Профессиональные участники рынка недвижимости

Участники рынка недвижимости Бесплатная юридическая консультация: Участники рынка недвижимости Рынок недвижимости — это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц.

Участники рынка недвижимости


Бесплатная юридическая консультация:

Участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

Оглавление:

Классификация участников рынка недвижимости

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

  • Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;
  • Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;
  • Профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

Профессиональные участники рынка недвижимости — это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.

Риэлторская деятельность — осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.


Бесплатная юридическая консультация:

Риэлторские организации — продавцы жилья, осуществляющие:

  • продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;
  • продажу жилья из собственных жилищных фондов;
  • участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

  • покупатели;
  • продавцы;
  • арендаторы;
  • арендодатели;
  • кредитные учреждения;
  • заемщики;
  • девелоперы;
  • строители;
  • менеджеры;
  • владельцы;
  • инвесторы.

Кредиторы — это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.

Риелтор — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.


Бесплатная юридическая консультация:

Девелопер — организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Источник: http://www.grandars.ru/college/biznes/uchastniki-rynka-nedvizhimosti.html

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 6. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

6.1. Профессиональные участники рынка недвижимости

Обратимся к сути процессов функционирования рынка недвижимости. Именно эти процессы определяют виды деятельности (операции) на рынке недвижимости и сложившиеся наименования профессий (табл. 6.1).

Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости

Операции, предусмотренные законом (брокерская деятельность)


Бесплатная юридическая консультация:

Развитие и создание объектов недвижимости

Развитие и преобразование территорий – вторичная застройка (редевелопмент)

Финансовый анализ инвестиционных проектов

Проектировщик и строитель

Проектирование и строительство


Бесплатная юридическая консультация:

Финансист, банкир, кредитор

Аналитик – исследователь рынка недвижимости

Исследования, анализ и прогнозирование рынка

Участник фондового рынка

Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью


Бесплатная юридическая консультация:

Маркетолог, специалист по рекламе

Маркетинг и реклама

Специализированные СМИ, специалист по информационным технологиям

Освещение проблем и информационное обеспечение

В последнее время в крупных компаниях создают подразделения, отвечающие за стратегическое развитие и продвижение услуг на рынке недвижимости, взаимодействие с покупателем и продавцом на стадии предпродажной подготовки и послепродажного обслуживания. В задачи подразделения входит профессиональное комплексное сопровождение сделок по покупке-продаже объектов недвижимости, включающее взаимодействие между консультантом, покупателем, управляющей компанией и продавцом.


Бесплатная юридическая консультация:

Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости нашла отражение в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД): «Операции с недвижимым имуществом» – код К 70, 71, 72. «Строительство» – код F 45, «Страхование» – J 66 и др.

Источник: http://www.aup.ru/books/m491/7_3_1.htm

Участники рынка недвижимости

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

§ Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

§ Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

Бесплатная юридическая консультация:

§ Профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.

Профессиональные участники рынка недвижимости—это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.

Риэлторская деятельность — осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риэлторские организации — продавцы жилья, осуществляющие:


Бесплатная юридическая консультация:

§ продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;

§ продажу жилья из собственных жилищных фондов;

§ участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.

Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

Кредиторы— это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.


Бесплатная юридическая консультация:

Инвесторамимогут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвестиционный рынок можно поделить на следующие группы игроков:

1. Частный инвестор. Инвестиции в недвижимость для частных лиц имеет очевидное преимущество по сравнению с банковскими вкладами, дающие доход не более 9-10% годовых. Недвижимость приносит куда более весомый доход. Также недвижимость никуда от вас не денется, даже если случится кризис, она останется недвижимостью.

2. Банки и другие кредитные организации. Кредитно-финансовые учреждения вкладывают средства в разные сферы недвижимости, но это их не основной доход, основной доход им приносит кредитование, в том числе и инвесторов рынка недвижимости.

3. Риэлторские агенства. Как правило, вкладывают деньги в ту недвижимость, которую затем сами же продают.


Бесплатная юридическая консультация:

4. Закрытые ПИФы недвижимости.

5. Инвестиционные иностранные компании. Предпочитают пользоваться схемой «sale & leaseback», приобретая коммерческую недвижимость. Собственник продает недвижимость и арендует эту же недвижимость по фиксированной ставке.

6. Крупные финансово-промышленные группы. Предпочитают вкладывать средства исключительно в коммерческую недвижимость, так как инвестирование в жилую считают слишком рискованным.

Девелопер— организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Девелопером в России чаще всего называют застройщика. Основная задача девелопера — извлечение прибыли от реализации проекта. Для это он должен найти наилучшее место под создание объектов недвижимости. Тогда ему будет практически гарантировано возвращение инвестированных ресурсов. И как же девелопер решает земельный вопрос?


Бесплатная юридическая консультация:

· Участие в аукционах, девелопер выигрывает тендера на инвестиционные контракты реализации строительных проектов от регионального правительства.

· Приобретение уступки права реализации инвестиционных проектов у других девелоперов, которые получили их каким-либо из способов.

· Третий способ заключается в выведении из выгодных для инвестора мест в черте города промышленных или иных предприятий и постройка на их месте объектов недвижимости.

· Участие в крупных правительственных программах.

Самый сложный, рискованный и долговременный этап, особенно учитывая ситуацию в России, — это сбор необходимых разрешений и согласований. Девелоперу придется пройти порядка двух десятков инстанций, и, возможно, не раз споткнуться на каком-нибудь коррупционном чиновнике. Этот процесс по времени зависит от величины самого проекта и начинается от полугода, а заканчивается бесконечностью.


Бесплатная юридическая консультация:

Одновременно со сбором документов, девелопер занимается привлечением капитала в свой проект. Основными способами финансирования являются следующие:

· Кредит. Схема привлечения кредитных средств обычно следующая: банк дает займ под гарантии того, что после окончания строительства получит определенную часть квадратных метров инвестируемого проекта. Для одобрения кредита нужно собрать не мало подтверждающих платежеспособность девелопера документов (ликвидный залог, кредитная история, финансовые показатели за прошлые годы, бизнес-план проекта и т.д.). И не стоит забывать, что по сравнению с западом (3-5% годовых) займ выдается под огромный процент — от 15% годовых.

· Облигации. Крупные компании, чтобы получить более дешевые инвестиции, предпочитают выпускать облигации. Стоит отметить, что облигационные займы чаще всего размещаются без обеспечения, т. е. без каких-либо гарантий. А чтобы вернуть займы, в случае просрочки, требуется достаточно много времени.

· Соинвестирование. Наиболее выгодная форма финансирования для девелопера. Инвесторы заключают с девелоперами договор, который говорит о том, что за определенную сумму вложенных денег инвестор получит часть прав на объект недвижимости. Соответственно, вместе с правами переходит и ответственность за успех проекта.

Документы готовы, денежные средства собраны. Теперь нужно переходить непосредственно к строительству, маркетинговой политике, а затем и реализации объектов недвижимости. Само строительство осуществляют подрядчики.


Бесплатная юридическая консультация:

Следует отметить, что работа девелоперов достаточно сложная. Но, с другой стороны, данные организации на начальном этапе имеют доходы 15-30% годовых от вложенных средств, а по завершении строительства доходы вырастают до 50-70% в отдельных случаях.

Строительством занимаются подрядные организации. На рынке недвижимости их присутствует огромное количество разных размеров. Во главе цепочки стоит генподрядчик, его задача — выполнение отдельных работ и управление ходом строительства. Он нанимает субподрядчиков для отдельных видов работ, а те в свою очередь субсубподрядчиков.

194.48.155.245 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock! и обновите страницу (F5)очень нужно

Источник: http://studopedia.ru/7_126717_uchastniki-rinka-nedvizhimosti.html


Бесплатная юридическая консультация:

Профессиональные участники рынка недвижимости

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Классификация рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2

Таблица 2.2 Классификация рынков недвижимости

Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов


Бесплатная юридическая консультация:

Местный, городской, региональный, национальный, мировой

Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений

Степень готовности к эксплуатации

Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства

Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций


Бесплатная юридическая консультация:

Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав

Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие

Государственных и муниципальных объектов, частных

Способ совершения сделок

Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный


Бесплатная юридическая консультация:

Функции рынка недвижимости: Коммерческая функция

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.


Бесплатная юридическая консультация:

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция


Бесплатная юридическая консультация:

Инвестиционная функция рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

Источник: http://vuzlit.ru//professionalnye_uchastniki_rynka_nedvizhimosti

Профессиональные участники рынка создания объектов недвижимости

Технологический процесс строительства объектов недвижимости состоит из определенных этапов (рис. 5.5).

Каждому этапу этого процесса соответствует профессиональный участник (субъект) рынка недвижимости с соответствующими ключевыми компетенциями (табл. 5.1).

Рис. 5.5. Этапы инвестиционно-строительного комплекса

Структура, сущность и ключевая компетенция субъектов, занятых созданием объекта недвижимости

(и его обозначение на рис. 5.6)

Юридическое лицо, инвестирующее объект недвижимости

Разработчик функциональной и маркетинговой идеи объекта недвижимости

Физическое или юридическое лицо, выполняющее распределительную (логистическую) сбытовую функцию в отношении объекта недвижимости на агентских условиях по отношению к собственнику

Оператор управления недвижимостью (Оператор)

Организация, обеспечивающая эксплуатацию объекта недвижимости в рамках его целевой функции

Физическое или юридическое лицо, эксплуатирующее объект недвижимости

Технический заказчик (Технический заказчик)

Физическое или юридическое лицо, реализующее интересы собственника (инвестора) в отношении объекта, организует инвестиционно-строительный процесс с позиций компетентного менеджера

Органы власти (Органы власти)

Федеральные и местные органы исполнительной власти, регулирующие и контролирующие деятельность ИСК

Окончание табл. 5.1

(и его обозначение на рис. 5.6)

Регистратор прав (Регистратор)

Институты исполнительной власти, регистрирующие и контролирующие исполнение прав собственности в отношении объектов недвижимости

Проектные институты (Проектировщик)

Архитектурно-строительные проектные организации

Изыскатели (инженерные изыскания в строительстве) (Изыскатели)

Организации, которые выполняют инженерно-геодезические, инженерно-геологические и другие виды изысканий, обеспечивающих оценку условий строительства

Региональные инженерные ведомства (Инженерные ведомства)

Разрешительные организации и поставщики в системе инженерных коммуникаций (вода, газ, канализация, отопление, освещение)

Юридическое лицо, реализующее строительный процесс

Строительно-монтажные организации (Субподрядчик)

Организации, исполняющие строительномонтажные работы

Производители (поставщики) (Поставщик)

Производители и поставщики строительных, материальных и технологических ресурсов

Арендодатели строительных машин и оборудования

Юридическое лицо, представляющее технические средства труда

Сегодня система менеджмента инвестиционно-строительного процесса не выделяет застройщика в роли самостоятельного субъекта, так как управленческие функции заказчика-застройщика перераспределяются в рамках регионального инвестиционно-строительного комплекса субъектов «Технический заказчик» и «Генеральный подрядчик». Несовершенство существующих схем организационно-экономического взаимодействия в региональных ИСК давно обсуждается в среде ученых и практиков. То обстоятельство, что давно сложилось соединение подрядов на выполнение функций технического заказчика и застройщика в одном юридическом лице, заключение договоров на выполнение работ «заказчика-застройщика», не может служить аргументом в пользу заказчика-застройщика как институционального субъекта регионального инвестиционно-строительного комплекса ИСК. Существует множество юридических лиц, субъектов хозяйствования (часто — холдинговых структур), соединяющих в себе функции (и подразделения) инвестиционно-строительного процесса, причем как последовательно выполняемые в цикле (например, подготовка земельного участка — строительство), так и не связанные в линейную цепочку (поставка материалов, отделочные работы). Но данный факт не является посылкой для рассуждений о новом виде деятельности при соединении двух и более процессов.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, а также инженерные изыскания, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). В основе этого определения — собственность (участок). Однако в рамках современной специализации собственником является инвестор, который, формально и фактически не имея технологической строительной компетенции, поручает управление процессом строительства техническому заказчику и генеральному подрядчику. Именно поэтому актуальная система хозяйственных отношений подразумевает взаимодействие трех субъектов: инвестора (собственник участка, инвестиционного бюджета и результатов строительной деятельности), технического заказчика и генерального подрядчика. Если инвестор выражает финансовую компетенцию, то инвестиционно-строительный процесс может быть разделен и выражен компетенциями двух субъектов — технического заказчика и генерального подрядчика.

Технический заказчик — уполномоченное инвестором физическое и юридическое лицо, реализующее проект строительства объекта (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Под генеральным подрядчиком понимают организацию, которая является главным исполнителем договора подряда на строительные работы. Генеральный подрядчик выражает технико-технологическую компетенцию процесса строительства, и технический заказчик реализует компетенцию менеджера в отношении всего инвестиционно-строительного процесса, представляя интересы инвестора. Технический заказчик «может не обладать узкой строительной компетенцией, т.е. технологической, но обязан иметь технико-экономический опыт и навыки организации, управления и координации всего процесса, включая финансово-инвестиционную составляющую» [1] . Технический заказчик рассматривается как проектный управляющий всего инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, у технического заказчика и генерального подрядчика различная ключевая компетенция, выражающая различное институциональное содержание и рыночное позиционирование услуг.

Исходя из доминантных связей профессиональных участников, занятых созданием объектов недвижимости, представим организационноэкономическую схему взаимоотношений субъектов (рис. 5.6).

Рассмотрим зафиксированные на рис. 5.6 основные связи субъектов, их организационно-экономические отношения, выражающие институциональную структуру рынка создания объектов недвижимости.

Рис. 5.6. Организационно-экономическая схема взаимоотношений субъектов рынка создания объектов недвижимости

  • 1. Девелопер разрабатывает для инвестора функциональную и маркетинговую идею объекта и представляет ее в виде маркетинговой концепции, бизнес-плана или технико-экономического обоснования.
  • 2. Инвестор заключает агентское соглашение с дистрибьютором объекта — риелтором (присутствующим в схемах жилищного строительства и коммерческих объектов), поручая ему сбытовую функцию.
  • 3. Риелтор осуществляет продажу (передачу в аренду) объекта потребителю.
  • 4. Инвестор заключает соглашение с оператором, обеспечивающим поддержание базовых функций объекта в соответствии с его назначением.
  • 5. Оператор вступает в коммерческие отношения с потребителем по поводу эксплуатации объекта в рамках его функционального назначения.
  • 6. Инвестор заключает соглашение с техническим заказчиком на реализацию объекта, т.е. передает полномочия по организации инвестиционно-строительного процесса техническому заказчику, оставляя за собой компетенцию в области финансовой и инвестиционной деятельности.
  • 7. Технический заказчик оформляет от лица инвестора всю определенную законодательством разрешительную документацию по объекту в органах власти.
  • 8. Технический заказчик оформляет от лица собственника (инвестора) права собственности на объект.
  • 9. Технический заказчик организует процесс архитектурно-строительного проектирования, а именно формирует техническое задание, выбирает проектировщиков и принимает их работу от лица собственника.
  • 10. Технический заказчик заключает договор с изыскателями на выполнение инженерно-геодезических, инженерно-геологических и других видов изысканий, обеспечивающих оценку условий строительства.
  • 11. Технический заказчик заключает договор с разрешительными организациями и поставщиками в системе инженерных коммуникаций.
  • 12. Технический заказчик заключает договор от лица инвестора на строительство (реконструкцию) объекта с генеральным подрядчиком.
  • 13. Генеральный подрядчик выбирает строительных субподрядчиков и организует процесс строительства.
  • 14. Генеральный подрядчик выбирает поставщиков строительных материалов и ресурсов, организует их участие в инвестиционно-строительном цикле.
  • 15. Генеральный подрядчик заключает договор аренды или на оказание услуг с использованием технологического транспорта, строительных машин и оборудования, необходимых в рамках конкретного строительного проекта.

Ключевые компетенции трех основных субъектов инвестиционностроительного процесса представлены на рис. 5.7.

Рис. 5.7. Взаимоотношения ключевых компетенций основных субъектов рынка создания объектов недвижимости

Роль инвестора является консолидирующей по отношению ко всем субъектам, занятым созданием объектов недвижимости, и связанными с ними процессами в пределах финансово-инвестиционной и маркетинговой компетенций. Инвестор определяет состоятельность маркетинговой идеи девелопера, контролирует выполнение маркетинговых, сбытовых и распределительных функций, получает плату за инвестиционный риск (прибыль проекта). Он способен управлять деятельностью субъектов строительного рынка в пределах их компетенции по виду деятельности (маркетинговое и бизнес-планирование, сбыт, эксплуатация объекта) и реализовать свои управленческие функции путем финансирования соответствующих процессов. Таким образом, инвестор занимается объектом недвижимости в виде либо бизнес-проекта, либо имущественного комплекса, который можно продать или передать в аренду.

Осуществление инвестиционно-строительного проекта рассматривается как управленческий процесс, куда входят архитектурно-строительное проектирование, формирование юридической базы проекта (разрешительная документация, оформление прав собственности) и технико-экономическое сопровождение процесса строительства. Если финансово-инвестиционную компетенцию можно отнести к стратегическому циклу, а технико-технологическая рассматривается как операционная, то именно управленческая компетенция является тактическим уровнем реализации задачи (см. рис. 5.6). Управленческие компетенции по проекту консолидирует технический заказчик, признающий компетенцию связанных с ним субъектов (см. рис. 5.5); он воплощает замысел инвестора в конкретный объект недвижимости (строительство плюс юридическое обеспечение функциональной принадлежности).

Третью институциональную компетенцию — технико-технологическую, которая выражается через совокупность видов деятельности по подготовке участка, выполнение строительно-монтажных работ, поставку сырья, материалов, строительных машин и оборудования, а также через специализированный контроль выполнения работ, реализует генеральный подрядчик, т.е. строительная компания.

Сущность субъектов рынка создания объектов недвижимости, а также сложившаяся практика функционирования строительной отрасли убеждают нас в том, что лидерами должны быть субъекты, отвечающие за риски, компетентность и работу группы в инвестиционно-строительном цикле:

  • инвестор в инвестиционно-функциональном кластере чаще всего выступает как собственник объекта недвижимости и несет базовые рыночные риски, обусловленные функциональностью объекта недвижимости, целью его строительства и эксплуатации;
  • технический заказчик в кластере управления, будучи представителем инвестора, несет ответственность (и связанные с ней риски) за организацию и управление всем инвестиционно-строительным проектом;
  • генеральный подрядчик в строительном кластере отвечает за процесс строительства объекта недвижимости, несет технико-технологические и технико-экономические риски производства.

Субъекту «девелопер» в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта. Процесс создания объектов недвижимости предполагает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность инвестиционно-строительных циклов предъявляет высокие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости. Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционностроительного процесса. В отечественном научном и хозяйственном обороте термин «девелопер» часто ассоциируется с термином «застройщик», ему приписываются функции девелопера, инвестора, технического заказчика, генерального подрядчика и частично риелтора.

В настоящее время можно привести много примеров компаний, называющих себя девелоперскими и выполняющих полный инвестиционно-строительный цикл вплоть до реализации объектов недвижимости. Но проблема осложняется тем, что в нормативных документах термин «девелопер» отсутствует. Вопрос о наличии выраженной ключевой компетенции девелопера и вышеназванной функции часто вызывает дискуссии, что не привело к однозначности использования термина «девелопер». Но специализированные компании, ориентированные на реализацию девелоперских функций, приобретают все более яркие черты экономического института (наличие отраслевых ассоциаций, формирование рейтингов девелоперских организаций и т.п.).

  • [1] Ватин Н. И., Калашников А. А. Осуществление функций заказчика-застройщика :учеб, пособие. СПб., 2005. С. 17.

Источник: http://studme.org/113856/ekonomika/professionalnye_uchastniki_rynka_sozdaniya_obektov_nedvizhimosti

9. Требования к профессионалам рынка недвижимости

Целями работы профессионалов на рынке недвижимости являются:

снижение издержек при операциях с недвижимостью;

повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;

снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состояниях и тенденциях рынка;

воссоединение продавцов и покупателей;

обеспечение динамического развития рынка недвижимости;

обеспечение сбалансированности спроса и предложения на рынке, а, следовательно, обеспечение соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

Рынок недвижимости определяет специфику предпринимательской деятельности, от которой зависят основные требования, предъявляемые к профессионалам рынка недвижимости:

Знание своего региона. Кроме экономических знаний, необходимо хорошо понимать ситуации в регионе и конкретно в месте расположения объекта недвижимости;

Искусство работы с клиентом (умение показать специфические характеристики объекта);

Умение выстоять в конкурентной борьбе за счёт снижения уровня комиссионных расходов или наполнения их более широким содержанием;

Необходимость сбора информации об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса;

Знание особенностей экономического и социального развития страны и региона, состояния, особенностей и тенденций развития нормативно-правовой базы; соотношение общенационального и регионального нормотворчества; особенностей и традиций потребительского поведения;

Особое внимание к аналитической работе.

10. Профессиональные участники рынка недвижимости

В соответствии с классификацией международной федерации специалистов в области недвижимости (FIABCI – International Real Estate Federation) различают две группы специалистов:

1) Профессионалы, непосредственно решающие проблемы собственности на всех стадиях ее жизненного цикла.

К ним относятся:

— специалисты в области консалтинга, решающие проблемы наилучшего использования собственности;

— специалисты в области оценки, занимающиеся проблемами определения стоимости недвижимости;

— специалисты в области финансирования, изыскивающие эффективные способы финансирования недвижимости на всех стадиях жизненного цикла;

— специалисты в области девелопмента (застройщики, занимающиеся вопросами улучшения недвижимости);

— специалисты в области менеджмента, которые занимаются вопросами управления недвижимостью и оптимизацией инвестиций;

— специалисты в области брокерских услуг, занимающиеся поиском продавцов и покупателей на рынке недвижимости.

2) Профессионалы, работающие в индустрии недвижимости.

К ним относятся:

— архитекторы и проектировщики;

— бухгалтеры и аудиторы;

— специалисты в области профессионального образования;

— юристы и страховщики;

Следует отметить, что особенностью современных рынков недвижимости является узкая спецификация его участников, что является основной предпосылкой оказания профессиональных услуг высокого качества.

Виды деятельности участников рынка недвижимости

Таблица 5 – Разделение видов деятельности участников рынка недвижимости

Источник: http://studfiles.net/preview//page:11/

7. Профессиональные участники рынка недвижимости

В настоящее время все без исключения операции и сделки с недвижимостью требуют определенных профессиональных знаний и навыков. Имущество, с которым совершаются сделки, оценивается по разным критериям, а также требует документального оформления и подтверждения этих сделок. Поэтому для совершения операций с недвижимостью возникает необходимость привлечения соответствующих специалистов.

Как известно, в настоящее время ни одна операция с недвижимостью не может обойтись без информации о стоимости того или иного имущества. В переменчивых рыночных условиях стоимость недвижимости динамична и зависит от факторов и изменений в экономической жизни государства. Поэтому при совершении сделок с недвижимым имуществом возникает необходимость привлечения специалистов, способных дать объективное суждение о стоимости того или иного объекта недвижимости.

В настоящее время профессия оценщика является не только престижной, но и достаточно перспективной. Различные вузы и другие специализированные учебные заведения, несмотря на высокую стоимость программ обучения, не испытывают недостатка в желающих иметь профессию оценщика. Следует отметить, что оценка – это не только наука. Помимо знания теории необходимы значительные творческие способности, поскольку без них, даже при условии безупречного знания теории, невозможно определить истинную стоимость вещей.

Профессиональный оценщик является прежде всего аналитиком, хорошо знакомым с закономерностями функционирования рынка и знающим, какая именно недвижимость особенно ценится на данный момент. Оценщик должен уметь анализировать динамику рынка, что требует совершенных знаний в области экономики и ее факторов. Помимо этого, необходимым для оценщика-профессионала является знание содержания количественных методов оценки.

Работа оценщика проходит в несколько этапов. Сначала определяется задача (цель задания – искомый вид стоимости), затем составляется план оценки (требования к информации, выявление оптимальной методики). После этого производятся сбор и проверка информации об объекте недвижимости (в основном юридические вопросы и данные об экономической деятельности), выбираются оптимальные методы оценки (анализ рынка, дохода и затрат). Последний этап включает обзор фактов и анализ их связи с принципами оценки, статистические и вероятностные показатели, логические рассуждения и, наконец, окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта.

Как вы, наверное, догадались, для проведения такой работы на высшем уровне необходимы фундаментальное образование (тщательное изучение теории и практики оценочной деятельности), наличие навыков аналитического мышления, а также способность находить правильный вариант в затруднительных ситуациях. Таким образом, можно сделать вывод, что теория, практика и объективность суждений являются основополагающими составляющими практической оценки объекта.

Профессиональная оценка необходима при всех сделках с недвижимостью, и в экономической сфере практически не существует областей, в которых можно обойтись без определения стоимости. Оцениваются здания, транспортные средства, сельскохозяйственные земли, компьютерная техника и даже интеллектуальная деятельность. Довольно часто требуется оценка предприятий (для налогообложения, акционирования и привлечения новых пайщиков). Оценки нельзя избежать и при оформлении кредитов под залог недвижимости.

В области ипотечного кредитования оценщик является единственным из основных его участников, кто по закону не имеет имущественного интереса в объекте оценки. В связи с этим следует обратить внимание на то, каким образом оценщик определяет стоимость своих услуг. В том случае, если он хочет получить деньги в процентном соотношении от величины стоимости объекта, на объективную оценку можно не рассчитывать. Гонорар оценщика, получаемый за выполнение работы, никак не зависит от цены сделки или рыночной стоимости залога объекта. В противном случае он не будет объективен при оценке стоимости данного объекта.

Следует отметить, что привлечение оценщика к участию в сделке по приобретению квартиры выгодно как продавцу, так и покупателю (и банку, если сделка совершается при использовании денег по ипотечному кредиту). Объективная оценка со стороны профессионала не позволяет продавцу искусственно завысить цену на продаваемый объект, а покупателю, соответственно, занизить установленную цену. В результате работы грамотного оценщика сделка будет истиной и соответствующей положению дел на рынке недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости представлено множество специализированных и универсальных оценочных организаций. Следует отметить, что сфера их деятельности постепенно расширяется. Перечень решаемых оценщиками задач разнообразен в той же степени, что и спектр клиентов, в число которых входят частные лица, фонды, государственные и муниципальные предприятия, банки и страховые компании, некоммерческие организации.

Такое разнообразие клиентов, обращающихся к оценщикам, объясняется тем, что объективная оценка имущества позволяет принять правильное решение о покупке, продаже, выдаче кредита, страховании и т. д. Поэтому одним из необходимых условий успешной работы с оценщиком является высокая степень доверия клиента, что требует тщательного подхода к выбору оценщика.

Нотариальная деятельность в России регулируется Основами законодательства РФ о нотариате. В соответствии с данным правовым актом нотариальные действия совершают нотариусы, работающие в государственных учреждениях или занимающиеся частной практикой. Нотариус обязательно должен иметь высшее юридическое образование и стажировку у нотариуса сроком не менее одного года. После этого нотариус сдает квалификационный экзамен и получает лицензию на право заниматься нотариальной деятельностью.

Итак, в обязанности государственных и частных нотариусов входит:

? выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

? наложение и снятие запрещения на отчуждение имущества;

? свидетельство верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода документов с одного языка на другой;

? удостоверение факта нахождения физического лица в живых, в определенном месте, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;

? удостоверение времени предъявления документов;

? передача заявлений физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;

? принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг;

? совершение исполнительных надписей, протестов векселей;

? предъявление чеков к платежам и удостоверение неоплаты чеков;

? прием документов на хранение;

Нотариальным подтверждением сделки (в это число входят и сделки с недвижимостью) является удостоверяющая подпись нотариуса на документе. Прежде чем удостоверить сделку, определяют дееспособность граждан и проверяют правоспособность юридических лиц, участвующих в совершении сделки.

В обязанности нотариуса входят разъяснение обеим сторонам смысла и значения представленного ими проекта и проверка соответствия его содержания истинным намерениям участников сделки. Кроме того, нотариус должен выяснить, не противоречит ли представленный проект требованиям закона. Только после этого происходит нотариальное подтверждение сделки.

Нотариальное удостоверение сделки является обязательным при оформлении доверенностей, завещаний, брачных договоров, договоров ренты, ипотеки и некоторых других документов. При оформлении договора купли-продажи нотариальное удостоверение необязательно, однако при желании обеих сторон договор может быть оформлен нотариально.

При условии что сделка совершается по доверенности, доверенность должна быть оформлена в нотариальном порядке.

Следует учитывать, что нотариальное оформление сделки не является гарантией того, что договор не может быть оспорен. В полномочия нотариуса входят проверка и удостоверение формальной стороны сделки, а фактическое развитие событий по договору нотариус предусмотреть не может.

Риелтор (агент по недвижимости, маклер, брокер) – достаточно новая, но очень популярная профессия. Особенностью всех профессиональных риелторов являются специфические черты характера. Это коммуникабельность, вежливость, грамотность, внимательность, уверенность в себе, умение заинтересовать клиента и др. Эти качества необходимы риелтору для успешной работы.

Данную профессию осваивают в государственных вузах, а также непосредственно в организациях, занимающихся недвижимостью. Следует отметить, что она характеризуется значительной текучестью кадров, поэтому солидные риелторские агентства предпочитают обучать будущих сотрудников самостоятельно. При агентствах недвижимости организованы курсы, включающие мастер-классы, тренинги, лекции и семинары, позволяющие новичкам быстро войти в риелторскую среду.

Для успешной работы риелтор должен быть интеллектуально развитым, практичным посредником, вникающим во все тонкости жизненных ситуаций своих клиентов. В данном случае поощряются убедительность, азарт и быстрый темп работы.

В настоящее время риелторы работают в самых разных направлениях. Наличие специализации является обязательным условием всех риелторских организаций с хорошей репутацией, где для каждого направления существует свой отдел с узкими специалистами.

Основными специализациями риелторов являются:

? продажа квартир в новостройках;

? купля-продажа квартир на вторичном рынке недвижимости;

? купля-продажа загородной недвижимости;

? аренда загородной недвижимости;

? купля-продажа коммерческой недвижимости;

? аренда коммерческой недвижимости;

? купля-продажа промышленных объектов.

Следует отметить, что профессия риелтора доступна не только при наличии высшего образования. Среди риелторов встречаются выпускники различных вузов, а также люди со средним образованием.

В условиях рыночной экономики ипотечное кредитование является не единственным способом покупки квартиры. Помимо различных вариантов ипотечного кредитования, существуют и многочисленные варианты накопительной системы строительства и приобретения жилья.

Система ссудосбережения используется в Европе с конца XVIII в., когда в Англии было создано первое строительное общество. В настоящее время ссудосберегательные системы эффективно работают и за пределами Англии. Они пользуются успехом в Германии, Канаде, Австралии, Китае, а также в странах Южной Америки и Восточной Европы. Ссудосберегательная, или жилищно-накопительная система в каждой из этих стран имеет характерные особенности, обусловленные законодательством, уровнем развития рынка, экономики и т. д.

Для того чтобы разобраться в том, на кого рассчитаны такие системы, и в каковы их достоинства и недостатки по сравнению с системами ипотечного кредитования, познакомимся с историей их зарождения.

Предпосылки к возникновению накопительных систем возникли еще в Древнем Риме. Именно там свободные люди из низших слоев общества объединяли часть своих средств в тех или иных целях (строительство жилья, закупка и т. д.). Впоследствии такая система использовалась повсюду и стала особенно эффективной при покупке жилья. Это было связано в первую очередь с тем, что жилье во все времена имело очень высокую цену и люди понимали, что приобрести собственный дом в одиночку практически невозможно. Таким образом, люди стали объединять денежные средства и оказывать друг другу необходимую помощь.

Разумеется, в те времена накопительная система не имела должного юридического оформления и все финансовые отношения основывались на взаимном доверии, родственных и дружеских связях. В качестве экономической основы первых жилищных объединений использовались средства учредителей (которые являлись и участниками), распределяемые по принципу, называемому в настоящее время кассой взаимопомощи.

Самые первые объединения были краткосрочными и замкнутыми (ограниченными известным кругом лиц). Постепенно они трансформировались в открытые сообщества, учредители которых выбирали специальных юридических лиц. В организации деятельности данных сообществ принимало участие большое число граждан, заинтересованных в строительстве собственного жилья.

В соответствии с опытом работы жилищно-строительных сообществ в странах с высоким уровнем финансовой дисциплины жилая недвижимость может приобретаться непосредственно в собственность участников сообщества. Во всех остальных странах жилая недвижимость приобретается в собственность сообщества как юридического лица. В данном случае предполагается обязательный переход права собственности к физическому лицу, проживающему в квартире, после полной выплаты им всех необходимых платежей.

Постепенно правила создания накопительных сообществ усложнялись, а соответственно, их интересы пересекались с интересами государства, в результате чего сообщества стали регулироваться правовыми нормами.

Следует отметить, что государство не только не взимало налоги с этих добровольных сообществ, но и выделяло определенную часть средств для их поддержания и развития. Совсем скоро стали возникать новые рабочие места и целые производства, а экономический рост оказывал плодотворное влияние как на благосостояние государства, так и на материальное положение граждан.

Со временем эти сообщества могут использовать в своей деятельности не только денежные средства лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но также заемные средства инвесторов, которые хотят заработать на данном процессе. Таким образом, система долговременных сообществ выгодна как заемщикам, так и инвесторам. Первые получают жилье в более короткие сроки, а вторые, вкладывая денежные средства в строительство и приобретение жилой недвижимости, получают гарантированную прибыль.

Таким образом, развитое и надежное жилищно-строительное сообщество становится «народным банком», основные отличия которого от обычного состоят в следующем:

? узко определенный круг клиентов (непосредственно участники сообщества);

? малый круг финансовых операций (по сравнению с обычным банком);

? абсолютная надежность (в данном случае деньги вкладываются только в высоколиквидную недвижимость);

? узкий перечень требований от государства по обеспечению финансовой устойчивости.

Под влиянием определенных факторов в некоторых странах такие организации преобразовались в специализированные, занятые приобретением жилья и обслуживанием строительства. Часть из них стала обычными банками, а другие продолжают свою работу без получения специальных лицензий.

Достоинства и недостатки жилищного накопления

Основным достоинством жилищно-строительных сообществ является возможность не привлекать к строительству или приобретению готового жилья деньги банков. По мнению экспертов, такие организации по причине своей доступности и экономичности могут привлечь в российскую экономику свободные средства, находящиеся под контролем населения. Таким образом, очевидными преимуществами являются следующие обстоятельства:

? меньшая стоимость обслуживания денежных средств (по сравнению с банками в 5–10 раз);

? возможность накопления паевых средств до определенного предельного значения после приобретения жилья в интересах участника и погашения невыплаченной доли стоимости жилья (пая) в рассрочку;

? для участия в жилищно-строительном сообществе не требуется подтверждения дохода (достаточно выполнения финансовых условий, которые выбираются самостоятельно при вступлении в сообщество);

? фиксированная цена на квартиру (фиксируется в момент ее приобретения).

Однако участие в жилищно-строительных организациях имеет и недостатки:

? необходимость накопления около 50% стоимости квартиры до приобретения права на вселение;

? неточность сроков приобретения жилья.

Однако учитывая то, что жилищно-строительные организации ориентированы на людей со средним достатком, для них перечисленные недостатки не являются существенными.

Долговременные и кратковременные жилищно-строительные сообщества

Как известно, в XVIII в. в Англии существовали кратковременные жилищно-строительные сообщества, организуемые с целью строительства жилья для 10–15 семей путем совместных вложений. После выполнения этой задачи такие сообщества распадались по причине ненадобности.

В середине XX в. в большинстве развитых стран отказались от использования кратковременных жилищнокооперативных сообществ и перешли на новый более качественный уровень – долговременные жилищно-строительные сообщества. При такой системе желающим приобрести жилье остается только выбрать организацию, которой они смогут доверить свои деньги.

Следует отметить, что постоянная деятельность таких организаций определила не только высокую степень доверия населения, но также и привычку подходить к решению жилищных вопросов именно с этой точки зрения. Например, зарубежное долговременное жилищно-строительное сообщество (ДЖСС) представляет собой бессрочную организацию, основанную на объединении имущества заинтересованных в строительстве или получении готовой жилой недвижимости физических и юридических лиц за счет консолидации собственных средств в порядке очередности. Организация является бессрочной, поскольку конечные жилищно-строительные сообщества являются рискованным мероприятием в условиях рынка недвижимости.

Любое долговременное жилищно-строительное сообщество работает по следующим принципам:

? организация по заранее утвержденным правилам использует средства, вложенные в общий целевой фонд, на основании чего выдает своим вкладчикам целевые кредиты на приобретение строящейся или готовой жилой недвижимости;

? участники организации, прежде чем получить целевой кредит, должны предоставить организации определенное количество денежных средств, которое будет составлять определенную часть этого кредита.

Схема работы любого долговременного жилищно-строительного сообщества выглядит следующим образом.

Гражданин или юридическое лицо заключает с организацией договор о строительстве или приобретении жилой недвижимости.

Вступив в организацию и став ее участником, гражданин или юридическое лицо передает в собственность организации целевые взносы, образующие общий фонд организации, что дает ему право в отношении имущества организации. В том случае, если это предусмотрено договором, на этапе накопления организация выдает участнику проценты за использование его средств. Используя средства общего фонда, организация в порядке очередности выдает своим участникам целевые кредиты на строительство или приобретение уже существующей жилой недвижимости. При этом до окончания взаиморасчетов организация удерживает жилую недвижимость на условиях ипотеки.

За использование кредита каждый участник выплачивает организации проценты, сумма которых больше суммы процентов, получаемых участниками на этапе накопления. Определенная часть уплаченных процентов используется для выплаты процентов участникам организации, которые на данный момент находятся на этапе накопления. Оставшаяся разница направляется на обеспечение деятельности организации.

Средства целевого фонда организации постоянно пополняются за счет следующих источников:

? взносы участников организации, уже получивших кредит;

? взносы участников, которые находятся на очереди;

? взносы новых участников, вступающих в организацию.

Следует отметить, что первые два источника являются стабильными, чего нельзя сказать о третьем источнике. По причине того, что он является непрогнозируемым, организация не может точно указать срок приобретения и предоставления жилой недвижимости своим участникам.

После полного погашения кредита участником организация снимает залоговое право в отношении жилой недвижимости, и участник становится свободным от обременений.

Российские жилищно-накопительные кооперативы

Жилищно-строительное сообщество в России сформировалось в виде потребительского жилищно-строительного кооператива, что обусловлено некоторыми факторами.

Каждому из нас хорошо знакома аббревиатура ЖСК, образованная начальными буквами понятия «жилищно-строительный кооператив». ЖСК в СССР возникли в 50–60-х гг. ХХ в. Следует отметить, что они получали 70% требуемых средств от государства, а потому стать членом ЖСК было весьма затруднительно. В то время ЖСК организовывались для строительства конкретных объектов жилой недвижимости, соответственно, число участников было ограничено размерами застройки.

В соответствии с законом о ЖНК жилищный накопительный кооператив представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основании членства в целях удовлетворения потребности членов кооператива в жилой недвижимости посредством объединения членами кооператива паевых взносов.

В начале 90-х гг. ХХ в. в связи с глобальными переменами в политической и экономической жизни страны многие из недавно созданных ЖСК прекратили свою деятельность, и граждане так и не получили долгожданные квартиры. В результате в следующие десять лет ЖСК не организовывались. Однако совсем скоро на основе теории долговременного жилищно-строительного сообщества был создан универсальный способ решения жилищного вопроса. Практика показала, что наиболее выгодным с точки зрения налогообложения и отношения населения вариантом жилищно-строительного сообщества является потребительский жилищно-строительный кооператив нового типа, преобразованный в 2005 г. в жилищный накопительный кооператив, или ЖНК.

Жилищные накопительные кооперативы хорошо знакомы гражданам еще с советских времен, однако, в отличие от существовавших ранее, они позволяют как строить, так и приобретать любое жилье, представленное на рынке недвижимости. Кроме того, система управления жилищных накопительных кооперативов является сравнительно недорогой, дает своим членам безусловные гарантии по выполнению обязательств и возможность без каких-либо ограничений финансово поддерживать друг друга.

Механизм перевода права собственности от кооператива к члену ЖНК после полной выплаты паевого взноса утвержден Законом «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4. ст. 218 ГК РФ) и не связан с фактом государственной регистрации.

Жилищные накопительные кооперативы характеризуются оптимальным режимом налогообложения (свобода от большинства налогов при условии осуществления строго уставной деятельности).

Следует отметить, что, в отличие от жилищно-строительных сообществ, жилищные накопительные кооперативы принимают в качестве участников не только коллег по работе или рядом проживающих граждан, но и других людей, нуждающихся в жилой недвижимости. Принцип решения жилищного вопроса в ЖНК основан на том, что каждый из членов кооператива может рассчитывать на поддержку других членов, но обязательно должен предоставлять и свою. Таким образом, с помощью жилищного накопительного кооператива его участник может приобрести жилье в соответствии со своими личными предпочтениями и финансовыми возможностями.

Основополагающим документом, регулирующим отношения между кооперативом и его членами, а также порядок приобретения жилья, является Устав ЖНК. Руководство деятельностью ЖНК осуществляется правлением кооператива в составе не менее трех человек во главе с председателем. Следует отметить, что члены правления кооператива не получают зарплату за свою деятельность. Важные вопросы, касающиеся жилищного накопительного кооператива, обсуждаются правлением ЖНК на общем собрании членов кооператива.

Контроль деятельности ЖНК осуществляется федеральным органом исполнительной власти (ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, проверяется их финансовая отчетность), который при условии нарушения кооперативом норм законодательства имеет право требовать ликвидации кооператива в судебном порядке.

По многим характеристикам российские ЖНК совпадают с зарубежными долговременными жилищно-строительными сообществами, однако, в отличие от последних, которые в некоторых странах преобразовались в специализированные банки, российские жилищные накопительные кооперативы получили иное развитие. Ниже приведены принципы деятельности российского ЖНК.

Сначала ЖНК заключает с гражданином договор, в котором указываются права, обязанности и ответственность обеих сторон, условия приобретения строящейся или готовой жилой недвижимости, условия передачи недвижимости в пользование члена кооператива, условия использования недвижимости, порядок прекращения членства в кооперативе (добровольный, принудительный или по не зависящим от члена кооператива обстоятельствам), порядок взаиморасчетов, а также условия и порядок перехода права собственности от ЖНК к члену кооператива.

После вступления в ЖНК гражданин передает в собственность кооператива следующие средства:

? паевые взносы, образующие паевой фонд кооператива;

? членские взносы, направляемые на осуществление деятельности кооператива.

Взамен члену кооператива предоставляется обязательное право в отношении имущества кооператива (в денежных единицах). Используя общий паевой фонд, ЖНК в порядке очередности приобретает готовую или строящуюся жилую недвижимость и передает ее в пользование члену ЖНК.

Что касается средств ЖНК, они пополняются из трех источников:

? взносы членов ЖНК, получивших жилую недвижимость в пользование;

? взносы членов ЖНК, накапливающих пай;

? взносы новых членов, вступающих в ЖНК.

Следует отметить, что, так же как и в случае с ДЖСС, указание точного срока приобретения и предоставления жилья в пользование не представляется возможным.

После полной выплаты паевого взноса член ЖНК приобретает право собственности на переданную ему в пользование недвижимость. Отличительной особенностью ЖНК от западных ДЖСС является правовая способность первого удерживать в своей собственности недвижимость до полной выплаты ее стоимости участником накопительной системы, что выгодно как кооперативу, так и его членам. С одной стороны, это является прочной гарантией имущественных интересов ЖНК и всех его участников, с другой стороны, дает возможность не привлекать ипотечный механизм обеспечения долговой обязанности гражданина.

Помимо этого, ЖНК отличаются от аналогичных ДЖСС следующими признаками:

? в деятельности ЖНК не присутствуют банковские операции (начисление процентов за использование средств в период накопления и взимание процентов во время использования кредита);

? ЖНК используют особые схемы приобретения жилой недвижимости, предусматривающие удержание недвижимости в собственности ЖНК до полной выплаты гражданином паевого взноса;

? ЖНК располагают административным фондом, образующимся за счет специальных членских взносов.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья создается с целью управления жилым домом и наиболее эффективной его эксплуатации. Как можно видеть из названия, организация ТСЖ объединяет собственников квартир в жилом доме. Следует отметить, что одна часть объекта недвижимости может находиться в частной собственности, другая часть – в муниципальной, а третья – в общей собственности всех членов товарищества.

Товарищество собственников жилья может быть образовано заказчиком, застройщиком, другим физическим или юридическим лицом (в том числе органами государственной власти и органами местного самоуправления), группой лиц, совместная деятельность которых направлена на получение в собственность вновь создаваемого имущества. В том случае, если ТСЖ создает застройщик, он же является единственным собственником. В процессе строительства и продажи квартир права собственности на них будут постепенно передаваться застройщиком выкупающим их гражданам.

Успешная деятельность ТСЖ выгодна не только домовладельцам, но и муниципалитету, поскольку ответственность за управление, содержание и эксплуатацию жилой недвижимости возлагается на юридически уполномоченную организацию.

Управление построенным домом, включающее подключение и обслуживание электросетей, газа, водопровода, отопления, а также текущий и капитальный ремонт, может осуществляться различными способами. В небольших домах управление может осуществляться каждым собственником самостоятельно. Функции управления также могут быть декларированы сторонней лицензированной организацией. Для этого между организацией и ТСЖ заключается договор на обслуживание.

Возможен и другой вариант, при котором товарищество собственников жилья самостоятельно управляет принадлежащим ему домом. Прежде чем получить полномочия управления, товарищество должно получить предусмотренные лицензии и разрешения на проведение работ. В том случае, если застройщик является организатором товарищества, он берет функции управления на себя. При условии что застройщиком построено и обслуживается несколько зданий, его издержки сокращаются и стоимость оплаты коммунальных услуг для жильцов дома становится ниже.

В случае недовольства членов ТСЖ качеством обслуживания дома на общем собрании принимается решение об изменении порядка управления домом. Содержание дома осуществляется за счет использования платежей членов ТСЖ. Следует отметить, что в случае указания в уставе для этой цели могут также использоваться средства, связанные с хозяйственной деятельностью дома (сдача в аренду нежилых помещений и земельного участка).

ТСЖ и кондоминиум

Как ни странно, но довольно часто данные понятия воспринимаются как синонимы. При этом кондоминиум представляет собой имущественный комплекс (жилое здание) и относящийся к нему земельный участок, а ТСЖ является некоммерческой организацией, объединяющей домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Части комплекса в кондоминиуме, предназначенные для использования, обслуживания, обеспечения эксплуатации или доступа к помещениям, являются общей долевой собственностью домовладельцев.

Кондоминиум может быть создан независимо от наличия ТСЖ, а ТСЖ может существовать только на основе кондоминиума. Обязательным условием регистрации кондоминиума является наличие двух и более собственников жилых и нежилых помещений.

Преимущества и недостатки ТСЖ

Следует отметить, что основным преимуществом ТСЖ является возможность собственников принять самостоятельное решение о том, кто будет управлять кондоминиумом и какая организация будет осуществлять его обслуживание. Помимо этого, члены ТСЖ самостоятельно осуществляют контроль за соблюдением правил использования помещений, имеют право обеспечивать безопасность жилых помещений, подъездов и так далее, а также улучшать экологические условия.

Положительным моментом является и то, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, в результате чего деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту объекта недвижимости производится не для извлечения прибыли, а с целью улучшения качества самого обслуживания.

ТСЖ не подвергается налогообложению на деятельность по оказанию услуг управления и технического обслуживания, так как законодательством предусмотрены льготы (например, если деятельность ТСЖ осуществляется за счет использования членских взносов его участников, НДС товарищество не оплачивает).

Что касается недостатков ТСЖ, то они, скорее, формальные. Для того чтобы организовать ТСЖ, требуется решение собственников квартир, которые, как правило, не осведомлены о целях создания и преимуществах ТСЖ и не осознают себя собственниками кондоминиума. Кроме того, для создания ТСЖ необходимы определенные материальные затраты собственников жилой недвижимости, а также наличие обученного персонала и материально-технического обеспечения.

Существенным недостатком являются взаимоотношения ТСЖ и городских властей. Нередко случается так, что бюджетные дотации на содержание кондоминиумов доходят до ТСЖ с существенным опозданием, в результате чего ТСЖ не может вовремя оплатить услуги поставщиков.

Схема создания ТСЖ

Создание ТСЖ проходит в несколько этапов. Сначала проводится разъяснительная работа с жильцами дома и осуществляется поиск единомышленников для создания инициативной группы. После получения согласия всех жильцов дома на создание товарищества собственников жилья проводятся подготовка и общее собрание домовладельцев.

Затем собираются документы, необходимые для создания кондоминиума и ТСЖ. Таким образом, для организации ТСЖ необходимо следующее:

? решение общего собрания домовладельцев;

? юридически грамотно оформленный устав, утвержденный общим собранием;

? схема распределения долей в общем долевом имуществе;

? копии паспортов заявителей;

? протокол общего собрания, а также протокол заседания правления об избрании председателя;

? приказ о назначении главного бухгалтера;

? документ на юридический адрес.

Что касается регистрации кондоминиума, в данном случае необходимо значительно больше документов (описание кондоминиума и объектов общедолевого имущества, определение границ территории, относящейся к дому). Кроме того, необходимы такие технические документы, как технический паспорт здания, паспорт домовладения с планом земельного участка, поэтажные планы всех помещений с экспликациями и т. д. Только после регистрации кондоминиума и ТСЖ правление может осуществлять необходимую деятельность.

Таким образом, можно сделать вывод, что создание товарищества собственников жилья выгодно в первую очередь самим домовладельцам, поскольку дает им возможность самостоятельно управлять кондоминиумом, обустраивать относящуюся к объекту территорию, а также повысить стоимость своей недвижимости посредством рациональной эксплуатации нежилых помещений объекта.

Оплата коммунальных услуг в ТСЖ

Членство в ТСЖ не является обязательным, однако оплата расходов на содержание имущества в доме, где образовано ТСЖ, должна производиться всеми владельцами жилья по смете, утвержденной товариществом. При этом оказывать влияние на размер оплаты дополнительных услуг и коммунальных платежей имеют право только собственники, являющиеся членами ТСЖ.

В случае если какой-либо собственник жилья откажется от оплаты коммунальных услуг, принимаются следующие меры:

? другие члены ТСЖ оплачивают счета неплательщиков;

? ТСЖ подает в суд на неплательщиков;

? ТСЖ оплачивает долги за коммунальные услуги, используя средства, предназначенные для других нужд, что, разумеется, невыгодно для товарищества.

Таким образом, мнение о том, что в доме, в котором организовано ТСЖ, суммы коммунальных платежей значительно выше, имеет основание лишь в том случае, если в доме проживает большое количество неплательщиков.

Источник: http://www.uhlib.ru/domovodstvo/nedvizhimost_kotoraja_vas_razorjaet/p8.php

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн