Продажа недвижимости при усн

Реализация имущества при УСН Бесплатная юридическая консультация: Если основные средства реализованы до истечения трех лет с момента учета затрат на.

Реализация имущества при УСН


Бесплатная юридическая консультация:

Если основные средства реализованы до истечения трех лет с момента учета затрат на их приобретение в составе расходов, то организация на УСН обязана пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими активами с учетом положений главы 25 Налогового кодекса Мало того, «упрощенцу» придется уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Оглавление:

Чтобы получить полный доступ к материалу, зарегистрируйтесь

Если у Вас есть действующая подписка, пожалуйста, авторизуйтесь

Источник: http://pb.buhgalteria.ru/articles/nalogovoe_planirovanie/123601/

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

20 декабря7


Бесплатная юридическая консультация:

Популярное по теме

Если компания задумала продать недвижимость, при реализации ей придется заплатить НДС и налог на прибыль. Мы подобрали шесть налоговых схем, которые позволят законно снизить налоговую нагрузку при купле-продаже недвижимости. Они будут работать если компания:

  • оформит документы в надлежащем виде;
  • запасется убедительными деловыми целями операций;
  • докажет самостоятельность участников сделки

Схема 1. Продать недвижимость через дружественного упрощенца

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.

Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости. Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки. Далее спецрежимник продает актив следующему покупателю уже по рыночной стоимости и с полученной выручки платит налог по ставке ниже, чем ставка налога на прибыль.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

Продажа недвижимости через спецрежимника

Однако прежде чем применять эту схему нужно учесть, что прибыль упрощенца не должна превышать 150 млн рублей. Если остаточная стоимость объекта превысит 150 млн рублей, упрощенец также потеряет право на спецрежим (подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).


Бесплатная юридическая консультация:

Схема 2. Сделать взнос в уставный капитал упрощенца

По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал , а не по договору купли-продажи. По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль. Но если передающая сторона (продавец) применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому продавец потеряет эту сумму.

Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль. Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль.

Внесение недвижимости в УК компании на УСН

При передаче актива в качестве взноса в уставный капитал упрощенца нужно учесть, что компания не вправе применять сепецрежим, если доля участия юрлиц превысит 25 процентов (подп. 14 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

После передачи недвижимость нужно убедиться, что 75 процентов уставного капитала принадлежат физлицам. Этого можно добиться, если и участники-физлица тоже сделают дополнительные взносы в уставный капитал. Так же можно занизить стоимость недвижимости при передаче его в уставный капитал. Нормы не запрещают вносить основные средства по более высокой или низкой стоимости по сравнению с остаточной (п. 1 ст. 257, подп. 2 п. 1 ст. 277 НК РФ). Главное, чтобы эту стоимость подтвердил оценщик.


Бесплатная юридическая консультация:

Деловая цель, которая обоснует такую схему — группа компаний хочет начать новый бизнес с помощью спорных активов. Для этого им пришлось создать новую компанию или увеличить уставный капитал уже существующей. Впоследствии бизнес не задался, пришлось активы продать.

Схема 3. Занизить цену продажи недвижимости

Схема позволит оптимизировать налог на прибыль и НДС через снижение выручки от продажи недвижимости. Больше подходит группам компаний. Если покупатель внешний, нужно дополнительно изобретать безналоговый способ получить с него оставшуюся сумму.

Как работает схема. Продавец должен уплатить НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН (подп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 249, 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Налоговая база снизится если занизить цену продажи.

Такая схема проста и ее можно быстро исполнить. Однако есть один недостаток – НДС, налог на прибыль или единый налог при УСН продавцу все же нужно уплатить.

Продажа недвижимости по заниженной цене

Покупатель примет НДС к вычету со стоимости объект. Если продавец продает невидимости юрлицу из своей же группы, нагрузка по НДС в целом не изменится. Покупатель примет объект к учету по заниженной первоначальной стоимости. А значит и амортизационные отчисления будут минимальными.

Чтобы снизить риск доначислений продавцу целесообразно запастись деловой целью, с помощью которой он обоснует продажу активов по сниженной цене. Например, обременение объекта залогом. Ведь если объект в залоге, его стоимость невысока. Покупатель приобретает актив по заниженной цене, так как у него есть риск не только потерять объект, но и не возместить убытки.


Бесплатная юридическая консультация:

Еще одна возможная деловая цель – долгосрочный договор аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу — не основание для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Отчет оценщика так же снизит риск претензий со стороны налоговиков. Оценщик вправе оценить объект значительно ниже его рыночной стоимости (Федеральный закон от 29.07.98 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Продажа недвижимости на торгах так же обоснует цену сделки. Продавец должен заключить договор с покупателем, который выиграл торги (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

Еще причины, которые обоснуют низкую цену сделки:

  • неблагоприятная деловая репутация объекта;
  • срочность продажи;
  • кризисное состояние рынка недвижимости;
  • выгодные условия оплаты.

Чтобы подтвердить кризис рынка недвижимости, нужно запастись скриншотами о продаже аналогичных объектов. Неблагоприятную деловую репутацию объекта подтвердят слухи. Например, рядом с гостиницей планируют строить железную дорогу, автомагистраль, или вредное производство. Такие слухи нужно зафиксировать в протоколах совещаний с потенциальными контрагентами. Так же целесообразно приложить скриншоты статей из интернета и прочие публикации СМИ.


Бесплатная юридическая консультация:

Схема 4. Продать долю компании, которой принадлежит недвижимость

Продажа доли в уставном капитале НДС не облагается (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налог на прибыль тоже платить не придется.

Как работает схема. Организация сознает новую компанию и в качестве вклада в уставный капитал вносит недвижимость. Затем компания продает долю в уставном капитале новой компании по рыночной цене.

Имущество, переданное в качестве вклада в УК, не признается реализацией. Поэтому при передаче активов в уставный капитал компании не нужно исчислять НДС и налог на прибыль. Если при этом продавец применяет общую систему, с недоамортизированной части недвижимости нужно восстановить НДС (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Компания, которая получила недвижимость в качестве вклада в УК, вправе принять ту же сумму НДС к вычету (п. 11 ст.171 НК РФ).

Чтобы вообще не пришлось уплачивать налог, вклад в уставный капитал недвижимостью должно сделать физлицо. Физические лица — не плательщики НДС. При продаже доли или ее части в уставном капитале общества учредитель-физлицо вправе уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на фактические расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав. Главное, чтобы человек документально подтвердил эти расходы (абз. 2 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 08.06.15 № 146-ФЗ).

Физлицо вправе учесть в фактически произведенных расходах денежную оценку вносимой недвижимости. Законность такого подхода подтверждает Минфин в своем письме от 24.11.15 №/68229. Определить стоимости имущества привлекается независимый оценщик, если номинальная стоимость доли, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 тыс. рублей (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14). Эксперт оценивает недвижимость, затем учредитель-физлицо вносит ее в уставный капитал, после чего физлицо продает долю.


Бесплатная юридическая консультация:

Реализация объекта под видом доли в ООО

Схема 5. Снизить прибыль через затратные механизмы

По такой схеме можно снизить налог на прибыль или единый налог с объектом «доходы минус расходы».

Как работает схема. Юрлицо реализует недвижимость по рыночной цене. То, что цена соответствует рыночному уровню, подтвердят объявления о продаже аналогичных объектов и отчет оценщика.

Продавец сможет оптимизировать налог на прибыль или единый налог при УСН с помощью затратных механизмов. Ими могут быть товары, работы или услуги, которые компания покупает у низконалоговых субъектов. А именно, у упрощенцев, вмененщиков, ИП на патенте и т.д. Так же затратными механизмами могут быть рекламные, посреднические, юридические, маркетинговые, услуги, а также арендная плата, проценты по займам

Использование затратных механизмов

Схема 6. Продать недвижимость через реорганизацию

Компании не придется уплачивать налог на прибыль и НДС, если передача недвижимости происходит во время реорганизации компании.

Как работает схема. Передать недвижимость в ходе реорганизации — самый выгодный способ с налоговой точки зрения. Когда продавец выделяет новое юридическое лицо , он передает новой компании не только права и обязанности, но и недвижимость (п. 1 ст. 55 Федерального закона от 08.02.98 № 14‑ФЗ).

Бесплатная юридическая консультация:

Выделение и развитие нового направления бизнеса – деловая цель реорганизации. Так же юрлицо, которое выделилось в процессе реорганизации, может применять УСН с момента создания.

Покупателя объекта можно заранее ввести в состав участников реорганизуемого ООО. Тогда долю в выделившемся обществе можно сразу отдать ему.

Продажа объекта через реорганизацию

В ходе налоговых проверок контролеры настаивают, что суммы НДС, которые предшественник принял к вычету, правопреемник на упрощенке должен восстановить (письмо ФНС России от 14.03.12 № ЕД-4-3/4270@). Аргумент — использование полученных активов в операциях, не облагаемых НДС (абз. 5 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Верховный суд указывает, что требование о восстановлении НДС незаконно даже в случае дальнейшего использования имущества для операций, не облагаемых НДС. Налогоплательщик, который ранее принял налог к вычету, должен восстанавливать НДС (абз. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Так как спецрежимник НДС к вычету не принимал, поэтому не должен его восстанавливать (определение ВС РФ от 17.10.14 № 307-КГ). Однако, суд может признать доначисления законными, если фискалы уличат упрощенца в схеме, позволяющей не восстанавливать НДС (постановление АС Северо-Кавказского округа от 04.10.16 № Ф/2016).

Источник: http://www.nalogplan.ru/article/4086-kak-snizit-nalogi-pri-kuple-prodaje-nedvijimosti


Бесплатная юридическая консультация:

Налог при продаже недвижимости ооо при усн

Если основные средства реализованы до истечения трех лет с момента учета затрат на их приобретение в составе расходов, то организация на УСН обязана пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими активами с учетом положений главы 25 Налогового кодекса Мало того, «упрощенцу» придется уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Этот материал доступен только платным подписчикам.

Оформите подписку сейчас, и вы получите доступ к электронной версии журнала и бератору «Практическая бухгалтерия».

Если у Вас есть действующая подписка, пожалуйста, авторизуйтесь

Налогообложение дохода от продажи недвижимости индивидуальным предпринимателем на УСН

Налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем — «упрощенцем» во многом зависит от момента приобретения этого имущества и целей его использования.

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.


Бесплатная юридическая консультация:

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а ранее, до ее введения — имущественный вычет по п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости три года не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (п. п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В тоже время, по мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (Письма от 30.10.2009 N/364, от 07.10.2009 N01/730). При этом ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 N/[email protected] (п. 1)).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать «упрощенный» налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в Письмах от 28.03.2014 N/13850, от 29.04.2013 N/15091, от 21.01.2013 N/15.

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период 2014 г. превысит0 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 N 652).


Бесплатная юридическая консультация:

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

  • Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
  • ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
  • ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А/2013;
  • ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А/2012.
  • ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф/12, от 13.11.2012 N Ф/12, от 28.09.2012 N Ф/12, от 26.04.2012 N Ф/12, от 02.02.2011 N Ф/10-С3, от 04.08.2010 N Ф/10-С3;
  • ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А/2011;
  • ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А/2010.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:


Бесплатная юридическая консультация:

  • ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
  • ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А/2011;
  • ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Узнавайте первыми о важных налоговых изменениях

Налог при продаже недвижимости ООО на УСН 6%

Какие налоги платит ООО на усн 6 % при продаже нежилой недвижимости. Кадастровая стоимость объекта 50 миллионов. Рыночная 20 миллионов. Налог будет 6% от рыночной стоимости в 20 миллионов или 6% от кадастровой стоимости 50 миллионов умноженной на 0.7?

Если Вы продаете нежилую недвижимость как индивидуальный предприниматель, то в качестве налоговой базы для УСН будет выступать стоимость продажи, т.е. 20 млн.руб.

Условие о том, что доходы от продажи недвижимости не могут быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости касается определения налога на доходы физических лиц 13% в соответствии со статьей 217.1 НК РФ.


Бесплатная юридическая консультация:

С Уважением, Олег Рябинин.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Налоги ООО при сдаче в аренду коммерческой и жилой недвижимости

Здравствуйте. Интересует налог на имущество для ООО на УСН.

Мы ООО. Планируем заниматься сдачей в аренду коммерческой недвижимости, которой владеем. Находимся на системе УСН 6%.

Разъясните кратко в целом, какие налоги на имущество платит ООО при сдаче в аренду недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

1. Читал, что ИП не платит налог на собственность при сдаче этой собственности, а платит допустим 6% от дохода, и в эти 6% уже включен налог на сдаваемую собственность. Имеет ли ООО возможность не платить налог на здание и земельный участок, на котором расположено здание..

2. Если ответ на подвопрос №1 = Да, то:

если мы переходим на УСН 15%, и полностью забиваем статью расходов (например кредитами, ремонтными работами), так чтобы платить только 1% от дохода, сохраняется ли право не платить налог на собственность (здание и землю)??

3. Какие возникают налоги ООО при продаже недвижимости, если: 3.1 просто продается

3.2 планируется покупка более дорогой недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

«Налог на собственность» в данном случае состоит из двух независимых налогов

1. налог на имущество (здание) организаций (если собственник ООО), согласно главе 30 НК РФ ИЛИ налог на имущество (здание) физического лица, согласно Закона РФ от 09.12.1991 N(ред. от 29.06.2012)«О налогах на имущество физических лиц»

2. земельный налог согласно главе 31 НК РФ

» Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности).»

согласно ст 346.11 Налогового кодекса.


Бесплатная юридическая консультация:

То есть как поясняется в письме ФНС от 4.08.2010 N ШС-17-3/847

пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса установлено, что применение индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ряда налогов, в том числе налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.Таким образом, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения и являющиеся собственниками имущества, используемого для осуществления своей предпринимательской деятельности, не являются плательщиками налога на имущество физических лиц (в отношении такого имущества). В отношении иного имущества указанные индивидуальные предприниматели признаются плательщиками налога на имущество физических лиц на общих основаниях.Исходя из совокупности положений Кодекса и Закона Nдля подтверждения права на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуальные предприниматели подают в налоговые органы заявление в произвольной форме об освобождении от уплаты данного налога в отношении указываемых в заявлении объектов недвижимости.Кроме того, необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.

По земельному налогу платежи ИП и организации при работе на УСН платят на общих основаниях (ст. 388 НК). Единственное послабление — декларации следует подавать не раз в квартал, а по итогам года.

Что касается налога на имущество организаций, то от него освобождаются только организации, находящиеся на ЕНВД (cv главу 26.3 НК), и только в отношении имущества, используемого в рамках ЕНВД. В отношении прочего имущества организации уплачивают имущественный налог по общим правилам( п. 4 ст. 346.26)

При этом налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения (п. 7 ст. 346.26 Кодекса).


Бесплатная юридическая консультация:

Налоговая ставка по налогу на имущество организаций устанавливается законодательством субъектов и не может превышать 2,2%. (ст. 380 НК), может быть дифференцированной.

Налоговая ставка по налогу на имущество физических лиц устанавливается нормативными актами представительных органов местного самоуправления в сответствии со ст. 3 Закона о налоге на имущество физических лиц. Ставка дифференцированная, не превышает 2 % инвентаризационной стоимости, объектом налогообложения является 1) жилой дом;2) квартира;3) комната;4) дача;5) гараж;6) иное строение, помещение и сооружение; или доля в праве на это имущество.

Налоговая ставка по земельному налогу устанавливается также представительными органами муниципальных образований, в зависимости от категории земельного участка не может превышать 0,3 или 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. (ст 391, 394 НК)

При продаже имущества организация, находящаяся на УСН уплачивает налог на сумму дохода соответственно своему налоговому режиму и налоговой ставке. В вашем случае — 6%.

Что касается налоговых ставок в отношении доходов, полученных от продажи имущества физического лица, являющегося предпринимателем, то ставка зависит от того, используется данное имущество в предпринимательской деятельности или нет.


Бесплатная юридическая консультация:

Если используется, то ставка соответственно форме УСН данного ИП.

Если не используется, то 13% НДФЛ для резидентов и 30% для нерезидентов, но при нахождении данного имущества в собственности более 3х лет НДФЛ не облагается (то есть налог не платится вообще).

При исчислении налога можно учесть расходы, произведенные на приобретение данной недвижимости ранее.

Также физическое лицо для целей уплаты НДФЛ имеет право воспользоваться налоговыми вычетами

В размере не более 1 млн рублей при каждой продаже недвижимого имущества

В размере стоимости имущества, но не более 2 млн. рублей единоразово (раз в жизни), если приобретает недвижимое имущество.


Бесплатная юридическая консультация:

Оба вычета предусмотрены частью 1 статьи 220 НК и касаются в основном жилого недвижимого имущества, то есть имеются ограничения по назначению имущества, в отношении которого применяются данные вычеты.

Еще раз акцентирую, что НДФЛ и соответственно вычеты по НДФЛ применяются только в отношении имущества, не используемого в предпринимательской деятельности.

При сдаче в аренду недвижимости ООО на УСН 6% платит налог с дохода в размере 6%, как и с дохода от любой другой реализации товаров и услуг. В данном случае это услуга, и ничем особенным для целей налогообложения она не отличается.

НДС организация на УСН не начисляет и не платит. Но если в счете фактуре выставите сумму с выделением НДС, то обязаны будете ее уплатить согласно пункта 5 статьи 173 НК.

Это если коротко. Для подробного ответа необходимо анализировать местное законодательство (по субъекту и муниципальному образованию) по налогам и сборам.


Бесплатная юридическая консультация:

Пропустила. Дополню и исправлю к второму блоку ответа.

Не только организации на ЕНВД.

Касательно налога на имущество организаций, находящихся на УСН

2. Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций. (ст. 346.11 НК)

То есть вне зависимости от УСН 6% ИЛИ УСН 15% ООО на УСН налог на имущество не платит.

При этом земельный налог ООО платит по прежнему (только декларацию сдает раз в год).

ВАЖНО: При продаже недвижимости, приобретенной при использовании УСН 6%, будете вынуждены платить 6% от дохода с продажи, что невыгодно. Даже если перейдете на УСН 15%, это не решит проблему, т.к. расходы на приобретение имущества при использовании УСН 6% не учитывались, вследствие чего ваших расходов на приобретение этой недвижимости в налоговых целях не существует.

Таким образом, чтобы выгоднее продать имущество, придется ликвидировать организацию, распределить имущество между участниками и потом продать от имени ФЛ. Имеет смысл только, если планируете ждать 3 года с момента приобретения физ. лицами этого имущества в собственность (в противном случае, будете вынуждены платить 13% НДФЛ от стоимости продажи, что еще менее выгодно, чем просто продать на УСН).

Если обладаете сроком ожидания в 3 года, можно вывести недвижимость на ФЛ, зарегистрировать ИП, и сдавать в аренду ООО от имени ИП, которое будет сдавать имущество третьим лицам в субаренду.

Вариант: Если недвижимость внесена в уставный капитал организации учредителем, то при ее последующей продаже (после ликвидации ООО) он имеет право учесть свои расходы на ее приобретение. Если они сопоставимы с доходом от продажи, можно не ждать 3 года.

Если имущество будет использоваться в предпринимательской деятельности ИП, то в год использования его с налогообложением по НДФЛ (То есть вычетом) точно продать нельзя, если не прекращена деятельность ИП. Если использование прекратилось в предыдущем периоде, то прекращать деятельность ИП не всегда необходимо, но ФНС может насчитать и по ставке УСН, придется судиться. Решения неоднозначные.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ооо продажа недвижимости налоги

Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.

Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.

Какие платит ИП, продавая недвижимость, налоги? Нередко возникает необходимость продать недвижимость, которая досталась до того, как приобретатель стал предпринимателем. Эта собственность могла не приносить прибыли: состояние плачевное, а деятельность предпринимателя относится к иной сфере. Когда нашелся покупатель на такое имущество, как будет идентифицирован в этом случае продавец и под какое налогообложение попадет?

Если предпринимателю надоело заниматься бизнесом и он решил стать наемным сотрудником с фиксированным окладом и продать после этого все то, на чем он делал деньги ранее, необходимо хорошо подумать. При продаже недвижимости после ликвидации предприятия на собственника — физическое лицо — не распространяются условия по 3 годам владения, подоходный налог он должен будет заплатить обязательно.

Какие налоги платит ИП, когда продает недвижимость

При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.

При подготовке к ликвидации целесообразно расстаться с недвижимой собственностью заранее, перейдя предварительно на Упрощенную систему налогообложения. Тогда расходы будут минимальными. Ведь даже при продаже полностью списанного на расходы имущества в качестве физического лица и при нахождении на ОСН налог на доходы заплатить придется.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).

Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.

Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.

Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

«Молодая семья» программа 2018 года: условия

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

Жалоба на управляющую компанию в прокуратуру: пошаговая инструкция

Какие документы нужны для продажи квартиры

Регистрация ребенка по месту жительства одного из родителей

Как найти финансового управляющего при банкротстве физического лица?

Договор субаренды нежилого помещения — особенности заполнения и образец

Как происходит процедура банкротства физического лица?

Договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2018 году через МФЦ

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Договор счета ЭСКРОУ: что это и какие банки предлагают?

Оба вычета предусмотрены частью 1 статьи 220 НК и касаются в основном жилого недвижимого имущества, то есть имеются ограничения по назначению имущества, в отношении которого применяются данные вычеты.

То есть как поясняется в письме ФНС от 4.08.2010 N ШС-17-3/847

Если обладаете сроком ожидания в 3 года, можно вывести недвижимость на ФЛ, зарегистрировать ИП, и сдавать в аренду ООО от имени ИП, которое будет сдавать имущество третьим лицам в субаренду.

То есть вне зависимости от УСН 6% ИЛИ УСН 15% ООО на УСН налог на имущество не платит.

1. Читал, что ИП не платит налог на собственность при сдаче этой собственности, а платит допустим 6% от дохода, и в эти 6% уже включен налог на сдаваемую собственность. Имеет ли ООО возможность не платить налог на здание и земельный участок, на котором расположено здание..

Здравствуйте. Интересует налог на имущество для ООО на УСН.

Ооо продажа недвижимости налоги

При исчислении налога можно учесть расходы, произведенные на приобретение данной недвижимости ранее.

В размере стоимости имущества, но не более 2 млн. рублей единоразово (раз в жизни), если приобретает недвижимое имущество.

Налоговая ставка по земельному налогу устанавливается также представительными органами муниципальных образований, в зависимости от категории земельного участка не может превышать 0,3 или 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. (ст 391, 394 НК)

Если используется, то ставка соответственно форме УСН данного ИП.

Что касается налога на имущество организаций, то от него освобождаются только организации, находящиеся на ЕНВД (cv главу 26.3 НК), и только в отношении имущества, используемого в рамках ЕНВД. В отношении прочего имущества организации уплачивают имущественный налог по общим правилам( п. 4 ст. 346.26)

ВАЖНО: При продаже недвижимости, приобретенной при использовании УСН 6%, будете вынуждены платить 6% от дохода с продажи, что невыгодно. Даже если перейдете на УСН 15%, это не решит проблему, т.к. расходы на приобретение имущества при использовании УСН 6% не учитывались, вследствие чего ваших расходов на приобретение этой недвижимости в налоговых целях не существует.

А я бы по-другому сделал. Я бы лучше получил одобрение сделки участниками. Пока директор у руля есть варианты.

— осуществление иных действий, связанных с выполнением решений собрания учредителей Общества.

Описанный Вами сценарий далеко не единичен (Мосмарт, SAAB и пр.). Но как он соотностится с обсуждаемой темой?

— какие болевые точки (слабые места) будут использовать противники сделки для давления на Директора и для расторжения сделок?

Участники общества вправе увеличить барьер для крупных сделок или вообще его отменить, но решение об изменении устава принимается на общем собрании 2/3 голосов. Насколько явствует из задачи, директор обладает 30% голосов, ну точно не достаточно.

По задумке 2й этап нужен для того, что бы подстраховаться от возможных ошибок на 1м этапе и сделать ФЛ №2 добросовестным приобретателем.

У автора поста 7 участников ООО, и вид деятельности — розничная торговля, продажа объекта явно не относится к обычной хоз. деятельности

— собрания учредителей проводятся только при необходимости внести изменения в учредительные документы, т.е. последний раз было в 2009г.,

— за все время деятельности ООО прибыль ни разу не начислялась и не выплачивалась учредителям,

Все вопросы, связанные с деятельностью Директора, решаются им единолично.

6. Уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Нежилое помещение было куплено ООО в 2008г.

Размер и порядок оплаты налога на сдачу жилья в аренду — тут.

Продажа объекта недвижимости предпринимателем на ОСН классифицируется как доход физ.лица (НДФЛ), и предусматривает ставку 13%. Кроме этого, продавец должен заплатить 18 % налога на добавленную стоимость (НДС).

Здраствуйте!У меня такая ситуация я работаю и живу в Санкт-Петербурге,прописан же у родителей в Омске.Так получилось ,что до этого времени квартира в Омске , где я прописан ,была не приватизирована,в ней также прописаны и проживают кроме родителей два моих брата.Родные подготовили документы на приватизацию и требуется мое присутствие,однако так уж сложилось, что я в скором времени покупаю квартиру в Санкт-петербурге ,где собственно и пропишусь на постоянной основе,в таком разе могу я отказаться в пользу скажем родителей от приватизации и выписавшись не учавствовать в ней,правда сказать у меня и по времени не получиться отпроситься или взять отпуск без содержания на работе.Если да то что именно надо для этого делать и как правильно это оформить наториально? Заранее благодарю за помощь.

PRO новостройку 7 (Москва)

Коммерческая недвижимость – это склады и офисы, здания бизнес-центров и земельные участки под ними, кафе, магазины, строительные площадки и автопарковки, заводы, фабрики и производственные помещения.

Больше информации о продаже коммерческой недвижимости в России, содержится в этой статье.

Здравствуйте! Я как физлицо купил коммерческую недвижимость. Потом заргистрировал ип на усн. Использовал недвижимость в коммерческих целях. Теперь ее хочу продать. Заплачу 6% со всей сделки! А если поменять режим доходы -расходы (15%), то тогда я заплачу 15% с разницы между покупкой и продажей недвижимости?

Бизнес-недвижимость – высоколиквидный и быстро окупаемый вид бизнеса, пользующийся огромной популярностью у деловых людей. Инвестиции, вложенные в коммерческую недвижимость, при грамотно рассчитанном бизнес-проекте и «правильном» управлении, в перспективе дают колоссальные прибыли своим владельцам.

Здравствуйте! Я частное лицо,пять лет назад построил нежилое помещение,которое сдавал в аренду под магазин.В настоящее время помещение не используется и я хочу его продать.Распространяется ли на меня в таком случае трёхлетняя льгота или платить налог с продажи ?

Продажа коммерческой недвижимости: какие налоги нужно заплатить? Информация содержится в следующем видео-интервью:

Именно на подготовительном этапе проводится экспертная оценка продажной стоимости объекта недвижимости, определяется налогооблагаемая база и ставка налоговых отчислений, подлежащих оплате после совершения сделки.

ИП, применяющий УСН, при продаже коммерческого объекта должен будет заплатить в бюджет 6% от стоимости сделки.

Профессиональные юристы, эксперты по недвижимости и аудиторы, «по полочкам» разложат все вопросы, связанные с продажей объекта: определят стоимость, найдут покупателя, подготовят пакет документов, помогут заключить сделку.

Источник: http://pred64.ru/article-32163/

Порядок продажи ОС при УСН «доходы»

Продажа ОС при УСН «доходы» не представляет сложностей, но аналогичная хозоперация на УСН «доходы за вычетом расходов» требует детального рассмотрения.

Продажа основных средств при УСН: доход и его признание

В расчетах налоговой базы при УСН, по общим правилам налогового законодательства, участвуют доходы от реализации. Это в полной мере касается и хозопераций по реализации упрощенцем ОС (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), выручка от продажи которого — поступления как денежные, так и натуральные (п. 1 ст. 346.15, п. 2 ст. 249 НК РФ). Иными словами, доход от продажи ОС состоит из любых поступлений, полученных «упрощенцем» по договору поставки ОС (деньги, другое имущество, векселя и т.д.).

При этом учет дохода производится «упрощенцем» в сумме, которая указана в документе, свидетельствующем об исполнении договорных условий. Что касается даты получения дохода, по нормам п. 1 ст. 346.17 НК РФ это может быть дата:

  • прихода денег на банковский счет упрощенца или в его кассу;
  • передачи в счет расчетов другого имущественного объекта (либо имущественных прав);
  • взаимозачета и т. д.

Продажа ОС при УСН с объектом «доходы минус расходы»

Для данной разновидности «упрощенного» объекта, согласно п. 2 ст. 346.18 НК РФ, налоговая база состоит из доходов упрощенца, скорректированных на сумму его расходов. При этом доходы определяют по правилам, закрепленным в ст. 346.15 НК РФ. Таким образом, выручку от продажи ОС обязательно следует учесть в качестве дохода при расчете «упрощенного» налога. При заполнении декларации такие доходы отражают поквартально в стр. 210–213 раздела 2.2 в нарастающем порядке.

«Упрощенцы» относительно рассматриваемого налогового объекта могут скорректировать доходы на расходы, приведенные в ст. 346.16 НК РФ. При расчете налоговой базы «упрощенцам» разрешено вычитать из полученных ими доходов расходы по приобретению ОС (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Правда, впоследствии при продаже этих ОС «упрощенцам» не разрешается включать их остаточную стоимость в расходы, поскольку такого вида расходов закрытый перечень п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусматривает. Такого мнения придерживается Минфин в письме от 13.02.2015 №/2/6557.

А вот мнения арбитров разделяются. Для отстаивания своей точки зрения «упрощенцам» можно взять на вооружение постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2012 г. № Ф/12 по делу № А/11, в котором суд, оперируя нормами п. 3 ст. 346.16, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, сделал вывод, что в случае реализации амортизируемого ОС доход от данной операции корректируется на его остаточную стоимость. Аналогичное мнение выражено в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 № А/08-Ф/09, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2008 № Ф03-А80/08-2/1669 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 27.10.2008 № 13621/08)).

Однако стоит понимать, что подобную позицию «упрощенцам», скорее всего, придется отстаивать в суде.

В каких случаях делают пересчет налоговой базы

При продаже ОС «упрощенцем» нередко возникают ситуации, требующие уточнения налоговой базы. Причем неважно, было ОС куплено в период работы на УСН или до перехода на него.

По нормам п. 3 ст. 346.16 НК РФ, если продается ОС со сроком полезного использования до 15 лет и продажа объекта осуществлена ранее, чем истекут 3 года с даты признания расходов на его приобретение (для ОС со сроком полезного использования, превышающим 15 лет – до того, как пройдет 10 лет с момента приобретения), необходимо сделать перерасчет налоговой базы за все время использования данного ОС. И наоборот, если вышеуказанные сроки (3 года или 10 лет) прошли, то расходы не пересчитывают.

Перерасчет налоговой базы осуществляется так:

  • затраты на приобретение ОС исключают из расходов;
  • амортизацию, начисленную по ОС за время его использования по нормам гл. 25 НК РФ, учитывают в расходах.

Пересчет налоговой базы и амортизация

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ амортизацию по ОС, купленному фирмой в период ее работы на УСН, начисляют с начала того месяца, который идет за месяцем ввода ОС в эксплуатацию. Если же ОС куплено фирмой до перехода на упрощенку, то амортизацию начисляют с января года, в котором был произведен переход на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Причем то же правило действует и для ОС, которые, в соответствии с законами РФ, подлежат госрегистрации.

Что касается окончания начисления амортизации, ее прекращают начислять с начала месяца, следующего за тем, в котором было продано амортизируемое ОС (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Следовательно, если продажа ОС «упрощенцем» была произведена досрочно, то в расходах учитывают сумму амортизации, которую начислили с 1 числа месяца, следующего за тем, в котором оно было введено в эксплуатацию (или же с 1 января года, в котором произошел переход на УСН), до 1 числа месяца, идущего за тем, в котором оно было реализовано.

Амортизацию в налоговом учете, согласно п. 1 ст. 259 НК РФ, начисляют только 2 способами: линейным и нелинейным. При этом «упрощенец» как налогоплательщик может выбрать приоритетный для себя способ самостоятельно.

Об особенностях методов начисления амортизации в налоговом учете читайте в статье «Какой выбрать метод начисления амортизации в налоговом учете?».

Линейный способ заключается в начислении амортизации по конкретному обособленному имущественному объекту (ст. 259.1 НК РФ). Нелинейный метод предполагает начисления по совокупности ОС — амортизационной группе (ст. 258, 259.2 НК РФ).

Какой же из этих 2 методов выбрать в нашем случае? Представляется, что при продаже ОС на упрощенке пересчитать налоговую базу с корректным выполнением абсолютно всех требований гл. 25 НК РФ, которые установлены для нелинейного способа начисления амортизации, довольно сложно. Поэтому в данном случае будет разумно использовать менее трудоемкий линейный метод.

Кратко вспомним, что он из себя представляет. Начисление амортизации по линейному способу начинается с определения амортизационной нормы для каждого ОС, рассчитываемой таким образом:

Здесь K — амортизационная норма, выраженная в % к первоначальной стоимости ОС;

n — срок полезного использования ОС в месяцах.

Далее мы должны определить непосредственно сумму месячной амортизации по следующей формуле:

Здесь Пс — первоначальная стоимость ОС;

К — уже знакомая нам амортизационная норма.

Подробнее об амортизации основных средств при упрощенке читайте в статье «Амортизация основных средств при УСН (нюансы)».

Следующие наши шаги по пересчету налоговой базы:

  1. Определяем амортизацию за налоговый период нарастающим итогом.
  2. Включаем в расходы рассчитанную сумму амортизации за период использования ОС.
  3. Вычитаем из расходов учтенные в свое время затраты на приобретение ОС.

С помощью перечисленных действий мы и определим уточненную налоговую базу, представляющую из себя доходы, скорректированные на величину измененных расходов.

Пример перерасчета налоговой базы можно посмотреть в статье «Продажа автомобиля при УСН «доходы минус расходы» (нюансы)».

Какие следует произвести доплаты

Итак, мы произвели корректировку налоговой базы. Но на этом наши расчеты не закончились. Теперь нам требуется определить непосредственно саму скорректированную сумму единого «упрощенного» налога, исчисляемую как произведение скорректированной налоговой базы и налоговой ставки для объекта «доходы за вычетом расходов», равной 15%. И наконец, определяем сумму налога, которую придется доплатить в бюджет: она будет равна разности между суммой налога, который был рассчитан с учетом затрат на приобретение ОС, и суммы налога, скорректированного на амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ.

Но и это еще не все. Поскольку у нас образовалась недоплата, мы должны рассчитать пени за период с даты принятия к учету произведенных расходов до даты продажи ОС. На этом же настаивает финансовое ведомство, выразившее свое мнение в письме МФ РФ от 15.03.2013 №/2/8060.

Пени считают за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за рубежным сроком платежа.

О применяемых ставках и порядке расчета пеней с 01.10.2017 читайте в материале «Смотрите, как изменится расчет пеней с 1 октября».

И опять-таки на этом рано ставить точку. Кроме расчета и уплаты налога и пеней упрощенец обязан подать в ФНС уточненную декларацию по единому налогу за все налоговые периоды использования ОС, как того требует ФНС РФ в письме от 14.12.2006 №/233@. В уточненках измененные суммы расходов показываются в стр. 220–223 раздела 2.2, а новая сумма налога — в разделах 1.2 и 2.2.

А вот изменения в книгу учета доходов и расходов вносить не надо. Достаточно будет оформить уточнение расходов в бухгалтерской справке — такие разъяснения дают налоговики в письме ФНС РФ от 14.12.2006 №/233@.

Продажа ОС при работе на УСН «доходы»

Если же мы говорим об объекте «доходы» на УСН, то стоит понимать, что в данном случае при расчете налоговой базы затраты на покупку ОС участвовать не будут — об этом говорит п. 1 ст. 346.18 НК РФ.

Таким образом, при работе на упрощенке с объектом «доходы» выручку от продажи имущества принимают в состав налоговой базы по единому налогу. В декларации доход от продажи ОС отражают в стр. 110–113 раздела 2.1.1 поквартально в нарастающем порядке.

О том, как правильно заполнить декларацию по УСН, читайте в статье «Бланк декларации по УСН за годы».

Итоги

Продажа ОС при УСН «доходы» не вызывает каких-либо сложностей. Налогоплательщику необходимо отразить только доход от реализации. Реализация ОС при УСН «доходы минус расходы» имеет свои нюансы, связанные с признанием расхода, и в ситуации, когда продажа производится досрочно, требует перерасчета суммы налога и уплаты пени.

Источник: http://nalog-nalog.ru/usn/usn_dohody/poryadok_prodazhi_os_pri_usn_dohody/

Реализация недвижимость ооо на усн особенности

В-третьих, при реализации основных средств до истечения трех лет с момента учета затрат на их приобретение в составе расходов у налогоплательщика возникает обязанность:

  • пересчитать базу по налогу, уплачиваемому в связи с использованием УСН;
  • доплатить сумму налога и пени (абз. 11 подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Отдельно стоит обговорить ситуацию, когда срок полезного использования основного средства составляет свыше 15 лет. Тогда налогоплательщик, применяющий УСН, обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким активом в случае его реализации до истечения 10 лет с момента приобретения (сооружения, изготовления, создания). Это также указано в абзаце 11 подпункта 3 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса.

Реализация имущества при усн

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Финансовое ведомство не впервые настаивает на этом в своих разъяснениях (письма Минфина России от 11.12.2006 №/2/260, от 25.01.2008 №/2/13) и уточняет, как определить получаемый доход (Статью, посвященную учету доходов при «упрощенке» читайте в журнале «Актуальная бухгалтерия» № 8, 2008). Это мнение Минфина России основано на позиции Президиума Высшего Арбитражного Суд РФ. Он считает, что при безвозмездном пользовании имуществом у организации возникает налогооблагаемый доход, который следует определять с учетом положений статьи 40 Кодекса (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98). Письмо Минфина России от 6 марта 2008 г. №/54 При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с гл.

Усн: проблемная недвижимость

Федерального закона от 08.02.98 № 14). Эксперт оценивает недвижимость, затем учредитель-физлицо вносит ее в уставный капитал, после чего физлицо продает долю. Реализация объекта под видом доли в ООО Схема 5. Снизить прибыль через затратные механизмы По такой схеме можно снизить налог на прибыль или единый налог с объектом «доходы минус расходы». Как работает схема. Юрлицо реализует недвижимость по рыночной цене. То, что цена соответствует рыночному уровню, подтвердят объявления о продаже аналогичных объектов и отчет оценщика. Продавец сможет оптимизировать налог на прибыль или единый налог при УСН с помощью затратных механизмов. Ими могут быть товары, работы или услуги, которые компания покупает у низконалоговых субъектов. А именно, у упрощенцев, вмененщиков, ИП на патенте и т.д.

Налоги на упрощёнке при продаже комерческой недвижимости

Наша организация применяет упрощенную систему налогообложения. Хотим продать собственное здание. Какие налоги нам придется заплатить?Опубликовано в журнале «Бухгалтерские вести» №25 от 10 июля 2012 года Отвечает Анна Ревенко, аудитор Аудиторско-консалтинговой группы «БАНКО», www.bankoaudit.ru В соответствии с положениями п. 2 ст. 346.11 главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате: • налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 3 и 4 ст. 284 НК РФ), • налога на имущество организаций.

Реализация объекта недвижимости при усно: как максимально учесть расходы?

Компании, работающие на УСН, при расчете базы по единому налогу учитывают в составе доходов все то же самое, что и фирмы, которые применяют общий режим. Так, в частности, «упрощенцы» признают внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Налогового кодекса. Пунктом 8 этой статьи предусмотрен такой вид доходов, как стоимость безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) и имущественных прав.

Получение вещи в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права. Следовательно, если компания арендует помещение и за это ничего не платит арендодателю, у нее возникает внереализационный доход.

Для пересчета налоговой базы компании или предпринимателю на УСН нужно определить сумму, которую в качестве амортизации он ежемесячно мог бы списать на расходы, если бы платил налог на прибыль организаций. Эта сумма и будет его расходом при применении упрощенной системы налогообложения. Иначе говоря, от налогоплательщика требуется исключить расходы по проданному объекту основных средств, ранее учтенные при УСН, и начислить вместо них амортизацию по правилам главы 25 Налогового кодекса.

Налоговую базу пересчитывают за весь период пользования объектом основных средств до его выбытия. То есть начисление амортизации производят со следующего месяца после того, как объект был введен в эксплуатацию. Последнюю же сумму амортизации начисляют за месяц, в котором основное средство продано. Пересчет налоговой базы нужно сделать на дату продажи основного средства в отдельной справке-расчете.

Реализация недвижимость ооо на усн особенности

Но если передающая сторона (продавец) применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому продавец потеряет эту сумму. Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль.

Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль.

Как мы говорили, довод Минфина состоит в том, что кодекс не содержит положения, которое бы разрешало относить на расходы недосписанную часть остаточной стоимости актива. Это существенный аргумент. И Минфин действительно прав: относить на расходы нельзя. Но это, на самом деле, легко обойти. Давайте подойдем к вопросу с другой стороны: можно ли как-нибудь уменьшить свои доходы от продажи имущества? Ответ – можно.

Объясним почему. Говоря об определении доходов фирм на упрощенной системе, пункт 1 статьи 346.15 Налогового кодекса отсылает нас к статье 249, которая состоит из трех пунктов. Первый пункт посвящен выручке от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав. Очевидно, что для нашего случая он не подходит (ведь основное средство не является ни товаром, ни имущественным правом).

Второй говорит о том, как надо определять выручку от реализации товаров и имущественных прав.

  • в разделе I показать со знаком «минус» расходы, которые исключаются из налоговой базы, а также записать как обычный расход рассчитанную сумму амортизации;
  • в раздел II внести соответствующие изменения.

Помимо этого за каждый год пользования основным средством налогоплательщику нужно подать уточненные декларации. Отметим, что перечень расходов, установленный пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ, является закрытым. Остаточная стоимость реализованного основного средства в нем не указана. Значит, учесть ее в расходах нельзя. Аналогичные разъяснения приведены, например, в письмах Минфина России от 7 июля 2011 г. №/2/105, от 28 января 2009 г. №/2/9, от 20 ноября 2008 г. №/2/174, от 18 апреля 2007 г. №/2/106. При условии, что он владеет более чем 50 процентами уставного капитала компании. Однако эта льгота не распространяется на доходы в виде безвозмездно полученных имущественных прав, а также работ или услуг. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 17 марта 2008 года№/1/183. Соответственно, даже если имущество получено в безвозмездное пользование от учредителя, компания должна будет включить сумму предполагаемой арендной платы в состав внереализационных доходов. Не принципиален и срок, на который стороны заключают договор безвозмездного пользования имуществом. Обязанность уплаты налога с дохода в виде безвозмездно полученного имущественного права не зависит от того, является ли такой контракт срочным или бессрочным (письмо Минфина России от 04.02.2008 №/1/77).

Источник: http://1privilege.ru/realizatsiya-nedvizhimost-ooo-na-usn-osobennosti/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн