Управление коммерческой недвижимостью обучение

Управление недвижимостью Бесплатная юридическая консультация: Бакалавр в области управления недвижимостью — это степень, которая присуждается после обучения по программе, направленной.

Управление недвижимостью


Бесплатная юридическая консультация:

Бакалавр в области управления недвижимостью — это степень, которая присуждается после обучения по программе, направленной на обучение эффективным способам управления, администрирования и продажи имущества, принадлежащего другой стороне или организации.

Оглавление:

ОПИСАНИЕ СПЕЦИАЛЬНОСТИ

Студенты бакалавриата, выбравшие специальность «управление недвижимостью», будут изучать все аспекты деятельности на рынке недвижимости, включая жилые объекты, коммерческие торговые площади или промышленные складские помещения. Также управление недвижимостью объединяет теории других дисциплин, таких как маркетинг, финансы, бизнес и управление рисками. Студенты получают информацию, связанную с операционными расходами и бюджетом, а также развивают навыки ведения переговоров и общения.

ПРИМЕРЫ ПРЕДМЕТОВ ПРЕПОДАВАНИЯ

Программа бакалавриата по направлению «управление недвижимостью» предоставляет студентам следующие дисциплины для изучения:

  • Основы управления
  • Информационные технологии
  • Маркетинговые исследования
  • Переговоры в бизнесе
  • Гражданское право
  • Управление проектами
  • Финансовый учет
  • Основы строительства
  • Экономика недвижимости
  • Оценка результатов бизнеса

КЕМ МОЖЕТ РАБОТАТЬ БАКАЛАВР В ОБЛАСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПОСЛЕ ОКОНЧАНИЯ ОБУЧЕНИЯ?

Возможностями карьерного роста для специалистов, получивших диплом бакалавра в данной сфере, могут быть рабочие места в агентствах недвижимости, девелоперских компаниях, компаниях по управлению имуществом, строительных компаниях. Профессионалы могут занимать должность агента или консультанта по недвижимости, специалиста по инвестициям на рынке недвижимости, оценщика имущества.В должностные обязанности и навыки таких специалистов входит:

  • знать различные виды деятельности на рынке недвижимости
  • анализировать ситуации на рынке недвижимости и транзакции
  • управлять недвижимостью и регистрировать ее
  • знать правила торговли недвижимостью
  • оценивать недвижимость
  • планировать инвестиции
  • уметь разрешать споры в торговле недвижимостью

Источник: http://up-study.net/ru/directions/articles/upravlenie-nedvizhimostju.html


Бесплатная юридическая консультация:

Управляющий торговым центром

(Управление коммерческой недвижимостью /ТРЦ, ТОЦ, ТЦ)

Продолжительность обучения: 72 ак.час ( 27 час. очно)

лицензированные курсы по ДПО программе с выдачей удостовенения о повышения квалификации

Если Вы работаете упрвляющим, что назывется, не по специальности (профильным образованием является общий менеджмент, управление , экономика) , но у Вас есть любое другое высшее образование, то Вы можете пройти очно или дистанционно курсы «Основы менеджмента» ( 180 час) и данный курс » Управляющий торговым центром» и получить Диплом о переподготовке (250 час.) , с присвоением квалификации и права работы по новой специальности «Менеджмент (Управление недвижимостью)», что равноценно по статусу получению второго высшего образования. Получите больше информации.

В основе успеха любого торгового центра лежит правильно выстроенная концепция, которая учитывает архитектурные, маркетинговые, правовые и социальные аспекты. Управление, эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости с получением максимальной прибыли – главные задачи управляющего торговым центром.

Этот курс для Вас, если Вы • владелец, управляющий или директор торгового центра/торгово-развлекательного комплекса • специалист отдела арендных и имущественных отношений • специалист по продвижению ТЦ/ТРК


Бесплатная юридическая консультация:

Вы узнаете : общую концепцию торгового центра и его продвижение, как повысить его эффективность за счет партнерских отношений с арендаторами и привлечения посетителей, улучшить обслуживание и безопасность объекта, получите актуальную информацию о техническом обслуживании объекта, об особенностях договора аренды и способах разрешения сложных ситуаций.

По окончании обучения Вы сможете:

  • Эффективно строить отношения с арендаторами;
  • Познакомитесь с основами налогообложения и путями увеличения прибыли владельцев, смогут анализировать арендный доход;
  • Узнаете, как продвигать услуги аренды (коммерческое управление);
  • Как привлекать и удерживать арендаторов;
  • Познакомитесь с техникой ежедневного оперативного управления и работой по эксплуатации здания ( организацией технического обслуживания, профессиональной уборки, инфраструктурных услуг);
  • Научитесь идентифицировать проблемы конкретного объекта недвижимости и узнаете о существующих способах решения проблем;
  • Узнаете, как вести переговоры и работать с задержкой платежей;
  • Как набирать и учить персонал, заниматься управлением и мотивацией персонала и т.д.

1 . Сопровождение и контроль качества со стороны управляющей компании на этапе строительства объекта коммерческой недвижимости (1ч)

2. Участники рынка коммерческой недвижимости. Спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью в Краснодаре и ЮФО (1ч)

3. Основные характеристики типовой управляющей компании. Полный пакет услуг, предоставляемых управляющей компанией (1ч)


Бесплатная юридическая консультация:

4. Управление договорными арендными отношениями (6ч)

  • Договор аренды.
  • Договорная работа с арендаторами.
  • Права и обязанности сторон по договору аренды.
  • Обзор арбитражной практики разрешения споров, связанных с арендными отношениями.

5. Управление бухгалтерией и налогами. Управление финансами (12ч)

  • Ценообразование услуг по управлению коммерческой недвижимостью
  • Ведение бухгалтерии по эксплуатации здания .
  • Основы налогообложения и бухгалтерии для руководителя.
  • Управление финансами.
  • Управление затратами.
  • Эффективные пути увеличения прибыли владельцев.
  • Анализ арендного дохода
  • Возмещаемые платежи арендодателя. Неотделимые улучшения .

6. Реклама и продвижение . (3ч)

  • Маркетинг услуг.
  • Реклама помещений и сопутствующих услуг
  • Брендинг марки здания
  • Продвижение услуг аренды недвижимости

7. Коммерческое управление. CRM-управление клиентскими отношениями (6ч)

  • Маркетинг и реклама в коммерческой недвижимости.
  • Работа с потенциальными клиентами
  • Работа с «якорным» арендатором
  • Управление отношениями с актуальными клиентами (арендаторами ).
  • Способы удержание клиента (арендатора)
  • Ведение переговоров и работа с задержкой арендных платежей;

8 . Предоставление арендаторам инфраструктурных и дополнительных услуг (12ч)


Бесплатная юридическая консультация:

  • Организация reception
  • Организация и обеспечение охраны здания
  • Организация парковки
  • Организация питания
  • Организация профессиональной уборки помещений и прилегающих территорий, включая паркинг

9. Оперативное управление. Техники ежедневного управления (8ч)

  • Техническое эксплуатация и обслуживание
  • Решение проблем объекта недвижимости и поиск решений. Чрезвычайные ситуации.

10. Отношения с контролирующими органами, проверяющими и разрешительными комиссиями (4ч)

11. Брокеридж в коммерческой недвижимости

12. Развитие управленческих навыков руководителя (6 ак.час)

  • Варианты структуры персонала для оптимального управления.
  • Управление персоналом (планирование, постановка задач, распределение обязанностей, контроль исполнения, делегирование полномочий),
  • Управление собственным временем. Проведение совещаний. Ведение переговоров

Курс ведут руководители и специалисты высокого уровня компетенции, работающие в сфере управления коммерческой недвижимостью .

Для владельцев и управляющих небольшими офисными зданиями предлагаем курс повышения квалификации «Управление офисным зданием» (18 ак. час, 2 нед)


Бесплатная юридическая консультация:

При записи на курсы on line слушатели становятся участниками розыгрыша Приз месяца

Источник: http://pleade.ru/edu/vse-uprnedv.shtml

Курс, семинар, тренинг Управление коммерческой недвижимостью

Даты обучения

Вы получаете удостоверение о повышении квалификации установленного государством образца.

Программа курса

Разработка концепции и практика реализации объектов коммерческой недвижимости

  • Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
  • Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
  • Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
  • Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
  • Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
  • Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
  • Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
  • Офисные центры (ОЦ)
  • Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
  • Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
  • Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
  • Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
  • Формирование базовой ставки аренды
  • Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
  • Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
  • Методы поиска арендаторов на текущем рынке
  • Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
  • Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
  • Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
  • Методика определения размера арендной платы
  • Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
  • Торговые центры (ТЦ)
  • Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
  • Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
  • Параметры «идеального» торгового центра
  • Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
  • Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» — сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
  • Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
  • Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
  • Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
  • Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
  • Документальное сопровождение процессов — правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
  • Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
  • Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
  • ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
  • Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены

Бизнес-модель Управляющей компании коммерческой недвижимости


Бесплатная юридическая консультация:

  • Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК
  • Aнализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции его развития в современных условиях
  • Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности
  • Комплекс недвижимости как объект управления
    • Бизнес-процессы управляющей компании
    • Практическая ситуация по состалению бизнес-процесса.
  • Организационная структура Управляющей компании. Выбор модели управления компании в кризис.
    • Наиболее распространенные виды ОФС.
    • Разработка функционально-организационной структуры УК
  • Кейс: Вы-директор УК, задача – разработка ОФС
  • Основные вопросы организации работы служб (департаментов). Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий
    • Служба технической эксплуатации – facility management
    • Служба клининга
    • Служба безопасности и охраны
    • Служба строительного контроля
    • Административный отдел. Центральный Ресепшн
    • Коммерческое управление – property management
  • Состав, задачи, необходимая документация и регламенты для каждого подразделения УК.
  • Как отличаться от конкурентов. Управление объектами со множеством собственников
  • Какие «мелочи» могут стать главным преимуществом
  • Особенности управления комплексами со множеством собственников.
  • Кейс: Как сэкономить расходы комплекса на потребление электроэнергии
  • Договоры, необходимые для эффективного управления коммерческими объектами
  • Договоры, применяемые в управлении объектом недвижимости
    • Договоры на комплексное управление объектом с собственником
    • Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором (собственником)
    • Договоры но возмещение коммунальных расходов.
    • Договоры аренды
  • Планирование и бюджетирование деятельности компании
  • Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге
  • Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании
  • Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета
  • Бюджет расходов, основные ключевые показатели
  • Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода
  • Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании
  • Анализ практической ситуации: Разбор материала на примере конкретного Бюджета расходов (P-L)
  • Управляющий директор как эффективный менеджер. Коммуникативные аспекты представительской функции директора
    • Взаимодействие с арендаторами
    • Взаимодействие с собственниками
    • Взаимодействия с партнерами
    • Взаимодействие с контролирующими органами
  • Тайм-менеджмент Руководителя. Практические советы.
  • Кейс: Как принимаются эффективные управленческие решения
  • Навигация комплекса как задача Управляющего. Алгоритм разделения потоков клиентов. Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды
  • Этапность и сроки выполнения работ
  • Разработка концепции и проекта. Индивидуальность
  • Навигация внешняя. Ключевые требования
  • Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК
  • Кейс: Разработка навигации на прилегающей территории комплекса
  • Разделение потоков посетителей в МФК. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом
  • Способы управления потоками клиентов
  • Групповая дискуссия на тему: Паркинг – доходный бизнес или дополнительная опция для арендаторов, покупателей

Арендные отношения

  • Принципы построения арендной политики. Понятие аренды. Аренда в сравнении с покупкой. Арендные отношения в общей структуре рынка недвижимости. Арендные потоки и коммерческая недвижимость как актив. Основные требования к арендным потокам
  • Структура арендных платежей. Формирование конкурентной арендной ставки. Основные факторы, влияющие на базовую арендную плату. Арендная ставка и скидка на отделку помещений. Индексация арендной ставки
  • Методика измерения арендуемых площадей. Определение площади помещений согласно стандартам БТИ и БОМА. Особенности и дополнительные преимущества измерения площадей по стандартам БОМА. Понятие фактора потерь, полезной и арендуемой площади. Как правильно отразить арендуемую площадь в договоре аренды
  • Эксплуатационные расходы и их структура. Фиксированная ставка и принцип «Открытой книги». Расчетная и фактическая ставка эксплуатационных расходов. Сводный расчет. Фиксированная и переменная часть эксплуатационных расходов
  • Коммунальные платежи
  • Понятие чистого операционного дохода. Как рассчитать чистый операционный доход при наличии свободных площадей. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости при помощи ЧОД
  • Срок действия договора аренды. Краткосрочные, долгосрочные договоры; договоры, заключенные на неопределенный срок: в каком случае лучше заключать тот или иной договор? Досрочное расторжение договора и способы его предотвращения. Способы предотвращения выхода арендатора из договора. Судебная защита. Банкротство арендатора и прекращение договора аренды
  • Обеспечительный платеж по договору аренды. Иные способы обеспечения договорных обязательств арендатора: банковская гарантия, договор поручительства. Возврат/зачет обеспечительного платежа в условиях банкротства
  • Передача и возврат помещений по договору аренды. Акт Допуска и Акт приема-передачи. Как отразить в договоре аренды «арендные каникулы»? Основные риски при возврате помещений
  • Обязанности арендатора и арендодателя по договору. Понятие неисполнения договора и алгоритм работы с претензиями. Понятие встречного исполнения
  • Отделочные работы и перепланировки арендатора в помещениях. Требования Арендодателя к проведению отделочных работ. Необходимые документы. Разграничение эксплуатационной ответственности Арендодателя и Арендатора
  • Предварительный договор. Предмет и основное содержание
    • Как осуществлять платежи за пользование помещениями по Предварительному договору. Схемы зачета платежей по Предварительному договору в счет основного договора аренды
    • Риски, штрафы и неустойки по предварительному договору
  • Управление арендными отношениями
    • Организация и форма контроля арендных поступлений. Взыскание дебиторской задолженности
    • Поддержание коммуникации с арендаторами. Программы лояльности. Мониторинг удовлетворенности арендаторов работой управляющей компании и объектами инфраструктуры
    • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис. Оценка степени надежности арендатора. Финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия. Стратегия переговоров по изменению коммерческих условий. Работа с «групповым протестом» арендаторов
    • Снижение арендной ставки в обмен на продление договора: методика расчета арендной ставки
    • Стратегия заполнения свободных помещений в кризис

Преподаватели

Шевчук Елена Викторовна

2001-н.вр. – специалист по операциям с недвижимостью, вице-президент, партнер в девелоперской компании г. – брокер

Ионина Галина Васильевна

Генеральный директор УК по эксплуатации и управлению недвижимым имуществом — офисные центры класса А, В + более 100 тыс.м2, элитное жилье, многофункциональные комплексы более 140 тыс.м2. Создание с нуля компаний по комплексному управлению крупными объектами недвижимостин.в. — Управляющая компания ИНЦЕНТРА, генеральный директор управляющей компании — Управляющая компания по недвижимости в группе копаний Техноменеджмент, генеральный директорРоссийская инвестиционно-строительная корпорация БАРКЛИ, генеральный директор УК — Ведущая российская управляющая компания Forum Properties, руководитель Департамента управления объектами

Ладоренко Ольга Олеговна

Бесплатная юридическая консультация:

2014 – н.в. – Делин Девелопмент, директор по аренде и маркетингу – Nagatino i-Land, директор по продажам и маркетингу – Делин Девелопмент / ООО «Серебряный Город» / Evans Randall, директор по аренде и маркетингу – ЗАО «Найт Фрэнк», старший консультант по работе с арендодателями

Источник: http://www.toptrening.ru/trainings/2586

joomla шаблоны

Обучение

Центр девелопмента и управления недвижимостью предлагает цикл учебных программ для подготовки девелоперов в сфере недвижимости.

Центр девелопмента и управления недвижимостью предлагает цикл учебных программ для подготовки девелоперов в сфере недвижимости.

Цели: предоставить участникам знания, умения и навыки по вопросам подготовки и анализа стратегически важных решений относительно отбора земельных участков, инвестирования, определения и привлечения источников финансирования, управления девелоперским проектом.


Бесплатная юридическая консультация:

Семинары разработаны для девелоперских компаний, банков, финансовых учреждений, консалтинговых фирм, риэлторов и строительных организаций.

Цикл семинаров состоит из 3-х учебных семинаров, которые выстроены системно и имеют тематическую направленность. Семинары проводят с интервалом 2-3 недели, длительность каждого – 2-3 дня (полный рабочий день). Семинары можно прослушать как на выбор, исходя их специализации специалиста рынка недвижимости, так и вцелом цикл для понимания девелоперской деятельности как проектной деятельности.

Модуль 1. Девелопмент недвижимости: практика решения правовых и регуляторных проблем.

  • Земля под строительство. Перспективное и действующее законодательство. Регистрация прав на земельные участки и их обременения.
  • Управление городским развитием. Градостроительное законодательство. Процедурные вопросы получения разрешений на выполнение строительных работ.
  • Правовые аспекты управления девелоперскими проектами: договорные отношения, вопросы земельного законодательства в контексте строительства, перенесение инженерных сетей и др.

Модуль 2. Разработка и финансирование девелоперского проекта.

  • Разработка и выбор проекта девелопмента. Создание концепции объекта недвижимости.
  • Создание брендов (ребрендинг) на рынке недвижимости.
  • Инвестиционный менеджмент для девелоперов недвижимости.
  • Практика финансирования проектов девелопмента.
  • Особенности девелопмента для разных видов недвижимости на основных этапах реализации проекта.

Модуль 3. Управление девелоперским проектом.


Бесплатная юридическая консультация:

  • Модель управления девелоперским проектом и формирование проектной команды.
  • Управление ресурсной базой и бюджетом проекта.
  • Управление рисками девелоперского проекта.
  • Управление объектами недвижимости.
Преподаватели программы — признанные эксперты рынка недвижимости украинских и иностранных компаний, работающих в Украине.

За детальной информацией обращайтесь по телефону.: , (внутр. 708)

Источник: http://iib.com.ua/ru/natsionalnye-kvalifikatsii/development-nedvizhimosti-upravlenie-nedvizhimostyu/itemlist/category/119-obuchenie.html

Управление коммерческой недвижимостью обучение

Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична.

Я просто обожаю недвижимость!

Объект коммерческой недвижимости – офисный, торговый или развлекательный центр, подобно живому организму, требует обеспечения его жизнедеятельности, эффективного функционирования, безопасности и организации взаимодействия множества служб и огромного количества людей. Одним словом – нуждается в грамотном управлении.


Бесплатная юридическая консультация:

Общеизвестно во всем мире, что именно недвижимость является одним из наиболее надежных объектов инвестирования. Несмотря на падение цен в результате глубокого финансово-экономического кризиса, именно владельцам коммерческой недвижимости удалось сохранить свои активы, в отличие от держателей депозитов, золотых слитков и прочих «надежных» банковских инструментов, утраченных в неплатежеспособных банках вследствие проводимой ныне «очистки» банковской системы в нашей стране.

Рассмотрим некоторые варианты управления коммерческой недвижимостью исходя из практического опыта.

Самостоятельное управление собственником – физическим лицом

Если этот объект коммерческой недвижимости небольшой, предположим, та же квартира или нежилое помещение, которое сдается в аренду под кафе, стоматологию и т. п., как правило, собственник – физическое лицо справляется с его управлением самостоятельно.

Собственник заключает договор аренды, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, которые, как правило, компенсирует арендатор. При этом обслуживает помещение – как правило, сам арендатор организовывает и оплачивает уборку, охрану, телекоммуникационные услуги, Интернет и пр. По согласованию сторон стоимость тех или иных услуг может компенсироваться собственнику дополнительно либо входить в размер арендной платы. Все эти и иные условия аренды оговариваются в договоре аренды.


Бесплатная юридическая консультация:

Относительно налогообложения наиболее приемлемой для физических лиц всегда была упрощенная система налогообложения – единый налог. Но с недавних пор для единого налога установлены следующие предельные показатели площади объектов: для земельного участка – 0,2 га, для жилья – 100 м кв., для нежилого помещения – 300 м кв. Таким образом, если площадь позволяет, то, как правило, и в объем предельного годового дохода предприниматель вписывается – можем использовать упрощенную систему налогообложения. Выбираем ІІ группу – если сдаем физическому лицу или «единщику» или ІІІ группу – если сдаем юрлицу на общей системе налогообложения, со ставками единого налога до 0,2 МЗП или 5 % дохода без НДС соответственно. Статуса плательщика НДС физическому лицу – предпринимателю следует избегать ввиду того, что этот 20 %-ный налог является значительной налоговой нагрузкой, очень сложный в администрировании для физического лица, а также плательщик не имеет, как правило, базы для формирования налогового кредита. Преимуществом использования упрощенной системы налогообложения предпринимателя является то, что таковые платят ЕСВ исходя из размера минимальной заработной платы, а не ко всему чистому доходу, как предприниматели на общей системе налогообложения, Кроме того не являются плательщиками НДС и военного сбора.

В случае если объектов несколько или один большой площадью, нецелесообразно даже регистрироваться предпринимателем в силу законодательного ограничения возможности использовать упрощенную систему налогообложения и большой налоговой нагрузки на сумму полученного дохода. Так, на общей системе налогообложения предпринимателю необходимо будет платить налоги на сумму чистого дохода, то есть на разницу между доходами и расходами. При этом суммы расходов значительно не снижают базу налогообложения, так как они, как правило, не значительны и компенсируются арендатором. Поэтому практически вся сумма дохода облагается НДФЛ по ставке 18 %, ЕСВ – 22 % (максимальная граница на 17 прожиточных минимумов – 7184,98 грн./мес.), а во многих случаях приобретается и статус плательщика НДС (свыше 1 млн. грн. объем дохода) – еще 20 %. Кроме того, 1,5 % военного сбора.

Таким образом, практически все предприниматели, лишившиеся возможности использовать упрощенку, «закрыли» бизнес и декларируют такую деятельность, если вообще декларируют, как физические лица – арендодатели. При этом платят на всю сумму полученного дохода (за исключением применения налоговой социальной льготы) НДФЛ – 18 % и военный сбор 1,5 %. А если помещение сдается юридическому лицу, оно самостоятельно удерживает и перечисляет налоги в бюджет. Такое физическое лицо даже может не подавать налоговую декларацию.

Если физическое лицо управляет объектом недвижимости самостоятельно, наиболее оптимальный вариант – быть предпринимателем на едином налоге либо не быть предпринимателем вообще – сдавать в аренду недвижимость как физическое лицо.

Независимо от используемой системы налогообложения собственники жилой и нежилой недвижимости являются плательщиками налога на недвижимость в размере до 3 % МЗП за каждый квадратный метр общей площади. Льгота установлена независимо от количества объектов: для квартир – 60 м кв., домов – 120 м кв., квартир/домов – 180 м кв.


Бесплатная юридическая консультация:

Итак, если физическое лицо управляет объектом недвижимости самостоятельно, наиболее оптимальный вариант – быть предпринимателем на едином налоге либо не быть предпринимателем вообще – сдавать в аренду недвижимость как физическое лицо.

Объект коммерческой недвижимости для собственника – это прежде всего бизнес-проект. В современных условиях важно не просто обеспечивать техническое обслуживание и эксплуатацию, а разработать концепцию развития, правильно его позиционировать на рынке, сформировать качественный пул арендаторов, повысить его инвестиционную привлекательность и извлечь максимальную выгоду с каждого квадратного метра. А это не простая задача! Не каждый собственник в состоянии с ней справиться, даже путем привлечения множества консультантов, брокеров, рекламных агентов и т. п. Для этого существуют специальные компании, видом деятельности которых является управление недвижимостью.

В Европе и США институт траста (от англ. trust – доверие) широко распространен, профессиональные управляющие являются наиболее эффективными доверительными владельцами, а собственник лишь получает чистую прибыль, самостоятельно не занимаясь этим хозяйством.

Глава 70 Гражданского кодекса Украины регламентирует управление имуществом. Управление осуществляется на основании договора между собственником и управителем, в отношении недвижимости такой договор заключается в нотариальной форме. Управитель осуществляет управление за плату от своего имени, но в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом недвижимость, переданная в управление, учитывается на отдельном балансе и в отношении нее ведется отдельный учет управляющим, расчеты осуществляются также по отдельному банковскому счету.

Договор об управлении имуществом не влечет за собой перехода права собственности к управляющему на имущество, переданное в управление. Управляющий, если это определено договором об управлении имуществом, является доверительным собственником этого имущества, которым он владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с законом и договором управления имуществом. Такое право подлежит государственной регистрации. Управляющий, совершая фактические и юридические действия, связанные с управлением имуществом, обязан уведомлять лиц, с которыми он совершает сделки, о том, что он является управляющим, а не собственником имущества.


Бесплатная юридическая консультация:

Срок договора управления определяется договором, а если он не указан – считается заключенным на 5 лет. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора управления имуществом после истечения его срока договор считается продленным на такой же срок и на таких же условиях. Досрочное прекращение договора управления осуществляется в случаях и порядке, предусмотренных Гражданским кодексом Украины и условиями договора.

Управляющий несет ответственность перед собственником и обязан в установленных случаях возместить ему причиненный ущерб и упущенную выгоду. Управляющий несет субсидиарную ответственность по долгам, возникшим в связи с осуществлением им управления, если стоимости имущества, переданного в управление, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, а также в случае превышения им полномочий или установленных ограничений.

Управляющий имеет право на плату, установленную договором, а также на возмещение понесенных в связи с управлением имуществом расходов.

Доходы и выгоды от имущества, переданного в управление, принадлежат учредителю управления (собственнику) и перечисляются ему или указанному им лицу управителем за вычетом своего вознаграждения.

Законодательством не предусмотрены какие-либо специальные требования к организационно-правовой форме управляющей недвижимостью компании, а также нет требований по лицензированию или сертификации такой деятельности.


Бесплатная юридическая консультация:

Относительно налогообложения. Передача недвижимости в управление управителю и возврат ее собственнику не влекут налоговых последствий ни в части обложения НДС, ни по налогу на прибыль предприятий.

На общих основаниях осуществляется налогообложение дохода управителя в виде его вознаграждения за управление имуществом.

Доходы от самого объекта недвижимости (арендные, от продажи и пр.), причитающиеся собственнику, также подлежат налогообложению на общих основаниях. При этом для управителя эти суммы не считаются доходом, поскольку тот является лишь посредником между собственником и плательщиком дохода.

На практике зачастую возникают трудности с пониманием сути и особенностей доверительного управления органами государственной фискальной службы, органами государственной регистрации прав и другими государственными органами.

Одним из уникальных современных инструментов оптимизации налогообложения и юридической защиты бизнеса является использование институтов совместного инвестирования, а именно венчурного закрытого паевого недиверсифицированного инвестиционного фонда.


Бесплатная юридическая консультация:

Этот институт доверительного профессионального управления недвижимостью заслуживает более широкого применения в нашей стране, а для этого нуждается в усовершенствовании и обеспечении более высокого профессионального уровня управляющих, а также укреплении юридических гарантий собственникам недвижимости. Особенно актуален этот вид услуг для иностранных инвесторов, которые попросту не смогут управлять объектом недвижимости в чужой стране. К сожалению, на сегодняшний день в Украине практически нет таких публичных прозрачных управляющих компаний, которым собственники могли бы полностью доверить свои активы. Зачастую они создаются самими же собственниками и носят схемный характер в системе оптимизации налогообложения внутри группы компаний или же используются для скрытия реальных собственников недвижимости.

Особые схемы управления недвижимостью или как вообще избежать уплаты налогов

Так уж сложилось, что крупные собственники недвижимости не доверяют управление ею кому-либо в силу многих обстоятельств. Это, в первую очередь, высокий уровень недоверия в бизнес-среде и вероятность быть обманутым путем занижения реальной прибыли собственника, несовершенство законодательства и попросту отсутствие профессионалов в этой области или нежелание собственника платить высокую цену за профессиональное управление.

Крупный бизнес самостоятельно выстраивает управленческую структуру, максимально используя все преимущества, льготы и пробелы законодательства, особенно что касается оптимизации налогообложения и юридической защиты бизнеса.

Одним из таких уникальных современных инструментов является использование институтов совместного инвестирования, а именно венчурного закрытого паевого недиверсифицированного инвестиционного фонда. Требования к структуре активов именно такого вида и типа фонда минимальные по сравнению с другими, его участниками становится заранее оговоренный круг лиц. Активы такого фонда могут полностью составлять объекты недвижимости. Фонд не является юридическим лицом, создается и управляется лицензированной НКЦБФР компанией по управлению активами.


Бесплатная юридическая консультация:

Несмотря на сложную организацию, эта схема имеет главное особое преимущество – в области налогообложения.

Пунктом 141.6.1 статьи 141 Налогового кодекса Украины в настоящей редакции предусмотрено полное освобождение от налогообложения средств совместного инвестирования, а именно не подлежат налогообложению деньги и другие активы, привлеченные от участников института совместного инвестирования, доходы от осуществления операций с активами института совместного инвестирования, доходы на активы и другие доходы от его деятельности (в том числе арендные, лизинговые платежи).

Таким образом, любые доходы такого «фонда недвижимости» освобождены от налогообложения, а поскольку такой фонд создается, как правило, на длительные десятилетия, то весь период его деятельности – «безналоговый». Фонд по праву считается в профессиональных кругах «внутренним офшором».

Поскольку паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, компания по управлению активами учитывает активы такого фонда на отдельном балансе и отдельно ведет учет результатов его деятельности. Государственная фискальная служба может увидеть их только в случае проверки, отдельно или консолидировано фонд не отчитывается. Таким образом, фискальная служба не уделяет им свое пристальное внимание.

Стоит отметить, что прямое освобождение от уплаты предусмотрено прямой нормой Налогового кодекса исключительно в отношении налога на прибыль предприятий. Мнение, что так как фонд не является юридическим лицом, то и НДС, и налог на недвижимость платить нет необходимости, на наш взгляд, является необоснованным и очень рискованным. Данные виды налогов подлежат учету и уплате компанией по управлению активами на общих основаниях. При этом собственники зачастую оптимизируют НДС за счет накопленного в процессе строительства или покупки объекта недвижимости налогового кредита и таким образом уходят от его уплаты в течение нескольких лет.


Бесплатная юридическая консультация:

В практике возникают еще большие сложности в понимании такой структуры собственности с теми же фискальными, регистрационными и другими государственными органами. Даже зарегистрировать недвижимость на имя компании по управлению активами с указанием наименования фонда ранее приходилось исключительно через суд с иском к БТИ. А что приходилось выслушивать от проверяющих во время налоговой проверки, на какие только запросы нелепые отвечать, разъясняя особенности регистрации, учета, отчетности и т. п… К счастью, уровень знаний и практический опыт со временем повышается.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что схема управления объектом зависит от масштаба самого объекта, целей его использования, креативности собственника, его управленческой команды. Именно крупный бизнес может позволить себе эффективно и максимально выгодно выстраивать структуру управления активами, в том числе и недвижимостью, используя весь потенциал человеческих ресурсов и законодательных преференций. Главное, чтобы такое управление было действительно профессиональным!

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA009026

Управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см. выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.


Бесплатная юридическая консультация:

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость;
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:


Бесплатная юридическая консультация:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания;
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;

стабильный и высокий доход;

возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

Высочайший уровень ответственности;

широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;

возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;

необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Источник: http://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Управление коммерческой недвижимостью

«Р 2 Р — Практика для Практиков»

Школьная Татьяна Борисовна, заместитель директора ИНМиЭН

Программа «Управление коммерческой недвижимостью», имея прикладной характер, является уникальным продуктом профессиональной переподготовки по вопросам практики управления объектами коммерческой недвижимости и эффективного развития и организации всех процессов, связанных с управлением и эксплуатацией коммерческой недвижимости. Программа полностью разработана специалистами НИУ ВШЭ с учетом актуальных потребностей рынка и в соответствии с запросами работодателей. Данная программа — это курс углубленного изучения широко спектра дисциплин от бухгалтерского учета и отчетности, финансового менеджмента до девелопмента земельных участков, проектирования и строительства различных объектов недвижимости: торговых центров, офисных зданий и др.

Источник: http://re.hse.ru/dpo/.html

Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про управление недвижимостью.

Сегодня вы узнаете:

  • Отличительные особенности управления недвижимостью как вида бизнеса;
  • Как заработать на управлении недвижимостью;
  • И как избежать самых частых ошибок.

Инвестиции в недвижимость – один из самых привлекательных видов вложений в России. В отличии от всего мира, где балом правят другие, более ликвидные активы, население нашей страны предпочитает стабильность более высокой прибыли. Но несмотря на простоту, на первый взгляд, получать доход от владения недвижимостью для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей. Именно для таких случаев существует управление недвижимостью.

Содержание

Что такое управление недвижимостью

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей. Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

  • Поддержание состояние здания;
  • Поиск арендаторов;
  • Взимание арендной платы;
  • Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Также управление недвижимостью имеет и широкий смысл.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

  • Позволяет экономить время;
  • Повышение спроса на недвижимость;
  • Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
  • Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Благодаря тому, что рекламное объявление грамотно подадут, представив все положительные стороны, повысится и конкурентоспособность вашего предложения.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно пассивный доход. От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Виды управления

Продолжим теоретическое изучение такого аспекта, как управление недвижимостью.

Исходя из двух смыслов, можно выделить два вида управления недвижимостью:

  1. Внутреннее управление. Осуществление управления внутри рынка недвижимости. Регулирующими документами будут: кодексы, уставы, правила, договоры и пр.
  2. Внешнее управление. Осуществление государственного управления рынком недвижимости. Инструментом этого управления будут государственные нормативные акты.

Механизмы воздействия на недвижимость:

  • Государственное воздействие. Оно бывает прямым и косвенным. Прямое выражается в создании нормативной базы, ведении реестров недвижимости, установлении ответственности, регулировании договор и прочих операциях. Косвенное выражается в формировании налогообложения, создании целевых гос. программ;,деятельностью в жилищно-коммунальной сфере.
  • Общественное воздействие. Оно выражается в реакции всех участников рынка недвижимости на любые операции;
  • Управление коммерческой и жилой недвижимостью.

Все эти механизмы прямым или косвенным образом влияют на положение целого рынка недвижимости, так и на цену отдельно взятого объекта. Это нужно учитывать для того, чтобы максимально корректно формировать задачи для управляющей компании, со стороны собственника, и оперативно и грамотно выполнять задачи со стороны компании. Понимание механизмов воздействия на рынок недвижимости дает ключ к анализу тенденций развития, а также перспективам рынка и отдельно взятого его субъекта.

Основные направления и задачи управления недвижимостью

Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:

  • Соблюдение интересов клиента;
  • Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
  • Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
  • Проведение ремонтных работ;
  • Юридическое оформление сделок;
  • Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
  • При необходимости – процедура страхования недвижимости;
  • Взаимные финансовые расчеты.

Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.

Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

  • Проведение мероприятий по сокращению расходов;
  • Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
  • Контроль за арендными платежами;
  • Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Не стоит забывать, что грамотная рекламная кампания не только и не столько привлекает клиентов, сколько повышает стоимость недвижимости.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

  • Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
  • Проводить ремонтные работы;
  • Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
  • Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Как самому стать управляющим недвижимостью

Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.

Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без создания юридического лица. Так как же стать управляющим недвижимость?

Вот семь простых шагов:

Заключение договора на управление недвижимостью

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

  • Сроки предоставления услуг;
  • Размер комиссионных;
  • Порядок и форму предоставления отчетности;
  • Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

Поиск арендаторов

После заключения договора следует максимально быстро провести рекламную кампанию. Получить широкий охват целевой аудитории – главная задача этой рекламной кампании. Цель – привлечение клиентов, а также повышение цены и конкурентоспособности на рынке недвижимости.

Несколько советов по созданию и продвижению рекламы: нужно составить грамотное объявление и фотографии для жилья. Для первого потребуется профессиональный копирайтер (текст будет стоить околорублей) и средняя камера.

Главное – выставить все достоинства вперед, и скрыть возможные недостатки. Но не стоит полагать, что скрывать недостатки – не упоминать о них. Достаточно просто не выставлять их на первый план.

Размещать рекламу можно бесплатно на: бесплатных досках объявлений (например, Avito), социальных сетях, в сообществах и на форумах. Главное выбрать правильную геолокацию и собирать целевую аудиторию по рекламным объявлениям из нужного города. При хорошем опыте можно сделать грамотную рекламную кампанию, которая привлечет клиентов по максимальной цене вложив 1-2 тысячи рублей.

Контроль за соблюдением условий договора

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Работа с коммунальными платежами

Своевременно оплачивать коммунальные счета – также одна из задач управляющего. Часто эту функцию перекладывают на арендаторов, но как и в случае с оплатой, постоянный контроль также необходим. В случае возникновения задолженностей, спрос будет не с тех, кто снимает недвижимость, а с того, кто ею управляет.

Именно поэтому стоит сохранять все чеки и квитанции по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спорных ситуаций или даже разбирательств с коммунальными службами, можно вовремя предоставить нужные документы собственнику.

Выселение арендаторов

Договор аренды заключается на определенный срок. По его окончании нужно перезаключить новый договор на более длительный период времени либо выселить текущих жильцов. Первый вариант предполагает заключение абсолютно нового соглашения. Во втором нужно уладить все финансовые вопросы и распрощаться.

Уборка помещения

После того как жильцы были выселены, перед тем как искать новых, потребуется убрать помещение. Это очень важный этап, который повысит стоимость недвижимости в глазах будущих арендаторов. Убираться не нужно самостоятельно, для этого нужно лишь обратиться к клининговой компании. Все расходы лежат на собственнике, важно лишь сохранить чеки и квитанции.

Организация ремонта

Если вследствие эксплуатации возникла какая-либо неисправность, к примеру, в сантехнике или проводке, требуется организовать мелкий ремонт. Все расходы также лежат на плечах собственника, но при этом вызов специалистов и контроль за ремонтом будет осуществляться управляющим. И также как в случае с уборкой помещения, нужно сохранить чеки и отчитаться о расходах.

Составление и предоставление отчетности

В договоре с владельцем недвижимости должны быть указаны формы и сроки отчетности, которые предоставляются управляющим собственнику недвижимости. Часто она предоставляется по окончании указанного в договоре периода, и если он долгий – раз в квартал\полугодие\год.

Это позволяет владельцу четко следить за тем, как выполняются условия договора и его пожелания, а для управляющего это еще один способ проанализировать текущую ситуацию и отследить доходность.

Как вы можете видеть, управлять жилой недвижимостью – задача средней сложности. Один из самых важных пунктов – внимательно соблюдать условия договора и неукоснительно следовать интересам своего клиента, даже вразрез с интересами арендаторов.

Управление коммерческой недвижимостью – процесс более сложный, требующий гораздо большего опыта, знаний, умений и связей.

Начать сразу с обеспечения прибыли от помещений для бизнеса вряд ли представляется возможным из-за первоначального отсутствия клиентской базы. При этом недостаточность знаний может сыграть злую шутку как с управляющим, так и с собственником, каждый из которых потеряет значительную долю прибыли.

Именно поэтому приступать к коммерции нужно только после нескольких успешных лет работы с квартирами и домами.

Распространенные ошибки новичков

Теперь поговорим о том, какие ошибки совершают новички, и как их можно и нужно избегать:

  1. Передача ключей до получения денег. Это одна из самых распространенных ошибок, которая часто приводит к недобросовестным клиентам, поломкам в квартире и проблемам с соседями. Важно помнить старые принцип: утром деньги – вечером стулья. Он, возможно, в нескольких случаях заставит упустить прибыль, но в гораздо большем количестве ситуаций сохранит финансы.
  2. Отсутствие договора. Как с собственником, так и с арендатором. Нужно всегда юридически оформлять все свои услуги. Это делается для того, чтобы получить важные гарантии того, что все ранее обговоренные условия будут соблюдены. О том, как важно оформить контракт говорилось выше.
  3. Заключение контрактов с неплатежеспособными арендаторами. Распространенный пример: потенциальный клиент, говорит что он фрилансер и ему нужна квартира, но сейчас нет свободных денежных средств. Обещая заработать и оплатить проживание в квартире, он оформляет договор и по истечении заранее оговоренного срока не предоставляет денежных средств. Такие ситуации очень распространены, но с опытом управляющие отличают платежеспособных клиентов с первого взгляда.

Заключение

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать простой вывод:

Управление недвижимостью – один из инструментов, который может облегчить собственнику получение прибыли от объекта инвестиций. Управляющая компания занимается всеми вопросами, которые касаются получения прибыли, а владельцу перечисляются только денежные средства.

Сдавать недвижимость управляющим компаниям – идеальный способ создания пассивного дохода, который требует минимальных вложений времени и сил.

Источник: http://kakzarabativat.ru/investirovanie/upravlenie-nedvizhimostyu/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн