность судебных постановлений исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Бесплатная юридическая консультация:

Как видно из материалов дела, по кредитному договору от 05.10.2007 ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» выдало Фединой М.Е. и Двугрошеву Ю.Г. кредит в сумме руб.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 05.10.2007 между ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» и Фединой М.Е. был заключен договор об ипотеке № ***, согласно которому залогодатель передал в залог банку квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, пр-т ***.

Пункт 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) как договор, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 названного Закона не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ не допускает обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ).


Бесплатная юридическая консультация:

Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела суд установил, что целевым назначением полученного Фединой М.Е. и Двугрошевым Ю.Г. кредита являлся ремонт жилого помещения.

Квартира № *** дома *** по пр-ту *** в г. Ульяновске принадлежит Фединой М.Е. на праве собственности и является единственным пригодным для проживания жилым помещением для Фединой М.Е. и членов ее семьи: мужа Ф*** и дочери В***., которые зарегистрированы в данной квартире по месту постоянного жительства.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что договор залога указанной квартиры заключен в нарушение приведенных выше норм закона, и обоснованно признал данную сделку недействительной, возвратив стороны в первоначальное положение (сняв с квартиры обременение залога).

Доводы, приведенные ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» в кассационных жалобах, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену состоявшихся судебных постановлений.


Бесплатная юридическая консультация:

Как следует из буквального толкования ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользованиями ими залогодателя возможны лишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Названная норма предусматривает также возможность обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки в силу закона (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, исходя из системного толкования ст.ст. 6, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 446 ГПК РФ единственное пригодное для проживания жилое помещение не может быть предметом ипотеки в том случае, если кредит (заем) получен на иные, нежели указанные в пункте 1 статьи 78 Закона, цели. Если же жилое помещение не является единственным для проживания залогодателя и членов его семьи, оно может являться предметом залога без каких-либо ограничений независимо от целевого назначения кредита (займа).

По данному делу целевое назначение полученного Фединой М.Е. кредита не отвечает требованиям п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соответственно, судом сделан правильный вывод о недопустимости заключения договора залога в отношении единственного пригодного для проживания заемщика жилого помещения.

Ссылка в кассационных жалобах на то обстоятельство, что целевым назначением кредита по кредитному договору от 05.10.2007 являлся ремонт жилого помещения, не свидетельствует о соответствии договора залога требованиям закона, поскольку перечень правоотношений, по которым возможно обращение взыскания на жилое помещение, изложенный в п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Указаний на то, что кредит предоставляется на капитальный ремонт жилого помещения, в кредитном договоре не имеется. Проведение ремонта не может расцениваться как создание неотделимых улучшений жилого помещения.


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, доводы кассационных жалоб ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» основаны на неправильном толковании приведенных выше правовых норм и не могут повлечь отмену состоявшихся по данному делу судебных постановлений.

В силу изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 28 мая 2010 года и дополнительное решение того же суда от 07 июня 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» – без удовлетворения.

Источник: http://uloblsud.ru/index.php?id=192&idCard=19232&Itemid=63&option=com_content&task=view

Признание недействительным кредитного и ипотечного договора

Опубликовал: admin в Кредиты займы ипотека 23.11.Просмотров


Бесплатная юридическая консультация:

Договор ипотеки единственной квартиры признали недействительным. Что делать?

В России трудно найти человека, который бы ни разу не брал кредит в банке. Ипотека так же широко распространена – это возможность быстро решить жилищный вопрос. Существенный недостаток – это залог квартиры под заем.

Брать деньги на 20 – 30 лет – это большой риск как для самого банка, так и для заемщика. Тем не менее граждане подписывают договоры, составленные банками не всегда понимая, что кроме обязательств заемщика, они обладают и правами потребителя. А банки, в свою очередь, не имеют право вносить в договор пункты, которые противоречат закону.

В случае нарушений законодательства одной из сторон, ипотечный договор может быть расторгнут. В статье вы узнаете, на что следует обращать внимание при подписании договора, когда ипотечный кредит признается недействительным и что происходит в реальности судебной практики.

Как закон регулирует отношения между заемщиком и банком

В России работа банков регулируется Центробанком России. А отношения банка как кредитора с населением, как с потребителем, установлены ГК РФ, КоАП (ст. 15.26) https://www.zakonrf.info/koap/15.26/, ЗоЗПП (закон о защите прав потребителей), ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/, ФЗ «Об ипотеке» http://kodeks.systecs.ru/zakon/fz-102/, УК РФ.

Вам, как потребителю, необходимо знать свои права. Если вы берете квартиру или другую недвижимость в ипотеку для себя лично, своей семьи и не собираетесь использовать в коммерческих целях, то вы – потребитель. Банк обязан относиться к вам как продавец товаров и услуг к покупателю.


Бесплатная юридическая консультация:

Все тонкости договоров в спорных вопросах лучше решать с помощью юриста, который работает именно в сфере кредитования под залог недвижимого имущества.

Если по вашему иску будет принято положительное решение, то работа банка будет проверятся полностью. Если нарушения совершались не раз, то суд может постановить отзыв лицензии и назначить уголовное наказание.

Причиной, по которой договор ипотеки может быть признан недействительным и как следствие расторгнут, может стать расторжение договора купли-продажи квартиры, дома, другой недвижимости, на покупку которой вы брали кредит.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

По статье 168 ГК сделка может признаться недействительной только судом.

Вы купили квартиру на вторичном рынке на ипотечные деньги, заключили договор, передали нужную сумму и счастливо прожили в собственном жилье, к примеру, 3 года. Ежемесячно вносите платежи и всем довольны. Но вдруг появляется повестка в суд. На слушании вы узнаете, что объявился еще один собственник, который имеет право собственности на квартиру, а сделку совершили без его ведома, пока он был (в тюрьме, на заработках, за границей и т. п.).


Бесплатная юридическая консультация:

Это очень распространенная ситуация: продажа квартиры «настоящим» собственником, дальнейшее появление еще одного «настоящего» собственника, который имеет большие права. Цепочка доходит до трех человек. Обезопасить себя от такой махинации очень трудно, что-либо доказать – тоже не просто. Эта ситуация характерна и для квартир в новостройке.

Собственником может выступить застройщик, скрыв, что многоквартирный дом перешел в собственность банка (как залог), заказчика или другой организации, имеющий собственнические права на постройку. Судебное разбирательство длится долгие годы, и не всегда помогает вернуть деньги.

В каких случаях договор купли / продажи квартиры признают недействительным

Сделка купли продажи считается недействительной, если:

  • при составлении нарушен какой-либо закон РФ;
  • противоречит нравственности и правопорядку;
  • сделка фиктивная;
  • одна из сторон – частично и полностью недееспособный человек;
  • подписал документ ребенок до 14 лет, 18 без согласия родителей или органов ОиП;
  • договор заключил человек, который не осознавал свои действия;
  • подпись поставлена под давлением (шантаж, угрозы, обман, насилие и т. п.);
  • подписавший введен в заблуждение.

Договор и сделку купли продажи могут оспаривать все заинтересованные лица, но насколько это правомерно решает только суд:

  • покупатель;
  • продавец;
  • родители несовершеннолетнего;
  • органы ОиП;
  • законные наследники, имеющие право на недвижимость;
  • прописанные в квартире граждане, не приватизировавшие квартиру;
  • продавец, который через некоторое время решил, что был не в себе, когда подписывал договор. Этим часто пользуются престарелые собственники квартир. Через год они подают в суд и возвращают себе квартиру, а вот деньги обратно отдают не всегда.

По действующему закону (ст. 168 ГК), чтобы признать сделку купли-продажи недействительной, ничтожной могут только стороны договора. То есть те, кто подписывал договор. В суде рассматриваются все факты и лица. Решение принимается на основании совокупности нескольких законов.


Бесплатная юридическая консультация:

Если один из участников сделки купли-продажи исполнял свои обязательства по договору, то он не может обращаться в суд с иском о признании договора недействительным.

Чем опасны для продавцов и покупателей недействительные сделки по недвижимости

  1. Если в договоре одна сумма, а фактически вы заплатили больше, то разницу вам никто не вернет – по закону продавец должен вернуть те деньги, о которых прописано в договоре.
  2. Ипотека взята, кредит выплачивается, а продавец забрал квартиру обратно через суд. В лучшем случае, вам вернут деньги полностью и вы погасите какую-то часть кредита.
  3. Продавец заявит, что деньги потрачены. Если сумму будут списывать с его зарплаты, то вы очень долго будет возвращать свое.
  4. Договор купли должен быть подписан собственником, который имеет на это права – совершеннолетний, дееспособный, действует в здравом уме и твердой памяти открыто (родственники, супруга, дети, другие наследники, совладельцы, дольщики) знают о сделке купли-продажи и согласны. письменное согласие, заверенное нотариусом обязательно.
  1. Если вы продали квартиру, подписали все документы, получили деньги, передали в собственность покупателю свою недвижимость и не оговорили, что спор (какой-либо) будете решать в судебном порядке, то не сможете подать в суд. Ваш иск могут принять, только если у вас неоспоримые факты каких-либо нарушений.
  2. Придется возвращать деньги. По закону, этот процесс можно растянуть на несколько лет, но покупатели бывают разные. Некоторые требуют вернуть срочно и в полном объеме.
  3. Если вы договорились с покупателем, что фактически он заплатит вам больше, чем по договору, то можете не получить всей суммы. И в суде никак не докажете обратное. Все должно быть задокументировано и подписано нотариусом.
  4. Если покупатель попросил вас сделать ремонт, после подписания договора на определенную сумму, обещал покрыть расходы устно, а после вступления в право собственности не сдержал обещание, вы, без подтверждающих документов не сможете доказать, что вы не «добрый самаритянин» — деньги вам не компенсируют.

Иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Исковое заявление составляется по определенной форме. В каждом суде этот бланк может немного отличаться, но всегда содержит реквизиты сторон, вид договора, дату подписания, в чем выражается нарушение. Кроме этого вы должны отправить письменное требование ответчику заказным письмом. В иске укажите дату отправления, смысл требования (текст приложите).

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Чтобы подобрать необходимый для вашей ситуации бланк, нужно обратиться к юристу или оформить иск непосредственно в здании суда.

Гражданка Самойлова подала иск на признание договора купли-продажи квартиры своего отчима-собственника недвижимости, который исчез сразу после продажи.


Бесплатная юридическая консультация:

Ответчица, гражданка Марьина подала встречный иск о выселении зарегистрированной на купленной ею жилплощади Самойловой.

В ходе разбирательства выяснилось, что отчим продал квартиру, взял деньги и уехал заграницу. В связи с тем, что продавец (истинная сторона договора) жив и здравствует, Самойлова не имеет право подавать иск (отказано).

Гражданка Марьина не смогла удовлетворить свой иск, так как не имеет право из квартиры зарегистрированных, не участвовавших в приватизации лиц.

Чтобы суд признал ипотечный договор недействительным, нужны веские основания. Серьезный документ, составляемый грамотными юристами банка должен основываться на законодательстве РФ. ФЗ «О банках» (гл. 3)http://docs.cntd.ru/document/, который определяет порядок организации работы учреждений в этой финансовой сфере. Государственные банки придерживаются закона. Коммерческие – не всегда.

Часто, чтобы получить максимальную прибыль, такие структуры устанавливают в договоре свои правила, которые ущемляют права заемщика, как потребителя услуг.


Бесплатная юридическая консультация:

Договор может быть признан недействительным, если он оспоримый или ничтожный:

  • Ничтожный – это значит, что он нарушает законодательство РФ.
  • Оспоримый – содержание сделки и иск можно оспорить.

Когда договор ипотечного кредитования признают недействительным

Основаниями для признания судом договора недействительным могут быть:

  • начисление сложных процентов – банк начисляет проценты на проценты за другой кредит, который он вам выдает автоматически при просрочке платежа. Если вам трудно разобраться с «многоэтажными» расчетами процентов, лучше обратитесь в тот банк, где все в договоре просто и понятно;
  • нарушение п .2 ст. 16 ЗоЗПП (условия договора, ущемляющие права потребителей);
  • банкротство заемщика;
  • банкротство банка;
  • нарушение банком закона относительно заемщика – начисление комиссий, повышение процентов за кредит, сокращение срока кредитования вразрез с договором,

Совет. Будьте внимательны. Некоторые банки предоставляют автоматическое кредитование в случае задержки платежей, включенное в пакет услуг или по договору. Процент при этом очень высокий. В итоге, вы заплатите штрафы, пени, погасите кредит и забудете о долге. Через несколько лет банк вам предоставит задолженность, штрафы и пени за просрочку другого кредита. Чтобы не попасть в такую ситуацию, узнайте подробности кредитования, а после завершения выплат проверьте, должны ли вы банку еще что-нибудь.

Независимо от того, единственное ваше жилье заложено под кредит или это другая недвижимость, банк будет действовать по договору. В случае просрочек, квартира перейдет в собственность кредитора.

В основном банки подают иски на заемщиков. Но бывают и обратные ситуации.


Бесплатная юридическая консультация:

Семья приобрела квартиру в ипотеку и добросовестно вносила платежи. Через 4 года финансовое положение семьи пошатнулось, и появились просрочки. Супруги сообщили об этом банку и обязались выплатить долги, пени и штрафы за несколько месяцев. Спустя некоторое время ситуация улучшилась и заемщики погасили долги. Срок кредитования истек, квартира перешла в собственность семьи. Через 2 года банк прислал уведомление о просроченных платежах по кредиту, о котором супруги не знали. После выяснения, оказалось, что во время периода просрочек, банк автоматически выдал кредит на сумму счета заемщика в размере суммы просроченных платежей под высокий процент, о чем не уведомил заемщика.

Семья подала иск в суд о признании недействительной сделки, ущемлению потребительских прав с целью обогащения и действий совершенных в разрез с законодательством РФ. Иск был удовлетворен.

Исковое заявление о признании недействительным договора ипотеки

Если вы подозреваете, что банк превысил свои полномочия и ущемил ваши гражданские и потребительские права, обратитесь к юристу. Специалист изучит договор и рассмотрит ситуацию. Если ваша сделка ничтожна, то последует совет о подаче иска в суд. Форма искового заявления выглядит как на образце, но лучше взять бланк в самом суде вашего города.

Образец иска о признании договора ипотеки недействительным

Что такое апелляционное определение?


Бесплатная юридическая консультация:

После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).

Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?

Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше). Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон. Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.

Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества. Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.

Источник: http://exchangeee.ru/kredity-zajmy-ipoteka/priznanie-nedejstvitelnym-kreditnogo-i-ipotechnogo-dogovora


Бесплатная юридическая консультация:

Признание договора ипотеки недействительным единственное жилье

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:

Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.

Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. ( Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу №)

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:

Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» , поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.

В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.

Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось. ( Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу №)

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.

Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа ( Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу №/2011)

В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано , так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:

Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №. залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.

Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что «. в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от . определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. ( Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года №)

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:

Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.

Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. ( Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года , по делу №/2011)

Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:

Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.

В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни — личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу №/10)

Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:

Истец (Ч. — физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.

Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.

Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.

Имущественный поручитель — это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица — должника.

Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое — либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя — ипотекодателя.

Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.

Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.

Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости — нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. ( Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года , по делу №/2011)

Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:

ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога — подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что «. делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом». ( Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года )

Источник: http://logos-pravo.ru/priznanie-dogovora-ipoteki-nedeystvitelnym-sudebnaya-praktika

Признание договора ипотеки недействительным

Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие. Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд. Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.

Абсолютная и относительная недействительности

Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.

К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Специальные основания

Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия. По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.

Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию. Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было. Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.

Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними. Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.

Порядок признания через суд

Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона. Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора — поддержание противоправной деятельности) и другое.

Примеры судебной практики о признание ипотечного договора недействительным

В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу №/11. Н.Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки надолларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру. В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита. Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.

В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу №/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной. В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя. Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.

В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается. Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

Заключение

Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин. Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке». Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.

Источник: http://insur-portal.ru/mortgage/nedeystvitelnost-dogovora-ipoteki

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн