Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом

Раздел 10. Показатели для определения размеров земельных участков существующих многоквартирных домов Бесплатная юридическая консультация: 10. Показатели для определения размеров земельных.

Раздел 10. Показатели для определения размеров земельных участков существующих многоквартирных домов


Бесплатная юридическая консультация:

10. Показатели для определения размеров земельных участков существующих многоквартирных домов

10.1. Расчет размеров земельных участков для существующих многоквартирных домов осуществляется на принципе определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Оглавление:

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений.

Размер земельного участка может уточняться при подготовке проектов планировки и проектов межевания. Разработка проекта межевания земельного участка для многоквартирного дома осуществляется с учетом градостроительной документации.

10.2. Границы земельных участков для многоквартирных домов устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций с учетом требований градостроительного регламента.


Бесплатная юридическая консультация:

Размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно многоквартирным домом (многоквартирными домами), элементами озеленения и благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (домов) объектами.

10.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах. Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

территории под жилыми зданиями;

проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

открытые площадки для временного хранения автомобилей;


Бесплатная юридическая консультация:

придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на один м2 площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства приведены в приложении 8.

10.4. Размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

Sзу — размер земельного участка под многоквартирным домом, м2;

Sобщ — общая площадь жилых помещений в многоквартирном доме, м2;


Бесплатная юридическая консультация:

Узд — удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (приложение 8).

Общая площадь жилых помещений состоит из суммы площади всех частей таких помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (помещения вспомогательного использования в настоящем случае расположены в пределах квартиры).

10.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), размещенных в многоквартирном доме, а также встроенных в эти дома или пристроенных к ним, осуществляется с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) при разработке проекта межевания земельного участка под многоквартирным домом.

10.6. При определении размеров земельного участка для многоквартирных домов в составе квартала при плотной застройке, где территории для каждого отдельного многоквартирного дома фактически отсутствуют, может применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче собственникам помещений в многоквартирном доме, т.е. исключения земельных участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного значения, территорий незавершенной или реконструируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка проводится по формуле (2):


Бесплатная юридическая консультация:

Sзу — размер земельного участка под многоквартирным домом (многоквартирными домами), м2;

Sкв — общая площадь квартала, микрорайона, м2;

Sнж — суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче собственникам помещений в многоквартирном доме, м2;

Sзастр.зд — суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона, м2;

Sобщ.зд — суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона, м2;

Sобщ — общая площадь жилых помещений многоквартирного дома (многоквартирных домов), для которого (которых) рассчитывается размер земельного участка, м2;


Бесплатная юридическая консультация:

Sзастр — площадь застройки многоквартирного дома (многоквартирных домов), для которого (которых) рассчитывается земельный участок, м2.

10.7. Пример расчета размера земельного участка под многоквартирным домом.

1). Определение размера земельного участка для пятиэтажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры — 50 м2.

В соответствии с приложением 8 удельный показатель земельной доли для пятиэтажных зданий равен 1,34. Следовательно, размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м2.

2). Определение размера земельного участка и нежилой территории, на которой расположена группа из трех девятиэтажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый. Застройка 80-х годов.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна400 =м2.


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии с формулой (1) размер земельного участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м2. Суммарная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 =м2.

Площадь нежилой территории равна5876 = 5724 м2.

Источник: http://base.garant.ru//bbea78962f/

Площадь земельного участка под многоквартирным домом

Адвокат — специалист по земельным вопросам Маковеев Сергей Иванович

В то же время п. 1 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование только соответствующей части земельного участка .

Размер площади придомовой территории многоквартирного дома

1 ст. 16 Закон № 189-ФЗ)

Бесплатная юридическая консультация:

Определение границы и размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

Местоположение границ и размер участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий ( ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации)

Определение размеров и установление границ земельных участков под многоквартирными домами

Площадь земельного участка под многоквартирным домом

Нормативная площадь земельного участка под многоквартирным домом

права собственности перешли пользователям.

Особенности формирования участка под многоквартирным домом Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Придомовая территория многоквартирного дома

Расчёт нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами

Очень хорошая транспортная доступность, подъехать к кварталу можно на любых видах легкового и грузового транспорта.

В самом квартале имеются проезды, обеспечивающие удобный и быстрый доступ ко всем домам и к автошколе.


Бесплатная юридическая консультация:

Подавляющее большинство домов – пятиэтажные, жилые.

Вдоль квартала расположен очень удобный проезд, рассекающий квартал пополам и при этом обеспечивающий удобный доступ ко всем прилегающим к нему домам. Этот же проезд обеспечивает прямой доступ к трассе федерального значения Р228 (ул.

В результате сравнения предложенных вариантов межевания кварталов по заданным критериям получаем, что наиболее оптимальным вариантом межевания будет второй вариант, наиболее соответствующий интересам жителей, т.к.

Источник: http://myeconomist.ru/ploschad-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom-19287/

Расчёт нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами

Анализ существующего состояния территории.

1.1. Анализ местоположения квартала в планировочной структуре


Бесплатная юридическая консультация:

Города.

Квартал находится в Краснооктябрьском районе г. Волгограда, ограничен ул. Германа Титова на юге, ул. Тарашанцев на западе, ул. Депутатской на севере и ул. Маршала Еременко на западе.

Очень хорошая транспортная доступность, подъехать к кварталу можно на любых видах легкового и грузового транспорта. В самом квартале имеются проезды, обеспечивающие удобный и быстрый доступ ко всем домам и к автошколе.

Имеется прямой доступ к трассе федерального значения (ул. Маршала Еременко).

В пятиминутной пешеходной доступности имеется отель «Лукоморье», также в самом квартале есть салон связи «Мегафон» и МТС-банк.


Бесплатная юридическая консультация:

В самом квартале расположено 26 жилых домов и здание автошколы

Характеристика застройки квартала.

Планировка квартала – свободная, имеется здание автошколы.

Подавляющее большинство домов – пятиэтажные, жилые. Вдоль квартала расположен очень удобный проезд, рассекающий квартал пополам и при этом обеспечивающий удобный доступ ко всем прилегающим к нему домам. Этот же проезд обеспечивает прямой доступ к трассе федерального значения Р228 (ул. Маршала Еременко).

Расположение квартала и схемы проездов обеспечивают удобный доступ к окрестным дорогам, салонам связи, заправкам, кафе и т.д.


Бесплатная юридическая консультация:

2. Разработка вариантов межевания территории квартала.

Было разработано 3 варианта межевания квартала, основанные на интересах различных сторон. Результаты приведены в следующих таблицах — экспликациях.

Таблица 1 – Вариант межевания, наиболее выгодный для городской власти.

Источник: http://megaobuchalka.ru/9/25424.html

Размер земельного участка под многоквартирным домом

Здравствуйте! Наш многоквартирный дом построен в 1968 году. Земельный участок на котором расположен наш дом поставлен на кадастровый учет в 2002 году на основании предоставленных администрацией города списков ранее учтенных земельных участков составленных по результатам инвентаризации земель города. В соответствии с выпиской из ГКН наш земельный участок имеет статус ранее учтенного , но границы его не установлены в соответствии с действующим законодательством ,декларативная площадь земельного участка составляет 1882 кв.м. , назначение участка – для эксплуатации жилого дома. Несколько квартир в нашем доме переведены их собственниками в нежилые помещения и в настоящее время являются магазинами. Мы хотим зарегистрировать право общей долевой собственности на наш земельный участок . Для этого необходимо провести межевание , а для межевания нужно вычислить размер площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома. По методике изложенной в «СП «Методические указания по расчету земельных участков в кондоминиумах»» размер земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома вычисляется путем умножения коэффициента зависящего от этажности и года постройки данного дома на общую площадь всех жилых помещений в данном доме . Но ведь часть помещений в нашем доме принадлежащая отдельным собственникам на сегодняшний день не являются жилыми помещениями ( магазины). Каким образом законодательство РФ предусматривает определение площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома? Спасибо.


Бесплатная юридическая консультация:

Уточнение от 2 апреля:53Мы тоже считаем , что правильно было бы при расчете размера площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома учитывать площадь нежилых помещений также как и жилых, так как при приобретении этих помещений приобреталась и приходящаяся на их долю часть общего имущества (часть земельного участка на котором расположен наш дом) Но администрация города отказывается согласовывать межевой план нашего земельного участка , в котором размер площади нашего земельного участка расчитан с учетом того , что ранее ( во время застройки данной территории) все помещения в нашем доме принадлежащие отдельным собственникам были жилыми . Администрация города настаивает на том , что для нежилых помещений не должны предусматриваться детские площадки , площадки для отдыха и занятий спортом и т.п. и на этом основании утвержджает , что в расчетах площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома должны учитываться только те помещения , которые на сегодняшний день являются жилыми. При таком расчете площадь нашего земельного участка уменьшается почти в два раза , так как в доме было всего 12 квартир и из них 5 переведены в нежилые. По расчетам Администрации города нам положена полоса земли вдоль дома шириной 12 метров, но на таком участке даже парковку для наших автомобилей невозможно разместить из за близости к окнам квартир .А на детскую или спорт площадку уже ничего не остается , а ведь еще нужны места для выгрузки товаров в магазины расположенные на всем первом этаже дома.Мы намерены обратиться в суд , но не знаем на основании каких правовых норм мы можем доказать необходимость учитывать наряду с жилыми помещениями и помещения магазинов . Может по этому поводу были какие-либо разъяснения каких-либо официальных органов?!

Ответы:

Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вам следует знать, что К сожалению, ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть. Так, в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Более конкретно данное положение раскрывается в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, где указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в порядке части 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ. Однако, указанная статья говорит об определении лишь предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Значит, в любом случае необходимо будет в рамках известных пределов устанавливать границы с учетом индивидуальных обстоятельств. Если земельное законодательство говорит о процедуре расчета границ земельного участка под многоквартирным домом лишь в общих чертах, то в части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий. «С учетом» может означать две возможности установления размеров земельных участков: они могут быть равны показателям, определенным в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, либо быть меньше их, если сложившееся землепользование не позволяет придерживаться данных показателей. На современном этапе подзаконный правовой акт о правилах определения границ участка не разрабатывался. В этой связи представляется целесообразным руководствоваться ранее предусмотренным порядком определения границ, который наиболее полно учитывал как интересы жильцов, так и необходимые технические требования. На основе статьи 10 действовавшего до вступления в силу ЖК Федерального закона «О товариществах собственников жилья» были приняты Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», Свод правил по проектированию и строительству СП, Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Основные принципы, заложенные в этих актах, состоят в следующем: если земельный участок еще не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СНиПов, действовавших в период строительства; если же земельный участок уже был отведен, то его границы не подлежат пересмотру. Положение детализирует, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Рекомендация экспертаТаким образом, я считаю, что при расчете площади земельного участка необходимого для эксплуатации Вашего дома необходимо учитывать нежилые площади так, как они были изначально при строительстве дома (т.е. как жилые). Если будут вопросы, могу ответить более подробно. С наилучшими пожеланиями.

Здравствуйте. Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. № Д“О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом” 18 марта 2011 Справка Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом. 1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем. Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя: 1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории; 2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка. При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления. Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона № 221-ФЗ). Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона № 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо. В соответствии со статьей 37 Закона № 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования. На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления. В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка. 2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем. Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса). В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка . Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ). 3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий. Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории. 4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем. В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности Директор Департамента недвижимости А.И. Ивак Вы также вправе обратиться за разъяснениями в Минэконом развитие.

Источник: http://ppt.ru/question/?id=107302


Бесплатная юридическая консультация:

Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

от 26 августа 1998 N 59

Об утверждении методических указаний по расчетунормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Утвердить «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (далее — Методические указания).

2. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) обеспечить рассылку Методических указаний субъектам Российской Федерации.


Бесплатная юридическая консультация:

3. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) и Департаменту земельной политики (Лойко П.Ф.) оказывать содействие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах применения Методических указаний.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Область применения

Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.

2. Нормативные ссылки

В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие документы:

3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.


Бесплатная юридическая консультация:

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

3.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:


Бесплатная юридическая консультация:

— территории под жилыми зданиями;

— проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

— открытые площадки для ременного хранения автомобилей;

— придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.

При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.


Бесплатная юридическая консультация:

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

где S — нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м_2;

S — общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м_2;

к У — удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.


Бесплатная юридическая консультация:

3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно — бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

S — S — S кв нж застр. S = ___________________ х S + S , (2) к S общ.к застр.к общ.зд

где S — размер земельного участка в кондоминиуме;


Бесплатная юридическая консультация:

кS — общая площадь квартала, микрорайона; кв

S — суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче нжв кондоминиумы;

S — суммарная площадь застройки всех жилых зданий в застр.к границах квартала, микрорайона;

S — суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых общ.здзданий в границах данного квартала, микрорайона;

S — общая площадь жилых помещений кондоминиума, для общ.ккоторого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

S — площадь застройки кондоминиума, для которого застр.крассчитывается земельный участок.

3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/

Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом

2. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.

3. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.

4. Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования.

5. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

6. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках.

7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.

8. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.

На основании ст.Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

В случае если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ »О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.

Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (ст. 29 ЗК РФ), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

После того как земельный участок сформирован и в отношении его проведен кадастровый учет налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Согласно п.1 ст. 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности [12].

Источник: http://studfiles.net/preview//page:3/

Площадь земельного участка под многоквартирным домом

Адвокат — специалист по земельным вопросам Маковеев Сергей Иванович

В то же время п. 1 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование только соответствующей части земельного участка .

Размер площади придомовой территории многоквартирного дома

1 ст. 16 Закон № 189-ФЗ)

Определение границы и размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

Местоположение границ и размер участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий ( ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации)

Определение размеров и установление границ земельных участков под многоквартирными домами

Площадь земельного участка под многоквартирным домом

Нормативная площадь земельного участка под многоквартирным домом

права собственности перешли пользователям.

Особенности формирования участка под многоквартирным домом Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Придомовая территория многоквартирного дома

Расчёт нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами

Очень хорошая транспортная доступность, подъехать к кварталу можно на любых видах легкового и грузового транспорта.

В самом квартале имеются проезды, обеспечивающие удобный и быстрый доступ ко всем домам и к автошколе.

Подавляющее большинство домов – пятиэтажные, жилые.

Вдоль квартала расположен очень удобный проезд, рассекающий квартал пополам и при этом обеспечивающий удобный доступ ко всем прилегающим к нему домам. Этот же проезд обеспечивает прямой доступ к трассе федерального значения Р228 (ул.

В результате сравнения предложенных вариантов межевания кварталов по заданным критериям получаем, что наиболее оптимальным вариантом межевания будет второй вариант, наиболее соответствующий интересам жителей, т.к.

Источник: http://myeconomist.ru/ploschad-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom-19287/

Расчет доли земельного участка под зданием

О Порядке определения долей земельных участков, находящихся под многоквартирными домами

16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Также данный Порядок определяет порядок представления вышеуказанных сведений в территориальные налоговые органы Свердловской области для исчисления и взимания земельного налога. 1.2. Действие настоящего Порядка распространяется на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома и входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — земельные участки). 2.1. В соответствии с п. 1 ст.

16 Федерального закона N 189-ФЗ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Введение

Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие документы: «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. 3.1 В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

СП Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 , утвержденного . Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м

общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

3.2 На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 , утвержденного . Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.3.2.

На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.3.3.

Расчет доли земельного участка пропорционально занимаемой площади

, с учетом справок о долях в праве общей собственности на общее имущество, в соответствии с выпиской из государственного земельного кадастра от года № , ст. 36, 37 Жилищного Кодекса Российской Федерации, п.10 ст.3 Федерального закона

«О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации»

следует ли тупо от площади всего ТЦ (включая МОП) высчитать долю или все таки следует из общей площади вычесть площадь мест общего пользования?

или нужно сначала высчитать долю в площадях магазинов, затем долю в МОП и только потом сложив их начать считать долю в земельном участке?

блин… простой вопрос, но что то меня ввергает сомнение множество вариантов.

Как посчитать долю в земельном участке калькулятор

Как правильно рассчитать долю в квартире Давайте разберем на примере расчета долей в квартире общей площадью 71 м2, в которой комнаты имеют площадь 10, 15 и 20 м2 , а площадь мест общего пользования составляет 28 метров:

  1. Для комнаты 15 квадратных метров – 21/100.
  2. Доля общей площади – по той же схеме составит 0, 36.
  3. Для комнаты в 10 метров порядок расчета таков: общую площадь делят на площадь комнаты =0.14 /100 от общей площади.
  4. Для 3-ей комнаты – 0,28.

Каждому собственнику комнат выделяются одинаковые доли в праве общей собственности, независимо от размера комнаты из расчета 0,36:3=0,12.

В свидетельстве о праве собственности прописывается как жилая доля, так и общего пользования в общей квартире. Внимание ConsultMill — юридические консультации Как рассчитать долю в квартире — формула и инструкция Содержание:

  1. Как правильно рассчитать долю в квартире ↓
  2. Как рассчитать долю в квартире онлайн ↓
  3. Статьи закона ↓
  4. Соглашение об определении долей ↓
  5. Задайте вопрос юристу → бесплатная консультация ↓
  6. Раздел по долям коммунальной квартиры ↓
  7. Раздел квартиры по долям ↓
  8. Как рассчитать налог на долю квартиры ↓
  9. Формула ↓
  10. Инструкция ↓

Раздел квартиры по долям Раздел в этом случае предполагает выделение изолированного помещения для одного или нескольких собственников в праве на общую жилую площадь, например, в многокомнатной квартире выделяются по комнате кому-то из жильцов.

Об утверждении Порядка расчета доли собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом

Расчеты долей в праве общей собственности каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме производятся на основании полученных сведений органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органов технической инвентаризации.Доля собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:Д = S(помещения собственника) / S(всех помещений в многоквартирном доме), где:Д — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;S(помещения собственника) — общая площадь жилого и нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;S(всех помещений в многоквартирном доме)

Как рассчитать долю земельного участка под многоквартирным домом

Здравствуйте, составляйте заявление согласно ст.

131 ГПК РФ- оно должно содержать: данные о сторонах дела (об истце, ответчике, третьих лицах), суть спора, требования истца, обоснование требований истца, расчет исковых требований (для имущественного спора).Статья 131. ГПК РФФорма и содержание искового заявления1. Исковое заявление подается в суд в письменной форме.2.

Доля земельного участка под многоквартирным калькулятор

1.2.3.В соответствии со ст.

46 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о подготовке документации по планировке территорий, включающей проекты межевания территории, принимается органом местного самоуправления по своей инициативе либо на основании предложения физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

1.3. Государственный кадастровый учет и оценка земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, обеспечивается без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: http://levconsulting.ru/raschet-doli-zemelnogo-uchastka-pod-zdaniem-96761/

Размеры земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Статьи по предмету Жилищное право

РАЗМЕРЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Реализация жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме неразрывно связана с обладанием права общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для размещения строения и эксплуатации этого дома.Отсутствие единого нормативно установленного порядка определения размеров таких земельных участков создает предпосылки для возникновения территориальных споров между органами государственной власти, органами местного самоуправления и собственниками помещений в многоквартирных домах или между собственниками помещений в соседних многоквартирных домах.С особой остротой такие конфликты могут проявляться при осуществлении «точечной застройки» в жилых зонах с существующей застройкой в крупных населенных пунктах, когда формирование земельного участка для вновь строящегося многоквартирного дома неизбежно приводит к ограничению возможности реализации жилищных и связанных с ними земельных прав собственников помещений в построенных ранее соседних многоквартирных домах.С учетом этих обстоятельств целью статьи является выявление правовых оснований для выработки единого подхода к определению размеров земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.Речь пойдет о размерах земельного участка, необходимых для размещения самого строения — жилого дома, а также для его эксплуатации. Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельные участки, размеры которых являются необходимыми для этих целей, переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно.— СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.

В связи с тем что статьей 72 Конституции РФ жилищное и земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации, единые правовые основы определения необходимых размеров земельных участков для многоквартирных домов, исходя из статьи 76 Конституции РФ, должны регулироваться федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами субъектов Федерации.— Российская газета. 2009. 21 янв.

Рассмотрим положения федеральных законов и иных федеральных нормативных правовых актов, устанавливающих основания для определения размера земельного участка, необходимого для размещения многоквартирного дома.Исходя из статьи 273 Гражданского кодекса РФ , к собственникам помещений в многоквартирном доме переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.— СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ уточняется, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного дома объекты, расположенные на указанном участке. Размер такого земельного участка определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.— СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.

В соответствии со статьей 35, пунктом 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков, которые могут предоставляться собственникам помещений в многоквартирном доме из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.— СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

В отношении таких земельных участков в существующей застройке пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ также установлено: местоположение их границ и площадь определяются на основании фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.В отношении приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, частью 2 ст. 36 ЗК РФ установлено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно части 7 этой статьи местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.Такие правила справедливы и в отношении определения размеров земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации многоквартирных домов, расположенных на землях, находящихся в частной собственности. В противном случае создаются предпосылки для нарушения жилищных прав собственников помещений в таких домах.В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых согласно законодательству о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а в иных случаях — на основании ЗК РФ и других федеральных законов.Частью 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определено: градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.— СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.

Исходя из рассмотренных выше норм федеральных законов основаниями для определения размеров земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, являются:- нормы отвода земель для конкретных видов деятельности;- правила землепользования и застройки;- градостроительные регламенты в случаях, предусмотренных законодательством (или в иных случаях — нормы ЗК РФ и других федеральных законов);- сложившееся землепользование и местоположение границ смежных земельных участков.Нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности предусмотрена возможность установления минимальных и максимальных размеров земельных участков. Использование такой возможности применительно к определению размеров земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, не представляется целесообразным.Если принять за максимальный размер земельного участка, соответствующего минимальным требованиям правовых оснований его определения, то формирование земельного участка меньшего размера неизбежно влечет нарушение жилищных прав собственников помещений в многоквартирном доме. Если размер необходимого земельного участка принять в качестве минимального, то притязания собственников помещений в доме на обладание правом общей долевой собственности на земельный участок ограничиваются только установленными законом пределами месторасположения его границ.Учитывая, что речь идет именно о необходимом размере земельного участка, определяемом на основании правовых норм земельного и градостроительного законодательства, представляется правильным использование термина «нормативный размер земельного участка», как, например, в Своде правил проектирования и строительства СП, утвержденных Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 .— Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. М.: ГУП ЦПП; Минземстрой России, 1998.

Исходя из положений статьи 38 Градостроительного кодекса РФ, размер земельного участка характеризуется его площадью и геометрической формой, образованной его границами.С учетом рассмотренных выше норм федеральных законов представляется возможным констатировать: земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, включает часть земельного участка, занятую строением дома, и часть земельного участка, необходимую для его эксплуатации, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства.Площадь и границы земельного участка, занятого строением многоквартирного дома, определяются на основании землеустроительных процедур с учетом фактического местоположения строения и технической документации многоквартирного дома. Это относится как к вновь вводимым в эксплуатацию многоквартирным домам, так и к домам, составляющим существующую застройку. Так, согласно пункту «В.4» приложения «В» к СНиП3, утвержденным Постановлением Госстроя России от 23 июля 2003 г. N 109, площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки .— СНиП3. Здания жилые многоквартирные. М.: Госстрой России; ФГУП ЦПП, 2004.

В связи с этим основная правовая неопределенность при регулировании порядка определения нормативных размеров земельных участков для многоквартирных домов возникает в отношении части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства. Исходя из положений статьи 1 ЖК РФ, определение размера этой части земельного участка должно осуществляться с учетом необходимости обеспечения безопасности и беспрепятственности осуществления жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме.Пунктом 3.5.11. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, установлено следующее: территория каждого домовладения, как правило, должна иметь хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода, площадку для отдыха взрослых, детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей .— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. 23.10.2003 (дополнительный выпуск). N 214.

Статьей 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлены санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений. В частности, указывается, что при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила. Так, пунктом 2 СанПиН 2.1.2., утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. (в ред. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 21 августа 2007 г. N 59), устанавливаются санитарные требования к участку и территории жилых зданий при их размещении . В частности, участок, предлагаемый для размещения жилых зданий, должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения, соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов по содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, биологических и микробиологических организмов в почве (грунте), качеству атмосферного воздуха, уровню радиационного фона, радона, физических (шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей и др.) и других факторов. Площадь отводимого земельного участка должна обеспечить возможность благоустройства (размещение площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок и гостевых стоянок автотранспорта) и озеленения. При размещении жилых зданий должны быть обеспечены допустимые уровни инсоляции и естественной освещенности проектируемых и существующих объектов, а также предусматривается их обеспечение водоснабжением, канализацией и теплоснабжением. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий установлены СанПиН 2.2.1/2.1.1..— Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. 2001. N 2. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 48.

Вопросы озеленения территорий городов регулируется Правилами создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации, утвержденными Приказом Госстроя России от 15 декабря 1999 г. N 153 «Об утверждении Правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации» .— Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. N 1.

При установлении порядка определения размера части земельного участка для многоквартирного дома, необходимого для его эксплуатации, следует также учитывать противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями, установленными в соответствии со статьей 69 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» .— СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3579.

Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным с ними процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса): механической, пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях установлены статьей 10 названного Закона: в частности, здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в них не возникало вредное воздействие на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий, а в процессе их эксплуатации обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания в них человека. Безопасные условия определяются такими показателями, как качество воздуха в помещениях, качество питьевой и технической воды, инсоляция и солнцезащита, естественное и искусственное освещение, защита от шума, микроклимат, регулирование влажности, уровень ионизирующего излучения. В статье 11 этого Закона, устанавливающей требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, указывается, что территория, необходимая для их использования, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе их эксплуатации не возникала угроза наступления несчастных случаев и нанесения травм людям — их пользователям в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.— СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5.

В целях реализации положений названного Закона Правительством РФ издано распоряжение от 21 июня 2010 г., утверждающее перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона N 384-ФЗ . Пунктом 57 названного распоряжения к таким стандартам отнесены СНиП 2.07.01-89, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (в ред. Постановления Госстроя России от 20 августа 1993 г. N 18-32) , а также уже упомянутые выше СНиП3 «Здания жилые многоквартирные». Не вызывает сомнений, что названными национальными стандартами не могут снижаться требования к безопасности проживания в многоквартирном доме и благоустройству придомовой территории, прямо установленные или вытекающие из положений рассмотренных выше норм федеральных законов.— Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р «О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ. 2010. N 26. Ст. 3405. Строительные нормы и правила. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». СНиП 2.07.01-89, утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78. М.: Госстрой России; ГУП ЦПП, 1994.

Таким образом, площадь и геометрическая форма земельного участка для многоквартирного дома должны быть необходимыми и одновременно достаточными для обеспечения соответствия размещения многоквартирного дома требованиям рассмотренных выше Федеральных законов и национальных стандартов.Требования рассмотренных выше норм основываются на различных показателях, которые необходимо учитывать при определении нормативного размера земельного участка для многоквартирного дома. Так, в основе имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок лежит право собственности на жилые помещения и на строение дома в целом. Исходя из принципа равенства прав жилищных и земельных отношений представляется обоснованным определять нормативный размер части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, пропорционально площади застройки дома, а также площади помещений в нем. Требования экологических, санитарно-гигиенических, градостроительных норм, норм, обеспечивающих безопасность проживания в многоквартирных домах зависят от таких показателей, как этажность строения дома, а также количество проживающих в нем людей. Следовательно, эти показатели также необходимо учитывать при определении размера части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома.На основе СНиП 2.07.01-89 в целях реализации действовавших тогда положений законодательства о кондоминиумах Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 были разработаны и утверждены Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (СП). Нормативный размер земельного участка для многоквартирного дома предлагалось определять как математическое произведение общей площади жилых помещений в доме и удельного показателя земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений. При этом косвенно предусматривалась возможность учета этажности застройки и количество проживающих. Использование названных Методических указаний при определении размеров участка для одного многоквартирного дома представляется обоснованным и сегодня в части, не противоречащей положениям ныне действующих Земельного, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, национальных стандартов, принятых в более поздний период.Статьями 7 и 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных и местных нормативов градостроительного проектирования отнесено к полномочиям в области градостроительной деятельности соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления. В целях обеспечения соответствия принятых ими нормативов градостроительного проектирования требованиям рассмотренных выше Федеральных законов и национальных стандартов методы расчета нормативного размера земельного участка для многоквартирного дома должны учитывать показатели площади застройки дома и площади жилых помещений в доме, этажности дома, а также количества проживающих в доме людей.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Источник: http://www.justicemaker.ru/view-article.php?id=5&art=1332

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн