Стоимость залога должна быть

ПОНЯТИЕ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ. СООТНОШЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ Бесплатная юридическая консультация: Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] (далее.

ПОНЯТИЕ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ. СООТНОШЕНИЕ РЫНОЧНОЙ И ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ


Бесплатная юридическая консультация:

Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Оглавление:

Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[8] (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.

Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости. Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала, руководствуясь среднерыночными ценами на аналогичное имущество.


Бесплатная юридическая консультация:

В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [7] указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.

При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 №«О государственной пошлине» [2], действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [9] носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ [10] указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.


Бесплатная юридическая консультация:

ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» [9] рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.[11]

Однако такая позиция представляется не совсем верной. В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости. Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости. Имеются достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.

В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» [5] ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.

Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.

Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» [6] указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.

В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

П. 2 ст. 348 ГК [1] и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8] установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.


Бесплатная юридическая консультация:

Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8]). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ [1] предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке»[8] ГКРФ [1] не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.

Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.

При этом, указанные нормы ст. 348 ГК [1] и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» [8] не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.

Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество. Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.

На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК [1] и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» [8] следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя. По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.


Бесплатная юридическая консультация:

На основании проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.

Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.

Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.

При этом термин «залоговая стоимость» в настоящее время предусмотрен только для земельного участка в ФЗ «Об ипотеке». Термин «залоговая стоимость» содержался в статье 3 Закона г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве»[3], согласно которой для целей указанного закона под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно — технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Указанный документ утратил силу в 2002 году, в связи с принятием Закона г.Москвы от 22.05.2002 № 28 [4]. Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной.

Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости. Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен. Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.


Бесплатная юридическая консультация:

Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. Залоговая стоимость– стоимость предмета залога, согласованная сторонами в договоре о залоге и определяющая максимальную денежную сумму, которая может быть обеспечена залогом конкретного объекта, а также служащая критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога в соотношении с суммой задолженности по основному договору и отражающая наиболее вероятную цену по которой может быть отчужден предмет залога путем продажи с публичных торгов или путем реализации иным способом, согласованным залогодателем и залогодержателем.

В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость. Ипотечное законодательство РФ установило, что при обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке»[8]).

Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.

К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.

Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций.

Бесплатная юридическая консультация:

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.

2. Закон РФ от 09.12.1991 №«О государственной пошлине» //Собрание законодательства РФ. – 01.01.1996. – №1. – ст. 19.

3. Закон г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. – № 5 (с. 39). – 1998.

4. Закон г.Москвы от 22.05.2002 № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 года № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» и внесении изменений в Закон города Москвы от 21 февраля 2001 года № 6 «О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. – № 6 (ст. 124). – 17.07.2002.

5. Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // Вестник Банка России. – № 91-92. – 31.12.1997.


Бесплатная юридическая консультация:

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. — № 3. – 1998.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2005.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. – ст. 3813.

10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.12.2013. –№ 51. – ст. 6687.


Бесплатная юридическая консультация:

11. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. № 10. С..

Источник: http://izron.ru/articles/problemy-i-perspektivy-razvitiya-sovremennoy-yurisprudentsii-sbornik-nauchnykh-trudov-po-itogam-mezh/sektsiya-3-grazhdanskoe-pravo-predprinimatelskoe-pravo-semeynoe-pravo-mezhdunarodnoe-chastnoe-pravo-/ponyatie-zalogovoy-stoimosti-sootnoshenie-rynochnoy-i-zalogovoy-stoimosti/

Стоимость предмета залога

Определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

Основные моменты в отношении стоимости залогового предмета регламентируются ст. 340 Кодекса. Рассмотрим далее понятие стоимости залогового предмета, критерии и нюансы оценки стоимости залогового имущества, возможно ли изменить рыночную стоимость предмета уже после заключения соответствующего договора, и другие вопросы.

Понятие стоимости предмета залога

Процедура, в результате которой оценивается стоимость предмета залога, необходима, прежде всего, для реализации следующих целей:

  • проведения справедливого и разумного соотношения между объемом обязательств по основному договору и размером соответствующего обеспечения, которым выступает залоговый предмет;
  • снизить к минимуму возможные разногласия, могущие возникнуть между кредитором и должником, при осуществлении процесса взыскания на залоговый предмет;
  • корректно проведенная процедура оценки стоимости позволит залогодержателю получить максимальное удовлетворение из стоимости залогового имущества в случае, если дебитор не выполнил соответствующие обязательства по основному договору.

Ч. 1 ст. 340 Кодекса регламентирует, что определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.


Бесплатная юридическая консультация:

При этом иная норма о порядке реализации процедуры оценки стоимости может быть предусмотрена законом.

Критерии и порядок определения стоимости предмета залога

Гражданское законодательство не содержит каких-либо точных формулировок касательно порядка и критериев, по которым возможно достоверное определение стоимости предмета залога.

Следует отметить, что вещи могут обладать несколькими оценками стоимости, к примеру:

  • балансовая;
  • рыночная;
  • цена, которая указывается в резолюции совета директоров или общего собрания АО, о заключении договора залога, служащего акцессорным по отношению к крупной сделке или сделке с высокой степенью заинтересованности для данного АО.

Наряду с данной нерегулируемой законодательно проблемой, возникает вопрос – какое определение оценки цены имущества следует выбрать сторонам процесса?

Оценка залогового предмета – это та, которая выбрана при достижении взаимного согласия участников процесса.


Бесплатная юридическая консультация:

Другими словами, стороны имеют возможность выбрать любой критерий оценивания, в том числе и прямо не совпадающий с общепринятыми (см. выше).

Тем не менее, основным критерием оценки залогового предмета должна выступать объективность и ее соотносимость с общепринятыми критериями. Думается, что при существенном занижении оценки залогового предмета или явном несоответствии таковой с общепринятыми, можно говорить о недостигнутой договоренности сторон в отношении произведенной оценки.

Немаловажным критерием также является и соответствие установленной цены предмета залога с гарантируемым залогом обязательством. Оценка предмета, выраженная в соглашении сторон, должна быть не ниже объема основного обязательства – иначе обеспечительная функция залога будет существенно снижена или утеряна в принципе.

Поскольку оценка залогового предмета – это одно из существенных условий залогового соглашения, участникам правоотношений следует с максимальной степенью ответственности подойти к данному вопросу.

Изменение рыночной цены залогового предмета после заключения соглашения о залоге, последствия такого изменения

Ч. 2 ст. 340 Кодекса определяет нормативное положение, что снижение или повышение рыночной цены залогового предмета после того, как уже был заключен договор или после того, как залог появился в силу закона, не являются надлежащими основаниями для прекращения или изменения залоговых правоотношений.


Бесплатная юридическая консультация:

Аб. 2 ч. 2 ст. 340 ГК РФ регламентирует правило – договор о залоге считать ничтожным, если в нем содержатся условия, предусматривающие применение к залогодателю нижеуказанных мер после снижения рыночной стоимости залоговой вещи:

  • залог начинает распространяться и на другое имущество залогодателя;
  • возможность залогодержателя требовать с залогодателя досрочного погашения обязательств по основному договору;
  • применение залогодержателем иных мер, направленных на ухудшение положения залогодателя.

Стоимость залогового предмета при осуществлении взыскания на задолженное имущество

Ч. 3 ст. 340 Кодекса гласит о существующем порядке, в рамках которого определяется стоимость предмета залога при осуществлении взыскания на таковой в судебном порядке и реализации его с публичных торгов.

Согласно нормам данной статьи, изначальная цена реализации залогового предмета признается равной стоимости предмета залога, указанной в соответствующем договоре сторон.

ГК РФ также предусматривает возможность изменения данного порядка:

  • законом;
  • соглашением сторон процесса;
  • непосредственно судебным решением об осуществлении взыскания.

Согласно нормам ч. 2 ст. 348 Кодекса, запуск процесса взыскания не допустим, если залогодатель произвел незначительное нарушение гарантированных залогом обязательств, соответственно этому требования кредитора явно несоразмерны со стоимостью залогового предмета.


Бесплатная юридическая консультация:

Взыскание также не допускается, если одновременно удовлетворяются следующие условия:

  • срок допущенной дебитором просрочки менее 3 месяцев;
  • размер невыполненных обязательств менее 5 % от цены предмета залога.

Источник: http://advokat-malov.ru/obyazatelstva/stoimost-predmeta-zaloga.html

Оценка залогового обеспечения

Прочтение этой статьи займет у вас примерно 7 минут.

Ранее мы уже отвечали на вопрос «Как оформить кредит под залог?» — рассказали о процедуре оформления кредитов с обеспечением, рассмотрели виды залога и этапы взыскания долгов.

Получение заемщиком обеспеченного кредита предполагает предоставление залога, стоимость которого способна в полной мере покрыть затраты, связанные с невыполнением долговых обязательств. Необеспеченное кредитование представляет огромный риск для финансовых учреждений. В случае появления просроченных платежей именно своевременная продажа залогового имущества может использоваться кредитором для компенсации убытков.


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое залог?

Залоговое обеспечение — это предоставленное заемщиком имущество, которое используется в качестве гарантии выполнения условий заключенной с кредитором сделки. Обычно речь идет о недвижимости, транспортных средствах, электронике, ювелирных изделиях или иных формах собственности, официально принадлежащих залогодателю. Если заемщик наотрез отказывается выплачивать действующий кредит, финансовое учреждение имеет полное право использовать продажу залога в целях возмещения возможных убытков.

Требования к залоговому обеспечению:

  • Рыночная стоимость залога должна покрывать выплаты по кредиту и все издержки кредитора.
  • Срок реализации указанного в договоре залогового имущества не превышает 150 дней.
  • Заемщик обязан подтвердить право собственности на объект залогового обеспечения.
  • Временные финансовые ограничения, включая запрет на продажу и оформление дарственной.
  • Получение разрешения от совладельца на предоставление в качестве залога совместного имущества.
  • Обязательное страхование предоставленного в качестве залога имущества.

Таким образом, кредит считается обеспеченным, если предоставленный клиентом залог в полной мере соответствует выдвинутым кредитором требованиям.

Следует отметить, что некоторые финансовые учреждения усложняют процедуру кредитования, требуя от залогодержателя дополнительное обеспечения. При этом стоимость предоставленного имущества не должна чрезмерно превышать размер кредита. Обычно рыночная цена залога на 20-30% превышает сумму займа. Этого достаточно для погашения просроченных задолженностей.

Рыночная цена залогового обеспечения

Экспертная оценка залогового имущества предполагает расчет текущей рыночной стоимости, ведь понятие обеспеченности кредита напрямую зависит от качества предложенного заемщиком залога. Полноценное обеспечение будет соответствовать требованиям банка касательно финансовых аспектов сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Рыночная стоимость залога должна:

  1. Покрыть любые издержки, связанные с реализацией путем аукциона указанного в договоренности залогового имущества.
  2. Превысить размер получаемого кредита.
  3. Компенсировать дополнительные выплаты и проценты за один год использования займа.

Кредиторы обычно расценивают стоимость залога в качестве общей суммы всех затрат по кредиту. Чтобы определить рыночную цену, необходимо осуществить тщательную оценку залоговых объектов. Для этого нанимаются эксперты, которые входят в штат кредитующего учреждения или предоставляют свои услуги в качестве независимых специалистов. Оценочные фирмы могут быть наняты как кредитором, так и заемщиком.

Способы определения стоимости залога:

  • Полноценная оценка, предполагающая привлечение экспертов для изучения залогового имущества.
  • Применение покупной стоимости с учетом понижающих коэффициентов.
  • Использование суммы, указанной в заключенном ранее договоре страхования залогового объекта.

Безусловно, наиболее оптимальным вариантом считается расчет стоимости залогового имущества с нуля. В этом случае профессионалы уделят внимание дополнительным факторам, влияющим на стоимость залога. Например, на этапе страхования залогового имущества не учитываются издержки, поэтому оценочная стоимость не соответствует действительности. Эксперты должны учесть любые затраты, связанные с процессом кредитования. Оптимальной считается стоимость залогового обеспечения, которая в полной мере покрывает возможные издержки, процентные платежи и прочие затраты по запланированному для получения кредиту.

Крупные банки обычно берут в качестве залога только ликвидные объекты, на которые есть постоянный спрос. Речь идет об имуществе, продажа которого не должна вызывать особых трудностей. Обязательным требованием также считается правильное составление и оформление документов согласно действующему законодательству.

Кредиторы стараются учитывать размер процентной ставки и текущий уровень ликвидности имущества. К тому же, прежде чем приступить к оформлению кредита, следует застраховать объекты, предоставленные в качестве залога. Допускается использование в качестве полноценного обеспечения полученного взаймы имущества. Например, автокредит и ипотека предполагает именно эту форму гарантирования сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Предлагаем Вашему вниманию 4 кредитные организации, в которых можно получить кредит под залог недвижимости и транспортного средства:

Процентная ставкаот 9,9%

Источник: http://creditar.ru/credits/otsenka-zalogovogo-obespecheniya

Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу

Если компании потребовался кредит – обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте – Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога.

Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а) его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б) легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в) принадлежность залогодателю на праве собственности (если это не залог третьего лица); г) свобода от обременений; д) доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие.

Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:


Бесплатная юридическая консультация:

  • недвижимость (здания, сооружения, помещения, земельные участки, права аренды и т.п.);
  • долговые обязательства банка (векселя и облигации);
  • ценные бумаги, акции, доли в уставном капитале и пр.;
  • оборудование (производственное, торговое и пр.);
  • технические средства и транспорт;
  • запасы готовой продукции, сырья и материалов.

Оценка стоимости имущества производится независимыми оценочными компаниями либо специалистами банка. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимости, что означает самую высокую цену, за которую имущество может быть реализовано потенциальному покупателю. При кредитовании на длительный срок банки могут включить пункт в договор о залоге с требованием его периодической переоценки, чтобы покрыть возможные кредитные риски на данный момент.

Однако не стоит рассчитывать, что рыночная оценка объекта, предлагаемого в качестве обеспечения по кредиту, гарантирует размер кредитования в рамках оценочной стоимости. Банки основываются на залоговой стоимости имущества, предлагаемого ссудозаемщиком. Выдавая кредит, банки принимают залог с дисконтом, который иногда может доходить до 50%. Логика банков состоит в том, что стоимость залога должна превышать размер кредита вместе с процентами и издержками на судебное взыскание долга. Размер дисконта зависит от вида имущества, степени его ликвидности, условий эксплуатации, производителя имущества и т.д. Например, рыночная оценка стоимости оборудования может отличаться от его залоговой стоимости на величину дисконта 20%. Дисконт по товарам в обороте может доходить до 40%.

Помимо залога банк обязательно оценивает финансовое состояние компании, прибыль в динамике за несколько лет, влияние на бизнес внешних факторов, — то есть все возможные риски, связанные с кредитованием этой компании. У банка не должно быть ни каких сомнений в способности клиента исполнять свои обязательства по кредитному договору.

Забирают банки залоги только в самых крайних случаях, когда ситуация с возвратом кредита абсолютно бесперспективна. Во всех остальных случаях выгоднее дать возможность заемщику рассчитаться по кредиту. Банк – не магазин и чаще всего при продаже предмета залога несет финансовые потери. В тех случаях, когда оценочная стоимость залога гораздо выше задолженности (банк переборщил с дисконтом), суд вправе отказать в обращении взыскания на предмет залога на основании несоразмерности стоимости отчуждаемого имущества размеру обязательств перед банком.

Источник: http://www.uphill.ru/press-czentr/stati/95-ocenochaya-i-zalogovaya-stoimost/


Бесплатная юридическая консультация:

Стоимость залога должна быть

Ключевая ставка – 10,0%

Залоговая стоимость

  • размер шрифта уменьшить размер шрифтаувеличить размер шрифта

Залоговая стоимость – это формальная стоимость, определяемая каждым банком самостоятельно по методикам, утверждаемым внутренними нормативными актами. Законодательно же это понятие не закреплено. Термин «залоговая стоимость» отсутствует в законодательстве.

Только в Законе Об ипотеке (залоге недвижимости) упоминается залоговая стоимость применительно к земельному участку:

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.(Ст.67.п.2)

В то же время в Гражданском кодексе ( ст.340 п.1 ) применительно к стоимости предмета залога не используется какой-либо термин:


Бесплатная юридическая консультация:

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Залоговая стоимость определяет способность обеспечения удовлетворить требования Банка в случае реализации предмета залога. То есть залоговая стоимость – это сумма, которую Банк рассчитывает получить от продажи обеспечения при обращении взыскания на него, но без учёта расходов на обращение взыскания, хранение и реализацию предмета залога. Залоговая стоимость также учитывает ликвидность обеспечения с поправкой на сокращённый срок реализации (что роднит залоговую стоимость с ликвидационной). Плюс залоговая стоимость может учитывать проценты по кредиту за какой-то определённый период. Таким образом, залоговая стоимость, в отличие от рыночной, очищена от всевозможных рисков обеспечения. Все эти риски в комплексе составляют понятие залоговый дисконт. Таким образом, залоговая стоимость (ЗС) определяется путём дисконтирования рыночной стоимости (РС) на залоговый дисконт (k):

ЗС = РС * (1 – k)

Вот приблизительный перечень рисков, которые могут быть включены в залоговый дисконт:

  • Риски при обращении взыскания:
    • Налоги:
      • НДС – 18%, 10%;
      • Акцизы – до 2 % ( Статья 193 НК РФ : подакцизные товары – спирт этиловый за исключением коньячного, спиртосодержащая продукция, пиво, автомобили и мотоциклы мощностью двигателя свыше 150 л.с., табак, бензин, дизтопливо, автомасла, газ);
    • Судебные издержки: Государственные пошлины при подаче иска о взыскании денежных средств (кредитов) и обращении взыскания на заложенное имущество, исполнительский сбор (в случае, если его удержание предусмотрено действующим законодательством) и иные издержки согласно действующему законодательству РФ – около 1%.
    • Расходы на содержание обеспечения в случае его изъятия у Залогодателя (транспортировка, хранение, охрана).
    • Расходы по реализации обеспечения (реклама, риэлторские услуги и т.п.).
  • Риски ликвидности обеспечения – факторы в зависимости от типа обеспечения (см. таблицу ), в том числе сокращение типичного для данного имущества периода экспозиции из-за ускоренной реализации.
  • Кредитные риски:
    • проценты по кредиту за определённый период – около 10%

Однако если учесть все риски обеспечения, залоговый дисконт по некоторым видам залогов может приблизиться к 1. Например, нормальный период экспозиции крупных объектов недвижимости – 2 года, а часть оборудования, входящего в состав производственного предприятия, может и вовсе не иметь ликвидности при попытке реализовать отдельно от имущественного комплекса. Поэтому обычно утверждаются минимальные залоговые дисконты по видам обеспечения. И эти минимальные дисконты в общем по банковскому рынку находятся на одном уровне.

Фактический дисконт редко покрывает все риски, потому что желание подстраховаться от всех рисков – это хорошо, но банк же должен оставаться конкурентным, быть в рынке и иметь возможность наращивать кредитный портфель. А высокий залоговый дисконт вкупе с пессимистичным подходом к оценке рыночной стоимости, реально отпугнёт большинство клиентов.

Таким образом, на итоговый залоговый дисконт сильно влияет политика банка, и нередко при большом желании прокредитовать какого-то «любимого» или стратегически важного клиента риски обеспечения отходят на второй план, а то и дальше.

Из всего вышесказанного становится видно, насколько залоговая стоимость является формальной стоимостью. Поэтому на момент выдачи кредита залоговую стоимость нельзя рассматривать в качестве цены реализации, так как в таком случае она не покроет издержек реализации и прочие риски. Однако именно залоговая стоимость часто указывается в договорах залога в качестве стоимости по соглашению сторон, в основном при корпоративном кредитовании и кредитовании МСБ (в розничном кредитовании при ипотеке в договорах обычно указывается полная рыночная стоимость недвижимости или стоимость сделки, а в договорах автокредитования – стоимость приобретения автомобиля). Продажа обеспечения по залоговой стоимости имеет смысл для банка только в следующих случаях:

  • когда остаток задолженности существенно ниже залоговой стоимости;
  • когда рыночная стоимость имущества с момента выдачи кредита значительно выросла, и залоговое имущество выкупается на техническую компанию банка.

Для залогодателя же имеет смысл продавать имущество только по рыночной стоимости, или даже выше . Суды же часто рассматривают стоимость по соглашению сторон, указанную в договоре (т.е. залоговую стоимость), в качестве цены реализации , если отсутствует договорённость о начальной продажной цене и ни одна из сторон не оспорила эту стоимость, предоставив в суд свежий отчёт об оценке рыночной стоимости.

Источник: http://www.zalogovik.ru/stoimost/68-zalogovaya-stoimost

Залоговая стоимость

Под залоговой стоимостью принято понимать стоимость актива, который выступает в качестве обеспечения при залоговых сделках.

Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.

Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.

Как определяется залоговая стоимость

Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.

Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.

Величина залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.

Залоговый дисконт

Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:

  • сумму задолженности перед кредитором;
  • сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
  • транспортные расходы;
  • судебные расходы;
  • другие расходы, связанные с реализацией залога.

На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60% и т.д.

При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.

Дополнительные нюансы

Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.

Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:

  • сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
  • продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.

Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.

Источник: http://answr.pro/articles/1996-zalogovaya-stoimost/

Залоговая стоимость

Залоговая стоимость – это стоимость того имущества, которое послужило залогом при получении кредита.

Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств. Видов залогового имущества немало, однако наибольшую степень надежности при определении кредитного риска предоставляет залог недвижимости. В частности – к такому виду обязательств относится ипотека. Поскоку помимо высокой стоимости недвижимости, ее нельзя каким-либо способом переместить, спрятать или нанести существенный вред.

Особенности работы залоговой системы

В целом экономическую ситуацию на сегодняшний день можно назвать достаточно стабильной, в связи с чем, рынок кредитования тоже обрел некоторую устойчивость. И теперь залоговая система больше направлена на установление гарантии возврата средств и дисциплинирование заемщика, нежели на прямое возмещение предоставляемых денежных средств.

В тоже время сегодня часто заключаются «формальные» договора залоговой стоимости, что неизбежно влечет за собой высокий уровень убытков при не возврате средств клиентом. Как следствие, условия подбора походящего залогового имущества и его оформление становятся намного более жесткими и продуманными. Но, чтобы сохранить и увеличить эффективность собственной деятельности, банку необходимо прийти к определенному среднему показателю, при котором будет сохранена и привлекательность условий кредитования для клиента и достаточно минимизированы риски в случае не возврата им денежных средств.

Отношения между банком и клиентом работают в рамках основных особенностей кредитно-денежных отношений. В качестве товара выступают те денежные средства, которые предоставляются клиенту банком, а в качестве оплаты – залоговое имущество. В основном кредитор заинтересован в том, чтобы минимальная стоимость имущества была равна не только сумме предоставляемого кредита, но и возможных издержек или неустоек, с ним связанных.

Стоимость залогового имущества

В случае залоговой системы кредитования слово «имущество» подразумевает собой понятие, включающее помимо материальных вещей еще и различные ценные бумаги и права владения. Оценка стоимости залогового имущества будет осуществляться, исходя из различия двух ее отдельных видов: рыночной стоимости, которая оценивает имущество как объект в целом, и залоговой стоимости, которая определяет ценность имущества как средство обеспечения обязательств.

Для того, чтобы была произведена оценка стоимости залогового имущества, очень часто банк может воспользоваться услугами специально привлеченной сторонней организации. Хотя в настоящий момент все более широко используется практика создания внутри собственной структуры специального подразделения, специализирующегося на оценивании залогового имущества. Независимо от того, кем именно проводится оценка, залоговое имущество в процессе рассматривается с учетом рисков для кредитной организации, которые являются характерными именно для этого вида имущества.

В целом же залоговая стоимость представляет собой ту стоимость имущества, по которой оно будет реализовано в срок, установленный банком, в случае не возврата денежных средств под обеспечение которых оно было предоставлено.

Несмотря на то, что залоговая стоимость является самостоятельным видом стоимости имущества, одновременно ее можно назвать и частью рыночной стоимости с учетом всех возможных для банка рисков, связанных с этим видом имущества. Совокупная стоимость этих рисков будет называться залоговым дисконтом.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Управляемые

  • Риск повреждения или утери.

Управляемым этот вид риска является потому, что залоговое имущество подвергается страхованию, и в случае утери или определенных повреждений обеспечение кредитных средств все равно будет произведено. Однако, страхование всего имущества не производится, поскольку в большинстве случаев это экономически невыгодно. Оно осуществляется только тогда, когда стоимость тех мероприятий и процедур, направленных на снижение возможных рисков, оказывается существенно выше, чем стоимость страхования. Но при этом страхование также не обеспечивает полноценное возмещение средств.

  • Риск недостаточно срока экспозиции.

Его можно отнести к условно управляемым, поскольку подобный риск подразумевает собой отдельный вид активов, для которых характерны затруднительные условия реализации по соответствующей стоимости в короткие сроки. Управляемым этот вид риска является потому, что оценить срок экспозиции можно еще до принятия решения о заключении договора залоговой стоимости, а значит – отказать можно в случае слишком низких показателей. А условность определяется тем, что нередко низкие сроки экспозиции выявляются уже после заключения отношений.

  • Риск юридических проблем в оформлении.

Сюда входят различные юридические трудности и препятствия при оформлении залоговых отношений. Минимизировать этот риск возможно только, если проводить глубокий и тщательный анализ всех возможных правовых и нормативных условий относительно данного актива.

  • Риск сложности контроля имущества.

Перед заключением договора должна производиться подробная оценка и поиск всех возможных способов контроля, которые впоследствии будут занесены в соответствующие пункты договора.

Его расчет является одним из наиболее важных, поскольку ликвидность выступает одним из компонентов, по которым производится расчет залоговой стоимости. В зависимости от состояния рынка на настоящий момент, ликвидность каждого отдельного вида залогового актива может быть высокой (со сроком реализации не более 30 дней), средней (30-90 дней), низкой (дней), безнадежной (свыше 180 дней). И в зависимости от показателя ликвидности определяется залоговая стоимость, которая в случае с безнадежной ликвидностью практически равна нулю.

  • Риск невозможности взыскания.

Его можно представить, как следствие из риска контроля имущества, поскольку невозможным взыскание может быть в результате трех основных факторов: отсутствия самого предмета залога, отсутствия возможности доступа к его хранению и юридические сложности, касающиеся процесса взыскания.

  • Риск признания сделки недействительной.

Возникает преимущественно в результате нарушений в договоре или иных документах, оформляющих залоговые отношения. Как следствие, подобные отношения могут быть признаны недействительными. Избежать этого можно, если при заключении сделки прибегнуть к услугам нотариального заверения.

Неуправляемые

Неуправляемым этот риск является ввиду того, что оценка производится один раз при заключении договора, после чего условия продолжат действовать в течение всего срока кредитных обязательств. Чтобы минимизировать подобный риск, необходимо обеспечить высокую квалификацию и профессионализм работников, производящих оценку, а также создать единую оценочную систему. Также существует возможность вступления в переговоры с целью осуществления переоценки имущества и, как следствие, изменения залоговой стоимости.

Этот риск связан со сложностью прогнозирования величины спроса на данный вид имущества в будущем. Чтобы минимизировать этот вид риска, необходимо тщательно изучить и составить вероятностный прогноз об изменении сценария развития. Однако такие прогнозы редко бывают достаточно точными, поэтому подобный риск и относится к разряду неуправляемых.

  • Риск недостатка информации

Этот риск связан с упущением в процессе оценки до заключения договора отдельных факторов – например, наличия какого-либо дефекта у имущества, его особенностей или наличие прав на него у третьих лиц. Минимизировать степень этого риска можно в случае более тщательного анализа и оценки до заключения залогового договора.

Источник: http://utmagazine.ru/posts/9801-zalogovaya-stoimost

Стоимость залога должна быть

страница: Главная Комментарии юриста Залоговая стоимость и размер обязательства при заключении договора об ипотеке

Залоговая стоимость и размер обязательства при заключении договора об ипотеке

Эксперты Профсоюза разъясняют, зависит ли заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, от соответствия оценки предмета ипотеки размеру обеспечиваемого ею обязательства.

Вопрос: Выданный организацией заем обеспечивается договором о последующей ипотеке. В регистрации этого договора отказано. Организация предполагает, что это связано с несоответствием стоимости предмета ипотеки (сучетом предшествующей ипотеки) и размера обеспечиваемого ипотекой обязательства. Как должна оцениваться стоимость предмета залога при последующей ипотеке и что понимается под оценкой предмета ипотеки применительно кп.З ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»?

Ответ: Пункт 1 ст. 339 ГК РФ предусматривает, что в договоре о залоге должна быть указана оценка предмета залога. Аналогичное положение применительно к предмету ипотеки содержится в п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ условия, которые названы в законе как необходимые для договоров данного вида, являются существенными условиями договора. Если по всем существенным условиям договора между сторонами не будет достигнуто соглашение, такой договор будет считаться незаключенным.Следовательно, стороны договора ипотеки должны прийти к соглашению по условию об оценке предмета ипотеки в денежном выражении.

Из положений п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки по общему правилу определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Если предметом ипотеки является земельный участок либо государственное или муниципальное имущество, его оценка производится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Обоце-ночной деятельности в РФ» (далее — Закон № 135-ФЗ). В этих случаях для определения стоимости предмета ипотеки обязательно привлечение оценщика (п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, ст. 4,8 Закона № 135-ФЗ).

Понятие оценочной стоимости в Законе об ипотеке отсутствует. Однако согласно положениям этого федерального закона предмет ипотеки может оцениваться в следующих случаях:

Стоимость имущества в обоих случаях определяется, как правило, соглашением между залогодателем и залогодержателем. Если при реализации имущества на публичных торгах между сторонами договора ипотеки возникает спор о начальной продажной цене имущества, она определяется судом. В случаях, предусмотренных Законом по ипотеке, начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика (п. 4 п. 2 ст. 54, п. 10 ст. 59 Закона об ипотеке).

Участники гражданских правоотношений свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, которые определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Закон не предписывает сторонам договора ипотеки определять стоимость заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости, кроме случаев, специально оговоренных законом. В судебной практике отмечается, что оценка предмета залога может не соответствовать рыночной цене предмета залога, так как оценка осуществляется по соглашению сторон (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 16.02.2006 № А/05-44).При этом ни ГК РФ, ни Законом об ипотеке не установлено требование о том, что оценка предмета залога должна каким-либо образом соотноситься с ценой обеспечиваемого залогом обязательства. Такое соотношение определяется соглашением сторон. Правила о последующей ипотеке (ст.Закона об ипотеке) не содержат каких-либо исключений в этом аспекте.

Отметим, что на практике в отношении оценки предмета ипотеки, предусмотренной п. 1,3 ст. 9 Закона об ипотеке, нередко используется термин «залоговая стоимость». Под ней, как правило, понимается стоимость заложенного имущества, которую стороны указали в договоре об ипотеке и которая может иметь значение, в частности для целей последующего определения начальной продажной цены предмета залога при обращении на него взыскания (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 № 17АП-5965/12).

Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 разъяснил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. Это может иметь место, в частности, в случаях, когда стороны указывают в договоре как оценку по заключению независимого оценщика, так и залоговую оценку.

Таким образом, оценка предмета ипотеки, предусмотренная п. 1 и 3 ст. 9 Закона об ипотеке, осуществляется залогодателем и залогодержателем самостоятельно. В дальнейшем она может быть основанием для определения начальной продажной цены имущества при обращении на него взыскания или для определения размера требования залогодержателя, которое удовлетворяется путем оставления за ним заложенного имущества в соответствии со ст. 59.1 Закона об ипотеке. Во всех случаях, в том числе и при определении стоимости предмета ипотеки на основании отчета оценщика, закон не обуславливает заключение договора об ипотеке, в том числе и последующей, соответствием оценки предмета ипотеки и размера обеспечиваемого ею обязательства.

Эксперты-юристы Павел Ерин и Максим Золотых

Источник: http://www.profsro.ru/kommentarii-yurista/zalogovaya-stoimost-i-razmer-obyazatelstva-pri-zaklyuchenii-dogovora-ob-ip.html

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн